西安房產(chǎn)評(píng)估、西安房產(chǎn)評(píng)估中心
關(guān)于印發(fā)《西安市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估報(bào)告鑒定管理辦法》的通知
市建發(fā)〔2022〕35號(hào)
各區(qū)、縣住建局，各開發(fā)區(qū)住建管理部門，各房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)：
為進(jìn)一步維護(hù)房屋征收當(dāng)事人合法權(quán)益，規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估鑒定工作，根據(jù)《西安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》《西安市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，市住建局制定了《西安市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估報(bào)告鑒定管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2022年3月14日
（聯(lián)系人：徐志雄 電話：89830286）
西安市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估報(bào)告鑒定管理辦法
第一條 為更好地維護(hù)被征收人、公有房屋承租人的合法權(quán)益，進(jìn)一步規(guī)范本市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估報(bào)告鑒定工作，根據(jù)《西安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》《西安市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)以及各開發(fā)區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)對(duì)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估報(bào)告及復(fù)核結(jié)果的鑒定（以下簡(jiǎn)稱鑒定）工作，適用本辦法。
第三條 西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局組織成立西安市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱專家委員會(huì)），負(fù)責(zé)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估報(bào)告及復(fù)核結(jié)果鑒定工作。
專家委員會(huì)下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估報(bào)告及復(fù)核結(jié)果鑒定日常工作。
第四條 有下列情形之一的，專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)受理鑒定申請(qǐng)：
（1）被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)提出鑒定申請(qǐng)的；
（2）房屋征收決定確定的簽約期限內(nèi)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)與被征收人未簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的，在作出補(bǔ)償決定前，房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)就被征收房屋分戶評(píng)估報(bào)告提出鑒定申請(qǐng)的。
第五條 有下列情形之一的，專家委員會(huì)可以不予受理鑒定申請(qǐng)：
（一）申請(qǐng)人不是被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)且未取得委托書的；
（二）申請(qǐng)鑒定不是針對(duì)評(píng)估報(bào)告本身的；
（三）提出鑒定申請(qǐng)超過規(guī)定期限的；
（四）當(dāng)事人委托代理人的授權(quán)委托范圍不明確的；
（五）同一份評(píng)估報(bào)告已受理的；
（六）被征收人與房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)已達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議的；
（七）申請(qǐng)房屋已滅失，且證據(jù)無法確定的；
（八）其他不應(yīng)由評(píng)估專家委員會(huì)鑒定的。
第六條 申請(qǐng)鑒定時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交以下材料：
（一）國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估鑒定申請(qǐng)表；
（二）申請(qǐng)人的身份證明文件（個(gè)人；法人提供單位組織機(jī)構(gòu)代碼證和法定代表人身份證復(fù)印件；委托代理的還應(yīng)提交授權(quán)委托書以及代理人、被代理人的身份證復(fù)印件），核對(duì)原件；
（三）原評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告及復(fù)核結(jié)果（原件及復(fù)印件）；
（四）被征收房屋的權(quán)屬證明（原件及復(fù)印件）；
（五）其他與評(píng)估報(bào)告鑒定有關(guān)的材料。
第七條 專家委員會(huì)在收到鑒定申請(qǐng)后，應(yīng)于3個(gè)工作日內(nèi)確定是否受理。經(jīng)審核，符合申請(qǐng)條件的，應(yīng)予以受理，并出具受理告知書；資料不完備的，應(yīng)一次性告知申請(qǐng)人補(bǔ)充完善；不符合申請(qǐng)條件的，不予受理，并出具不予受理告知書。
第八條 專家委員會(huì)鑒定申請(qǐng)受理后，應(yīng)當(dāng)按照下列程序開展鑒定工作：
（一）組成鑒定專家組。專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織成立鑒定專家組，具體負(fù)責(zé)鑒定工作，專家組成員由申請(qǐng)人在公布的專家委員會(huì)專家名錄中隨機(jī)抽取。專家組成員應(yīng)為3人以上單數(shù)，具體人數(shù)由專家委員會(huì)根據(jù)鑒定項(xiàng)目規(guī)模確定，其中房地產(chǎn)估價(jià)師數(shù)量不得少于二分之一。專家組應(yīng)推選1名組長(zhǎng)，牽頭負(fù)責(zé)鑒定工作。
（二）組織專家組進(jìn)行實(shí)地查勘。專家委員會(huì)應(yīng)組織專家組查詢相關(guān)資料，并在組織實(shí)地查勘前，書面告知申請(qǐng)人實(shí)地查勘的具體時(shí)間。實(shí)地查勘時(shí)，專家組應(yīng)當(dāng)如實(shí)填寫實(shí)地查勘情況記錄表并簽字。
（三）組織專家組進(jìn)行鑒定。組織專家組對(duì)評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問題進(jìn)行審核，對(duì)房屋征收評(píng)估報(bào)告或者復(fù)核結(jié)果的合法性、規(guī)范性、合理性等提出意見。
（四）出具鑒定意見。專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)專家組的合議結(jié)果出具書面鑒定意見。
鑒定意見應(yīng)當(dāng)在鑒定申請(qǐng)受理之日起10日內(nèi)作出。
