二手房房產評估、二手房房產評估裝修算進去嗎

賣房攻略：賣二手房有技巧 房產評估不可少

二手房交易比較復雜，購房者應該注意一些事情，出賣人（賣方）也應該知道一些保障自己房屋安全的攻略。本文小編為您提供賣房攻略，另附房產評估的相關事宜，希望對您的賣方之路有幫助。

賣房攻略

1、找可靠的品牌中介。從購房者的角度考慮，它們多會選擇有規模、操作規范的中介。一方面交易安全有保障，另一方面房源也比較充裕。所以，如果要賣房，您最好將房屋委托給大的中介公司，既能保障充足客源，也能保證交易的安全、避免后顧之憂。

2、獨家代理賣房更安全。目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨家代理合同，因為獨家代理合同更能保證交易的安全性。

3、代理有效期宜短不宜長。專家建議，代理時間以一個月為宜。如果一個月內房子未能脫手，但你對中介公司的服務還比較滿意，還可以選擇續約，中介公司一般也樂意。

4、跳單太危險。有的交易雙方為了省中介費選擇跳單，但是跳單交易風險大，買賣雙方就必須親自去處理這些事務，將消耗極大的精力和時間，反而會降低交易的效率。

5、房價慢慢協商。二手房房價不斷升高，但是賣房子的時候也不能盲目開價，這樣會讓自己陷入難以成交的窘境。所以房價的多少可以著一些中介或者懂行的人進行咨詢，綜合之后再報價。

6、交房要謹慎。二手房交易中，許多中介公司也并不主張屋主交鑰匙的做法。雖然交鑰匙方便了中介公司看房，但是，萬一發生失竊等意外情況，責任歸屬問題就十分麻煩。因此，許多大型中介對交鑰匙也保持了謹慎態度。

7、寫好合同細節。二手房交易之后，往往會發生一些糾紛，而這些糾紛主要集中在一些細節問題上。所以在簽訂二手房交易合同的時候，要注意注意房款、中介費等比較大的費用，但在某些細節問題上多做關注。

房產房價評估

買房子的時候，賣方肯定要對二手房的房價進行評估。到底那些時候需要進行房產評估呢？

1. 離婚房產價格評估也可以委托評估事務所進行評估，以評估價作為交易價格的參考，為買房相關事宜做足準備。

2. 進行房地產保險時需要房地產評估，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生后的損失價值或損失程度評估。房地產投保時的保險價值評估，是評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值。

3.發生房地產糾紛時要進行房地產糾紛評估，可委托具有權威性的專業房地產評估機構對糾紛案件 中涉及的爭議房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、評估結果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。

小知識：離婚房產過戶登記必須雙方到場

協議離婚的情況，辦理房屋過戶登記的時候必須雙方親自到場。如果對方拒不配合辦理過戶登記，房屋所有人可以向法院提起確權之訴，要求依照離婚協議確認房屋歸你所有。法院判決之后，可以拿著判決書直接到房屋過戶大廳辦理過戶手續。

二手房價格怎么算 如何對二手房價值評估？

很多人在買房時都會發現同一個地段，不同小區，房子的價格會相差很大，這是什么原因呢。很多房主買房也是希望自己的房子能夠賣的價格高，那么怎么知道你的房子值多少錢呢。下面為大家提供些房產估值經驗給大家做個參考。

1、房產的年份、硬件和初次購買價格雖然在房產價格大幅上升的時期體現得不很明顯，但對房產價值進行評估時還是要考慮到這就問題的。合理的算法是每年折舊2%。另外，初次的購買價格也會對價值評估產生一定的影響，二手房定價時要考慮到當地樓市的整體升值（或貶值）幅度。不應該在定價時背離正常的價格規律。

2、樓體結構、層次、朝向關于樓體結構優劣的鑒定請參照我通俗解釋住宅結構名詞的含義一文，好的樓體結構、層次和朝向是為房產加分的重要因素。通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。

3、外部環境、綠化、人文所出售的房產如果位于外部環境佳、綠化面積大、人文條件好的小區會比較容易得到買家的心理認可。買家會愿意多出一些費用來購買這樣的房產。優良的外部環境、綠化、人文等這些因素會為房產每平米加價2%至5%左右，反之亦然。

