房產(chǎn)微評估 微信評估未通過怎么辦
如何評估房產(chǎn)的實際價值？ 房產(chǎn)估值不是一個高深的學...
如何評估房產(chǎn)的實際價值？
房產(chǎn)估值不是一個高深的學問了，主要還是看評估人掌握的信息是否足夠多，我們都知道的3個評估方法：1、成本法；2、市場法；3、收益法；其實掌握到的一手有價值信息主要還是利用這3種方法來對房產(chǎn)價值做評估，說下我個人評估房產(chǎn)10余年的經(jīng)驗吧。
首先成本法，其實說的是房產(chǎn)的歷史成本，過去土地值多少，建安成本又是多少，裝修改造又投入了多少......把這些成本全部加到一起，然后再根據(jù)成本發(fā)生的年限以及房產(chǎn)已使用年限，計算這些投出成本的殘值，也就是減掉其折舊的部分，就是這個房產(chǎn)的剩余價值，所以成本法其實看的是房產(chǎn)的過去。
其次市場法，顧名思義對比市場同類型的房產(chǎn)出售/成交價格，用此方法通過市場端的數(shù)據(jù)來正面房產(chǎn)的價值，當然沒有完全一樣，或者類型如此接近的房產(chǎn)可以直接對比，這里舉例，比如，同一小區(qū)的住宅，可能樓層不同、朝向不同、戶型不同、距離小區(qū)大門、景觀、其他配套都有所區(qū)別，我們可以整理這些有用信息逐一比較，設好高低價格線從而對比出評估標的的價值。不管怎么說市場法其實是看房產(chǎn)的現(xiàn)在，畢竟有價無市的東西并不能說明其價值，所以當下有人為同類型房產(chǎn)出到什么價，也就接近被評估房產(chǎn)的價值。
最后是收益法，收益法講的是未來收益，如果是一個還未投資購入的房產(chǎn)，則是當產(chǎn)權轉移至投資人名下開始未來在持有期間以及退出/售出房產(chǎn)的總共收益，所以收益法看的是未來，如果從投資的角度其實房產(chǎn)價值主要還是未來，尤其是價值投資的堅定支持者，我個人認為未來收益才能真正代表資產(chǎn)的價值，至于未來收益的預測，首先還是看投資的房產(chǎn)使用性質是什么，如果是自用，那就很簡單，如果不投資這個房產(chǎn)那么我們必須支付租金，在市場上我要支付的租金總和，再考慮時間價值折現(xiàn)回來則是房產(chǎn)的價值。如果不是自用就是投資，那么要看業(yè)主如何租賃，市場環(huán)境好租約可以一年一簽，年年漲租金，但是如果租戶也會投入裝修改造，那么可能合同年限必須要拉長到一定時段，而且漲租的頻率和幅度還要適度才行，否則承租方也不能接受，又變成了有價無市的局面。能收到的穩(wěn)定租金收益，加總后折現(xiàn)，再考慮下最終房產(chǎn)是否售出，一次性變現(xiàn)，到那個時候是賣的比買入價格更高，還是低于買入價格，要有個大致的預測，加上這個退出價值，全部折現(xiàn)后就是房產(chǎn)的收益法計算的價值，當然有人會考慮我不需要退出變現(xiàn)，我就一直持有，當然也沒問題，這里就要引入永續(xù)價值的理論，如果不退出，在可預測的穩(wěn)定租金收入基礎上，引用資本化率對其做資本化計算，可以得到其在資本化時點的永續(xù)價值，這里我都不列公式了，感興趣的朋友，上網(wǎng)能搜到很多，永續(xù)價值及資本化的計算其實是資本資產(chǎn)定價原理的種的未來收益現(xiàn)金流計算方式，公式就是個簡單的積分方程，但是這個不僅僅適用于房產(chǎn)評估，其他資產(chǎn)也是同樣適用的。
很多時候人們都會有誤解，一看房產(chǎn)曾經(jīng)的裝修認為實打實的材料，因此心里覺得買的值，其實，曾經(jīng)的裝修，花了多少錢，對于未來新的業(yè)主已經(jīng)完全不重要了，可能連房產(chǎn)的使用性質都會變化，那么原來的裝修哪怕再豪華，可能新的業(yè)主還要花錢拆除掉。所以對于價值而言無需太過看重歷史和現(xiàn)在，重要的是未來。
房產(chǎn)評估急跌！所有人都始料未及！
銀行政策得調整
“銀行政策的調整，是春風化雨還是晴天霹靂？”
深圳的房產(chǎn)市場，向來是中國經(jīng)濟的晴雨表。然而，近期的銀行政策調整，卻讓不少業(yè)主感到了前所未有的壓力。房產(chǎn)評估價的急跌，如同一場突如其來的暴風雨，打亂了市場的平靜。
評估價的跳水
房產(chǎn)評估價的急跌，讓許多業(yè)主措手不及。原本以為市場會穩(wěn)步前行，卻不料評估價的下降速度超出了預期。這一變化不僅影響了業(yè)主們的資產(chǎn)價值，更對二手房交易市場產(chǎn)生了深遠的影響。
銀行的算盤
銀行政策的調整，背后是銀行對風險的重新評估。在經(jīng)濟下行壓力增大的背景下，銀行收緊了貸款政策，提高了貸款門檻。這無疑給那些依賴銀行貸款的業(yè)主們帶來了巨大的壓力。
業(yè)主的困境
業(yè)主們面臨的挑戰(zhàn)，不僅僅是資產(chǎn)價值的縮水，更在于貸款續(xù)貸的困難。在評估價下跌的背景下，業(yè)主們需要補足差額才能正常還款。這對于許多業(yè)主來說，無疑是一筆不小的負擔。
市場的冷風
市場的冷風，吹得人心惶惶。評估價與成交價之間的差距加大，影響二手房交易。在這場突如其來的評估價風暴中，深圳的業(yè)主們如何應對？
政策的雙刃劍
政策的調整，是一把雙刃劍。一方面，它有助于防范金融風險，維護經(jīng)濟穩(wěn)定；另一方面，它也給那些依賴貸款的業(yè)主們帶來了巨大的壓力。
評估價的倒掛
評估價與成交價的倒掛，是市場失靈的表現(xiàn)。在房價下跌的時候，評估價的下跌不是好事情，甚至是比較壞的情況。特別是這兩年行情不好的時候，評估價掉了太多。
業(yè)主的自救
面對銀行政策的調整，業(yè)主們也在尋求自救之道。他們開始尋求其他融資渠道，或者通過降低房價來吸引買家。
政策的反思
我們不禁要問，銀行政策的調整，是否真的考慮到了普通業(yè)主的利益？在追求金融穩(wěn)定的同時，我們是否忽視了那些在風雨中掙扎的普通人？
市場的呼喚
市場在呼喚更加人性化的政策。在經(jīng)濟下行壓力增大的背景下，我們需要的不僅僅是政策的調整，更需要政策的溫暖。
結語
銀行政策的調整，是經(jīng)濟運行的必然。但是，我們不能讓政策成為壓垮普通人的最后一根稻草。在這場房產(chǎn)評估價的風暴中，我們期待政策的溫暖，期待市場的復蘇。
“銀行政策的調整，是經(jīng)濟的需要，還是普通人的無奈？”
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