房產(chǎn)信托是什么-房產(chǎn)信托是干什么的

什么是房地產(chǎn)信托？

自2008年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，成為各大資本追逐的市場(chǎng)，也是老百姓投資永遠(yuǎn)離不開(kāi)的話題。但在房?jī)r(jià)不合理的上漲下，政府調(diào)控使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度不斷加大，在此背景下，由于信托投資方式靈活多樣的特點(diǎn)，可以很好的彌補(bǔ)單純銀行貸款的不足，信托融資作為一種新興的融資模式開(kāi)始受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。今天我們就帶大家來(lái)了解一下，什么是房地產(chǎn)信托。

從廣義上講，與房地產(chǎn)相關(guān)的信托活動(dòng)都可以被稱(chēng)為房地產(chǎn)信托，包括房地產(chǎn)資金信托和房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托。但在實(shí)際操作中，信托公司在開(kāi)展的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)基本都是狹義的房地產(chǎn)資金信托業(yè)務(wù)，幾乎沒(méi)有開(kāi)展過(guò)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

所以我們可以認(rèn)為，房地產(chǎn)信托就是指信托公司作為受托人設(shè)立信托計(jì)劃，將信托資金以信托計(jì)劃的名義投資于房地產(chǎn)企業(yè)，由房地產(chǎn)企業(yè)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)而獲得信托收益，并將信托收益分配給信托計(jì)劃受益人的投融資方式。

房地產(chǎn)信托的種類(lèi)

1.債權(quán)型房地產(chǎn)信托

債權(quán)型信托是信托貸款業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)方式，債權(quán)型房地產(chǎn)信托即投資者作為委托人，信托公司作為信托合同中的受托人，房地產(chǎn)企業(yè)將其相關(guān)的土地使用權(quán)或者其他不動(dòng)產(chǎn)等資產(chǎn)作為擔(dān)保，此時(shí)由信托公司將從投資者手中募集的資金通過(guò)發(fā)放貸款的方式借給房地產(chǎn)公司，之后由房地產(chǎn)企業(yè)按照借款合同規(guī)定的利息和還款時(shí)間方式支付利息，并在信托計(jì)劃到期時(shí)兌付信托本金的一種信托產(chǎn)品。

其中要注意，信托貸款業(yè)務(wù)需要滿(mǎn)足地產(chǎn)融資的“四三二”條件。

小貼士：“四三二”

四：地產(chǎn)商必須“項(xiàng)目‘四證’齊全即土地使用證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證。”

三：企業(yè)資本金達(dá)到30%。

二：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商二級(jí)以上資質(zhì)。

2..股權(quán)型房地產(chǎn)信托

股權(quán)型房地產(chǎn)信托，是指信托公司將信托資金以股權(quán)收購(gòu)或者增資協(xié)議的方式注入房地產(chǎn)公司，實(shí)現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資。如此一來(lái)信托公司其實(shí)就已成為了房地產(chǎn)企業(yè)的一名股東，由此就可以通過(guò)對(duì)于公司股權(quán)的分紅、減資和轉(zhuǎn)讓來(lái)獲得投資收益。之后，信托公司再按照之前的信托文件約定像投資人返還本金和分配信托受益。

所以，這種模式的優(yōu)點(diǎn)就在于信托公司的投資實(shí)際上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，能夠改善其企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，從而降低資產(chǎn)負(fù)債率，提高企業(yè)資信等級(jí)。但另一方面，由于涉及到股權(quán)問(wèn)題，信托計(jì)劃的退出和流動(dòng)性可能會(huì)較差。

3.特定資產(chǎn)收益權(quán)信托

資產(chǎn)收益權(quán)信托是指以資產(chǎn)的收益權(quán)，作為信托基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)，來(lái)解決了開(kāi)發(fā)商前期的融資困境。具體來(lái)說(shuō)就是，信托公司與房地產(chǎn)融資方簽訂一份《特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》后，信托公司會(huì)把信托資金轉(zhuǎn)給融資方，而作為對(duì)價(jià)，融資方會(huì)將特定資產(chǎn)的“資產(chǎn)收益權(quán)”轉(zhuǎn)讓給信托公司，如租金收益權(quán)、應(yīng)收賬款收益權(quán)、項(xiàng)目收益權(quán)等資產(chǎn)，但特定資產(chǎn)的所有權(quán)和占有權(quán)并不轉(zhuǎn)讓給信托公司。

