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前瞻海天一色的桅頂，房市悄然新變
（本文作者魯政委，興業銀行首席經濟學家）
“只有當著還沒有出現大量的明顯的東西的時候，當桅桿頂剛剛露出的時候，就能看出這是要成為大量的普遍的東西，并能掌握住它”，這并不容易。但是在大轉折點附近，往往就是這種情況，信息仍然好壞夾雜，還不都是齊刷刷的好消息，但事情已悄然在變化。我國眼下的房地產市場，正在悄然出現的正是這種情況。
從2024年1月，住房城鄉建設部和國家金融監管總局推動建立城市房地產融資協調機制以來，該機制在實踐中不斷完善，商業銀行不斷加大對“白名單”項目的支持力度，疊加中央層面從“房住不炒”向“嚴控增量”、促進“止跌企穩”的政策調整，以及近期打出“四個取消、四個降低、兩個增加”組合拳，這些政策所釋放的累積效應正在逐步顯現。
一是城市房地產協調機制以項目為中心，精準滴灌更有效。該機制以城市為主體、以項目為中心，區分房地產集團債務風險和項目風險，集中有限資源推動在建已售住宅項目交付。特別是2024年5月以來，國務院政策例行吹風會明確提出“保交房”配套政策，要求分類處置在建已售未交付的商品住房項目建設交付風險，各部門通力合作、地方政府堅決行動、房地產企業積極努力，保障廣大購房人權益。10月，國新辦新聞發布會指出城市房地產融資協調機制要將所有房地產合格項目都爭取納入“白名單”，合格項目“應進盡進”、已審貸款“應貸盡貸”、資金撥付“能早盡早”，不僅在金額上滿足項目合理融資需求，更要在時效上跑步向前，表明各項政策在實踐中進一步規范、精準、有力，有助于后續房地產項目分類推進、早日交付。發布的數據顯示，2024年上半年房地產開發貸款余額環比2023年末增加8900億元，規模超過了2021—2023年間任何一年全年的房地產貸款余額增加額；2024年1—6月，新增房地產貸款金額累計同比轉正至27.6%。截至9月末，商業銀行已審批“白名單”項目超過5700個，審批通過融資金額達到1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付。從協調機制項目貸后情況來看，項目納入協調機制之后，雖還未交付，大大提振了居民信心，項目去化情況較納入協調機制前幾月明顯好轉。例如，興業銀行重慶分行某項目在納入協調機制之后的3個月內，實現累計銷售量已達到前3年開盤后的平均水平。
二是房企風險基本見底。從銀行房地產貸款不良率數據看，2024年上半年末上市國有大行和上市股份制銀行房地產業平均不良貸款率已出現回落，扭轉了此前房地產業不良貸款率上升的態勢，房地產業資產質量逐步企穩。從房地產債券市場違約情況看（參見圖表1），Wind數據顯示，2024年以來（截至2024年10月11日）境內地產債違約（含展期）數量、逾期金額（本金和利息）分別為73只、274.2億元，其中，絕大部分涉及到的主體均在2024年前已違約，而2022、2023年境內地產債違約數量分別有182只、206只，違約金額分別達1406.5億元、1370.0億元。與違約情況變化相一致，境內民營房地產債信用利差（比較基準為同期限國開債）自2024年2月以來明顯下降，境外中資美元房地產債到期收益率也由2023年第三季度末的近30%下降至目前的約10%。
三是房地產市場逐步改善態勢隱現。從新房銷售來看，若以前一年（即2023年）的商品房銷售面積作為本年度商品房銷售的計劃目標，今年截至目前商品房銷售面積完成進度已和去年相當、且快于2022年（參見圖表2）。自9月底一線城市樓市政策調整以來，北京、上海、廣州新房銷售明顯好轉，剔除節假日推盤因素影響，10月8日至11日，北京、上海、廣州商品住宅日均成交套數分別為201套、315套、330套，較9月日均成交套數環比增長86.6%、24.7%、106.6%。從一線城市商品房價格來看（參見圖表3），一線城市新建商品住宅銷售價格環比已在今年5月觸底，之后環比讀數逐漸回升，其中上海新建商品房價格環比已無負值。從資本市場對房地產市場的影響來看（參見圖表4），通常在股市總體上漲一到兩個季度之后，股市上漲帶來的財富效應會顯著增強人們的購房意愿，從而促進商品房銷售提升，當前資本市場的積極變化將給房地產市場帶來利好。
（本文僅代表作者個人觀點）
集體漲停，最高30厘米，房地產“止跌回穩”信號已發出……