第九條 專家組成員應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正的進(jìn)行鑒定，并進(jìn)行合議論證提出技術(shù)鑒定意見。
第十條 專家組成員有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)回避：
（一）為征收當(dāng)事人、被鑒定評(píng)估報(bào)告所屬評(píng)估機(jī)構(gòu)工作人員的；
（二）與征收當(dāng)事人、被鑒定評(píng)估報(bào)告所屬評(píng)估機(jī)構(gòu)有利害關(guān)系的；
（三）其他與鑒定事項(xiàng)有利害關(guān)系的。
專家組成員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見無效。
第十一條 房屋征收評(píng)估鑒定過程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估專家委員會(huì)要求，及時(shí)提供評(píng)估報(bào)告、實(shí)地查勘記錄、照片等相關(guān)資料，并就鑒定涉及的評(píng)估相關(guān)事宜進(jìn)行說明。對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘和調(diào)查時(shí)，有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。
第十二條 經(jīng)評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持原評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問題的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)改正有關(guān)問題，重新出具評(píng)估報(bào)告。
第十三條 鑒定工作完成后，評(píng)估專家委員會(huì)辦公室應(yīng)當(dāng)及時(shí)將鑒定工作有關(guān)材料整理歸檔。
第十四條 臨潼區(qū)、閻良區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、高陵區(qū)、鄠邑區(qū)、市轄縣及西咸新區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估報(bào)告鑒定工作，參照本辦法執(zhí)行。
第十五條 本辦法自4月1日起施行，有效期5年。
來源：西安住建
《西安市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》11月1日起施行 修改后有哪些變化？
《西安市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》(以下簡(jiǎn)稱《評(píng)估辦法》)近日出臺(tái)，并將于自2021年11月1日起施行，有效期5年。修改后的辦法有哪些變化?修改的主要內(nèi)容有哪些?市房屋征收管理中心主要負(fù)責(zé)人對(duì)辦法的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行權(quán)威解讀。
充分保障被征收人的
參與權(quán)選擇權(quán)和知情權(quán)
■ 修改背景
保障征收補(bǔ)償工作順利進(jìn)行
評(píng)估是房屋征收與補(bǔ)償工作的重要環(huán)節(jié)，直接關(guān)系著對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償是否公平公正，《西安市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》是用以規(guī)范全市房屋征收評(píng)估程序，保障征收補(bǔ)償工作順利進(jìn)行的重要規(guī)范性文件，該辦法于2012年3月13日經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)議審議通過，自同年4月1日起施行。根據(jù)《西安市規(guī)范性文件管理辦法》和2017年市政府《關(guān)于規(guī)范性文件清理結(jié)果的決定》要求，《評(píng)估辦法》作為規(guī)范性文件須在有效期屆滿后修改完善并按程序重新發(fā)布。
■ 修改的基本思路
保障被征收人的參與權(quán)選擇權(quán)和知情權(quán)
此次修改在保持現(xiàn)行《評(píng)估辦法》總體框架和主要內(nèi)容基本穩(wěn)定的前提下，進(jìn)行了適度的完善和調(diào)整補(bǔ)充：
一是體現(xiàn)新思想和新理念。修改后的《評(píng)估辦法》充分體現(xiàn)了習(xí)近平總書記提出的“以人民為中心”的新思想新理念，貫徹和落實(shí)了人民做主和依法治國(guó)的有機(jī)統(tǒng)一，切實(shí)解決了人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題。比如：在本次修改中明確、規(guī)范了評(píng)估機(jī)構(gòu)選定程序的相關(guān)內(nèi)容，保障了被征收人的參與權(quán)、選擇權(quán)和知情權(quán)，便于項(xiàng)目征收部門及評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)際操作。
二是銜接新政策和新制度。此次《評(píng)估辦法》的修改是對(duì)2018年頒布的《陜西省國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》和2020年出臺(tái)的《西安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》等相關(guān)政策的銜接和落實(shí)。
三是吸收新經(jīng)驗(yàn)和新做法。結(jié)合近年來我市房屋征收評(píng)估工作的實(shí)際需要及其他城市先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)和做法。
■ 修改的主要內(nèi)容
加強(qiáng)對(duì)房屋征收項(xiàng)目和評(píng)估機(jī)構(gòu)事中事后監(jiān)管
根據(jù)省、市政策的調(diào)整以及工作實(shí)踐，我市對(duì)《評(píng)估辦法》的內(nèi)容進(jìn)行了修改與完善。新《評(píng)估辦法》共六章三十六條，重點(diǎn)把握了以下幾個(gè)方面：
(一)保障被征收人的參與權(quán)、選擇權(quán)和知情權(quán)
在本次修改中明確和進(jìn)一步規(guī)范了評(píng)估機(jī)構(gòu)選定程序的相關(guān)內(nèi)容，保障了被征收人的合法權(quán)益，《辦法》規(guī)范了評(píng)估機(jī)構(gòu)選定主要程序，采用“三個(gè)公告”的方式保障被征收群眾的參與權(quán)、選擇權(quán)和知情權(quán)，同時(shí)也有利于政府部門及評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)際操作。
房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)將確定的評(píng)估機(jī)構(gòu)名單在市房屋征收信息平臺(tái)和房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
(二)完善行政主管部門組建評(píng)估專家委員會(huì)等相關(guān)內(nèi)容
《評(píng)估辦法》明確，市房屋征收主管部門組織成立西安市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱評(píng)估專家委員會(huì)),評(píng)估專家委員會(huì)由房地產(chǎn)估價(jià)師以及價(jià)格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成。評(píng)估專家委員會(huì)管理辦法由市房屋征收主管部門制定。