由此，信托公司就可以通過(guò)這些資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)獲得信托受益，并分配給投資者。而在后期，房地產(chǎn)企業(yè)再重新買(mǎi)回這些資產(chǎn)，從而償還本金。

4.混合型信托貸款

當(dāng)然前面說(shuō)的三種模式也可以被組合在一起使用，如股權(quán)投資+貸款、股權(quán)投資+財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、貸款+財(cái)產(chǎn)權(quán)信托等等，期限配置等方面就會(huì)比較靈活。

隨著信托業(yè)的一步步整頓，其“可經(jīng)營(yíng)范圍” 越來(lái)越窄，業(yè)務(wù)量也越來(lái)越少，在這之中房地產(chǎn)信托卻成為了一項(xiàng)嶄新、現(xiàn)實(shí)、強(qiáng)有力的突破口。尤其在當(dāng)前股市大盤(pán)動(dòng)蕩不定的情況下，房地產(chǎn)信托很好的豐富資本市場(chǎng)的投資品種，為投資者提供了一條更加穩(wěn)健的投資渠道。以上就是本期關(guān)于房地產(chǎn)信托的主要內(nèi)容，想要了解關(guān)于信托的更多內(nèi)容，記得關(guān)注我們，或者在評(píng)論區(qū)留言，留下你想了解的相關(guān)資訊，我們下期再見(jiàn)。

什么是REIT房地產(chǎn)投資信托完整指南

房地產(chǎn)投資信托的結(jié)構(gòu)有助于為投資者帶來(lái)豐厚回報(bào)，并最大限度地減少所支付的稅款。

那里有幾種不同的房地產(chǎn)投資信托基金。所有這些都投資于某種現(xiàn)金資產(chǎn)，如商業(yè)房地產(chǎn)。還有投資抵押貸款的房地產(chǎn)投資信托基金，它們既有優(yōu)點(diǎn)也有缺點(diǎn)。

如果您正在尋找能夠支付資產(chǎn)并且價(jià)值也會(huì)上漲的資產(chǎn)，那么值得進(jìn)一步了解房地產(chǎn)投資信托基金。許多房地產(chǎn)投資信托基金也可以通過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)單的股票交易賬戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，這使它們成為一個(gè)小投資者在房地產(chǎn)領(lǐng)域立足的好方法。

構(gòu)成房地產(chǎn)投資信托基金持有的資產(chǎn)可能有所不同，但無(wú)論如何，他們必須向其單位持有人（擁有房地產(chǎn)投資信托基金的投資者）支付其收入的90％才有資格成為美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金。

成為房地產(chǎn)投資信托基金有什么特別之處？這都是關(guān)于稅收的。REIT是一種單位投資信托形式，它不是將收入視為利潤(rùn)，而是直接流向單位持有人。從本質(zhì)上講，租金收入是房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)。作為單位持有人，您將直接獲得房地產(chǎn)投資信托基金的收入，這就是房地產(chǎn)投資信托基金似乎支付如此高回報(bào)的原因。

根據(jù)美國(guó)國(guó)稅局的說(shuō)法，REIT必須使用以下規(guī)則：

任何租金收入都必須視為營(yíng)業(yè)收入。與租賃活動(dòng)相關(guān)的任何和所有費(fèi)用都可以從房地產(chǎn)投資信托基金的稅收中扣除，與公司可以扣除業(yè)務(wù)費(fèi)用的方式完全相同。

此外，支付給房地產(chǎn)投資信托基金單位持有人的當(dāng)期收入不征稅（YAY!），但如果該收入支付給非居民受益人，則該收入將征收30％的普通股息預(yù)扣稅和35％的預(yù)扣稅。資本收益率（除非另有說(shuō)明）。

這樣做的最終結(jié)果是對(duì)投資者非常有利的金融結(jié)構(gòu)。“擁有”房地產(chǎn)投資信托基金資產(chǎn)的信托結(jié)構(gòu)基本上是免稅的，除非它沒(méi)有向單位持有人支付90％的收入，或者出于其他原因保留現(xiàn)金。

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