高層再對房地產定調，首次明確要“促進房地產市場止跌回穩”。資本市場對此快速響應，地產股全線爆發。
A股方面，截至9月27日收盤，房地產（申萬）大漲8.08%，漲幅居前，綠地控股、陽光股份、濱江集團、華僑城A、保利發展、招商蛇口等32只股票漲停，華夏幸福、榮盛發展、大悅城等上漲超9%，共有85只股票漲幅超5%。
港股方面，截至收盤，地產建筑業板塊漲幅約7.80%，龍湖漲幅超30%，融創、旭輝漲幅超25%，雅居樂、萬科企業、華潤置地等8只股票在20%以上，綠城、富力、越秀地產等漲幅超15%，共有34只成分股漲幅超10%。
9月26日，中央政治局召開會議。會議指出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。
業內認為，這表明當前穩定房地產市場對于穩定宏觀經濟的重要性，釋放出了積極的信號。
中指研究院政策研究總監陳文靜表示，今日的政治局會議將房地產政策放在了更加重要的位置。房地產市場止跌回穩，才能更好地為宏觀經濟平穩運行提供支撐。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，此處的“止跌”，既包括成交量止跌，也包括成交價格止跌。觀察7月份以來各地新房和二手房交易數據，尤其是8月份數據其實面臨了新的壓力。同時，各地普遍反饋市場需求存在斷檔的壓力，造成市場面臨下跌的風險。
上海易居房地產研究院全國百城庫存數據顯示，8月份，全國百城新建商品住宅成交面積同比下降27%，較7月的降幅有明顯擴大；去化周期為25.2個月，目前已連續7個月超過兩年的去化水平，壓力較大。
二手住宅市場方面，1-8月份全國22個重點城市成交套數跌幅為3%，而去年1-8月份該增速為正；在價格方面，該機構統計的全國70個大中城市房價指數顯示，8月份房價指數環比和同比跌幅均有所擴大，分別為0.7%和5.7%。
“‘止跌回穩’信號發出，非常明確，要求各地做好穩定市場交易和價格的工作。這也意味著四季度各地或將有持續的重磅加碼政策，以更好促進房地產市場止跌回穩。”嚴躍進認為。
會議還表示“要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率”。業內認為，當前群眾的關切就是政策發力的焦點。
在存量房貸利率方面，9月24日，央行已明確引導存量房貸利率下調，預計短期各地銀行將有實質性舉措落地。克而瑞同時預計，最快10月20日的LPR報價有望下調20-25BP，進而帶動房貸利率中樞進一步下移。
在限購方面，業內預計將有優化政策落地。陳文靜表示，目前有限購政策的城市僅包括北上廣深、天津和海南部分地區，預計未來北上深的限購政策將進一步優化調整，廣州等其他地區限購政策有望全面放開，北上深更大力度優化限購政策也有助于發揮大城市帶動效應，提振市場信心。
克而瑞也認為，廣州是一線城市中最有可能率先全面放開限購的城市，其次是深圳，京滬全面放開限購可能性不大。此外，一線城市限貸、限售、普宅標準等政策也有望迎來優化調整，比如北京在近期宣布將適時取消普通住宅和非普通住宅的區分標準，此舉將進一步減輕住房交易稅費負擔。
在二三線城市，克而瑞認為，需求端政策主要將從信貸政策、以舊換新政策、購房補貼政策等激勵性層面發力，比如將二套房首付比例盡快調整至全國規定的15%下限，放寬限貸套數認定規則，再比如加碼購房補貼，加大房票安置獎補力度等。
除此之外，各類稅費作為住房交易中的摩擦成本，時常也會對交易產生影響。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員預計，后續住房交易涉及的個人所得稅、增值稅，開發商土增稅等等，都有望下調或暫緩。
克而瑞也認為，本次有望調減契稅等各類涉房交易稅費，促進住房消費，個人購買唯一住房免征契稅，家庭購買第二套或大面積改善性住房，適當減征契稅，再比如縮短住房交易增值稅、個人所得稅征免年限。
在供給端方面，本次會議則明確，“對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量”。
陳文靜認為，這與此前消化存量和優化增量提法有所不同，在增量上更加強調要嚴格控制，也就意味著未來各地土地供應量、住房供應量等均將結合城市自身實際需要推進，不能盲目擴大各類住房供給量，或將以住房的真實需求為基準。在存量上要優化存量，對現有的存量住房進行升級改造、改規劃盤活利用等或是重要方向。