4、建筑質量、外立面造型、內外部裝修建筑質量、外立面造型、內外部裝修的優劣程度也是影響房產估值的重要因素。良好的建筑質量、獨特又美觀外立面造型、優質的內外部裝修會為房價加分5%左右。

5、電梯數量和品牌買家來看房時往往會乘坐電梯。而電梯數量和品牌是便利性與安全性的體現。相對較多的電梯數量和信譽度較高的電梯品牌雖然不一定為房產價值加分，但卻會對買家的心里舒適度產生重大的影響。

6、地段等級 較高的地段等級當然會對拉高房價產生作用。尤其是當該地段已經全部開發完畢，不再有新項目產生的情況下，房產地段本身的稀缺性就會帶來不可估量的價值空間。

7、室內面積、戶型、凈高、開間跨度、廚衛大小、采光室內面積合適、戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛空間適中使用方便、采光性能理想的房產在定價時要高于其他房產價格的3%至5%左右，反之亦然。

8、交通、商業服務設施、基礎設施交通便利、配套設施齊備的小區生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業服務設施與基礎設施不夠健全的小區在定價時將會被扣減5%左右的價格。

9、居住人氣、區域規劃居住人氣高的小區往往會使購房者產生從眾心理。另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產區域的未來規劃。一個規劃完善的區域會為本地房產提供2%至5%的加價空間。

怎么樣，看到上面的例子，趕緊給自己的房子估個值，也許你就是百萬富翁了。

時隔四年，深圳二手房評估價更新！部分房源交易稅費降了

5月10日，深圳房產評估價格查詢系統V3.0發布提示，深圳市自然資源和不動產評估發展研究中心將于2024年5月11日對存量房評估價格進行更新。

提示內容顯示，以后每年9月1日（不含本年）對存量房（二手房）評估價格定期更新，不再另行提示。如有相關疑問、輔導等服務事項，市民可到專設窗口咨詢或撥打聯系電話進一步了解。

有業內人士指出，深圳上一次調整二手房評估價是在2020年的7月。那么時隔四年，深圳調整二手房評估價的原因是什么？該調整又會給買賣二手房的雙方帶來怎樣的影響？

據了解，存量房計稅參考價格是稅務機關依據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定，對納稅人申報的存量房交易成交價格明顯偏低且無正當理由時，進行核定的一種參考評估價格。存量房計稅參考價格由深圳市不動產評估中心根據深圳市房地產市場變化情況批量評估產生。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹在接受南都·灣財社記者采訪時表示，房產評估價主要有四個作用：1、確定房產抵押貸款額度；2、確定房屋交易價格；3、確定房屋保險價值；4、確定住房貸款價值。在深圳，存量房評估價最主要的作用是作為房產最低的納稅基準價格。

那么深圳本次調整存量房評估價格的原因是什么？

有房地產從業人士表示，過去實際成交價通常高于二手房參考價，而二手房參考價又高于計稅評估價；但是現在，二手交易出現了實際成交價低于二手房參考價，也低于二手房計稅評估價的情況，很有可能會導致“多交稅”的情況發生。所以當前對存量房評估價格的調整，是符合樓市實際情況的。

樂有家研究中心數據顯示，4月成交的二手房源里，低于參考價成交的占比再次上漲，從3月的81.4%上漲至83.3%。其中低于參考價20%的占比上漲明顯，從3月的20.4%漲至29.1%，漲幅高達8.7個點。這說明房源成交價低于參考價的差值越來越大，存量房評估價格的調整刻不容緩。

但何倩茹對此卻持有不同的觀點，她向記者表示，由于評估價原本就比實際成交價低挺多，因此單個物業有可能出現上述情況，但它不是普遍現象。

在她看來，按最初的設定，存量房評估價每年都會根據市場的實際情況進行調整，所以這次調整只是把之前沒有做的事情做回來。

何倩茹進一步告訴記者，“經過這次調整之后，我們發現存量房評估價下調了，幅度在10%-20%之間的居多，商業和寫字樓項目的下調幅度會稍微再大一點。如果是按照評估價過戶的交易，其需要繳納的稅費會有所下降。”

采寫：南都·灣財社記者 孫陽