為解決少數(shù)被征收人拒絕配合房屋征收評(píng)估影響征收項(xiàng)目正常運(yùn)行的現(xiàn)實(shí)問題，維護(hù)絕大多數(shù)被征收人的合法權(quán)益，新《評(píng)估辦法》中增加了被征收人不配合評(píng)估工作時(shí)，評(píng)估專家委員會(huì)進(jìn)行鑒定的相關(guān)程序。
(三)建立房屋征收信息平臺(tái)利用互聯(lián)網(wǎng)信息對(duì)房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)提供服務(wù)和信用監(jiān)管
新《評(píng)估辦法》增加和明確，市房屋征收主管部門應(yīng)建立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄和信用檔案，并通過房屋征收信息平臺(tái)向社會(huì)公布評(píng)估機(jī)構(gòu)名單、等級(jí)、誠(chéng)信記錄等信息，為被征收人選定房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)提供參考和依據(jù)。為增強(qiáng)房屋征收行政管理部門的服務(wù)意識(shí)和監(jiān)管責(zé)任，結(jié)合目前 “互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”實(shí)現(xiàn)“城市大數(shù)據(jù)”和智慧城市建設(shè)，運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)加強(qiáng)對(duì)房屋征收項(xiàng)目和評(píng)估機(jī)構(gòu)事中事后的監(jiān)管。
對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于征收決定
公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格
對(duì)于《評(píng)估辦法》中市民關(guān)心關(guān)注的一些問題，市房屋征收管理中心也做了一一解答。
關(guān)注1
《評(píng)估辦法》的適用范圍?
在本市新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)以及各開發(fā)區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)評(píng)估國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測(cè)算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定，適用本辦法。
關(guān)注2
對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償及類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的含義是什么?
對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
類似房地產(chǎn)，是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn);類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)與被征收房屋類似的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
關(guān)注3
房屋征收項(xiàng)目中的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由誰選定，選定的程序是什么?
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。
選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的程序?yàn)椋?/span>
1.房屋征收范圍確定后，房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)在市房屋征收信息平臺(tái)發(fā)布評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名公告。
2.房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)將申請(qǐng)參加該項(xiàng)目評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)名單在市房屋征收信息平臺(tái)及征收范圍內(nèi)公示，組織被征收人、公有房屋承租人在公示的評(píng)估機(jī)構(gòu)名單中協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)。
3.房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)將確定的評(píng)估機(jī)構(gòu)名單在市房屋征收信息平臺(tái)和房屋征收范圍內(nèi)予以公告。公告時(shí)間不少于5個(gè)工作日。
關(guān)注4
房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)如何確定?
被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。
關(guān)注5
初步評(píng)估結(jié)果如何公示?
評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托合同的約定，向房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。
公示期間，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明解釋。初步評(píng)估結(jié)果存在錯(cuò)誤的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。
關(guān)注6
分戶評(píng)估報(bào)告是由誰送達(dá)?
分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被征收人、公有房屋承租人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。
關(guān)注7
對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議怎么辦?
被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到分戶評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問題。
評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，評(píng)估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告;評(píng)估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。
關(guān)注8
對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議怎么辦?
被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向評(píng)估專家委員會(huì)提交書面鑒定申請(qǐng)。
評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。