李宇嘉也強調，“嚴控增量”是首次提出，意味著供給過剩，同時也意味著新房要去庫存，以緩解庫存壓力，這是提振預期、促進短期止跌企穩的工具。“優化增量”一方面要加大開發商去庫存的力度，加大國企收購的力度；另一方面要針對市場需求，調整供應結構，增加受市場歡迎的高品質住房。
嚴躍進提及，“提高質量”則意味著房地產建設的質量要求會加碼，在既有的保交房工作基礎上，要立足質量導向，持續做好高品質的住房建設。克而瑞也預計，接下來會推進高品質住宅建設，優化計容規則提高得房率，適度調降高品質項目預售資金監管留存比例，鼓勵優質優價，不再實施新房價格指導。
值得一提的是，此次會議還提及，要加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。
陳文靜表示，近日國家金融監管總局披露，截至目前，商業銀行已審批“白名單”項目超過5700個，審批通過融資金額達到1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付，城市房地產融資協調機制已經取得了積極進展，未來仍有望加大力度、深入推進，更好地發揮項目融資“白名單”的作用，改善企業資金環境，保障項目交付，也將進一步穩定購房者預期。
業內認為，整體來看，財政貨幣政策加力穩經濟，有望穩定居民收入，對于房地產市場也將產生積極影響。房地產各項政策舉措若能加快細化落地，或將明顯修復市場預期，加速房地產市場筑底企穩。
(本文來自第一財經)
多地“更新”房地產政策，板塊震蕩拉升，機構建議逢低配置
10月11日，房地產板塊盤中震蕩上漲，截至發稿，光大嘉寶漲停，格力地產逼近漲停，津投城開、合肥城建、黑牡丹等漲幅居前。
多地出臺房地產優化措施
近期，各地房地產市場優化調整措施不斷推出。10月9日，杭州進一步優化調整房地產相關政策，不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為15%。
同日，黑龍江省委金融委員會辦公室發布《關于公開征求意見建議的通知》，文件提出，加快房地產金融新政落地見效。具體而言，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，推動政策紅利惠及更多購房家庭，落實好二套房最低首付比降至15%要求。
同時，開展“白名單”項目擴面增量攻堅戰，加大項目修復力度，逐個項目提出解決方案，確保“應進盡進、應貸盡貸”，力爭2024年10月底前“白名單”項目放款總量超過50億元，12月底前授信總額達到90億元左右。
10日，山東印發《關于落實金融支持政策促進全省房地產市場止跌回穩的通知》，提出19條具體貫徹落實措施。主要包括統一個人住房貸款最低首付比例等4條涉及需求端的措施，擴大房地產“白名單”機制覆蓋范圍等11條涉及供應端的措施，以及4條保障性措施。
此外，成都日前發布了《關于實施合法產權住房人員落戶的通知（征求意見稿）》，目前已完成意見征集。根據這份征求意見稿，成都未來將實施合法產權住房落戶政策。
成都在這份征求意見稿中提出，在成都市行政區域內購買已交付使用商品住房或二手住房的人員，可在住房所在地申請本人落戶，其配偶、未成年子女、老年父母符合投靠條件的，可申請辦理戶口隨遷。
后市如何走？
中信證券稱，房價和股價在中長期呈現同趨勢變動，但房價的表現往往滯后，波動幅度往往更小。當然，房地產市場不能簡單和股市對比估值，因為房地產市場的產權自住和租住本質上存在較大差異，并反映在較低的租金上。預計2024年房價可以止跌回穩，在此背景下被低估的地產公司值得推薦。
中泰證券認為，2024年第三季度土地推出規劃面積和成交金額同比下滑，可以看出土地市場整體表現與銷售市場趨同，市場目前正在經歷冷卻期。但從溢價率和流拍率下降來看，開發商對未來市場的預期較為謹慎，市場也進一步更加健康。投資方面，當前房地產銷售市場與土地市場依然均處在低位，但政策環境為近年來最寬松的時候，預計板塊的估值會隨著政策呵護持續修復。
中金公司指出，兩市回調顯示前期做多情緒有所緩和，同時后續對政策與基本面路徑的分歧或有所加大。盡管具體節奏和強度上有不確定性，但方向上認為圍繞樓市供需兩端，以及圍繞中國經濟復蘇的政策發力仍在展開當中，且后續的政策或更具針對性。短期內不排除地產板塊股價隨預期邊際變化出現一些震蕩，但不改當前板塊安全邊際較高、絕對估值水平較低、且大方向向好的基本格局，因此仍建議逢低配置。
(本文來自第一財經)
