2020年全面征收房產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的免征規(guī)定

2024-10-27 10:57:08

財(cái)政部突傳重磅，房地產(chǎn)稅真要來(lái)了？

房地產(chǎn)稅要來(lái)了？

大家都知道，對(duì)于新聞來(lái)講，字越少，意味著事情越大。

5月11日晚上，財(cái)政部網(wǎng)站消息顯示，財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志在北京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見。

短短幾句話，迅速?zèng)_上了熱搜。

從這則簡(jiǎn)短的信息來(lái)看，這次會(huì)議是“房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)”，是以座談會(huì)形式召開，再加上參會(huì)部門的級(jí)別，所以這次會(huì)議分量還是比較重的。

其次，會(huì)議討論的內(nèi)容是“房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)”，“房地產(chǎn)稅”與“試點(diǎn)”都是大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

當(dāng)然，既然是試點(diǎn)的座談會(huì)，那么就意味著在2021年房地產(chǎn)稅還是不會(huì)出臺(tái)的。

房產(chǎn)稅不等于房地產(chǎn)稅

一直以來(lái)，很多人都把房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅混為一談。但實(shí)際上，房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅一字之差，是兩個(gè)不同的概念，房產(chǎn)稅只是屬于房地產(chǎn)稅的范疇之內(nèi)。

“房產(chǎn)稅”是一直都有的，比如從1986年開始，企業(yè)購(gòu)買房產(chǎn)多數(shù)時(shí)候是要繳納房產(chǎn)稅的。2020年，全國(guó)征收的房產(chǎn)稅是2842億元。

但個(gè)人購(gòu)買的房產(chǎn)，包括住宅、公寓、寫字樓等，一直免征房產(chǎn)稅。直到2011年，上海和重慶兩市曾先后啟動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

不過(guò)，由于稅率低、門檻高，對(duì)于市場(chǎng)并沒有太大的影響力。

比如，上海試點(diǎn)的稅率最高也只有0.6%，這樣看的話，200平米的房產(chǎn)如果拋去180平的免征面積，房子的評(píng)估價(jià)就算是10萬(wàn)一平米，房產(chǎn)稅也才1萬(wàn)2，相比2000萬(wàn)的房?jī)r(jià)，恐怕收的稅還不夠管理稅務(wù)的成本。

所以，無(wú)論是上海版，還是重慶版的房產(chǎn)稅改革，迄今為止已經(jīng)10年了，并沒有起到所謂遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用。

房地產(chǎn)稅能降房?jī)r(jià)？

“房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作”是第一次提出，其中的“試點(diǎn)”也被視為加速落地的一個(gè)信號(hào)。

因?yàn)檫@已經(jīng)是今年財(cái)政部第四次提到房地產(chǎn)稅，所以普遍認(rèn)為這次座談會(huì)中提到的試點(diǎn)，有可能會(huì)在立法前完成推出。

那么對(duì)于哪些城市會(huì)成為試點(diǎn)城市，各種版本都有，有的覺得是北上廣深這樣的一線城市，也有的覺得為了有代表性，會(huì)有一些二三線城市。

對(duì)于這次座談會(huì)，大家最關(guān)心的是房地產(chǎn)稅改革之后會(huì)不會(huì)降低房?jī)r(jià)。

水皮認(rèn)為，房地產(chǎn)稅可以在一定程度上調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)或者平衡房?jī)r(jià)，但是并不能直接把房?jī)r(jià)降下去，所以對(duì)市場(chǎng)的沖擊和影響不會(huì)很大。

所以指望房地產(chǎn)稅降房?jī)r(jià)的思路行不通，征收房地產(chǎn)稅只會(huì)對(duì)改善稅收結(jié)構(gòu)起到一定的作用。

房地產(chǎn)稅征收試點(diǎn)啟動(dòng)！人口速增的熱點(diǎn)城市料先推行

2020年全面征收房產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的免征規(guī)定

圖片來(lái)源：視覺中國(guó)

從2011年在上海、重慶試點(diǎn)推行房產(chǎn)稅，到2013年醞釀房地產(chǎn)稅立法，再到2017年將房地產(chǎn)稅列入5年立法規(guī)劃，直至當(dāng)前“授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作”，房地產(chǎn)稅改革終于落地。

中房報(bào)記者許倩北京報(bào)道

爭(zhēng)議十余年的房地產(chǎn)稅改革終于啟動(dòng)，中國(guó)樓市亦將迎來(lái)一大變量。

10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

這一決定的背景與意義在于：積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

按照決定，試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅納稅人。

國(guó)務(wù)院按照積極穩(wěn)妥原則，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū)，報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。本次決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為5年，自國(guó)務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算。

這意味著，在房地產(chǎn)稅立法之前圈定部分城市先行試點(diǎn)已毫無(wú)懸念，最快或于年底前試點(diǎn)開征。房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，無(wú)疑將進(jìn)一步強(qiáng)化“房住不炒”調(diào)控預(yù)期，對(duì)擁有多套住房、天價(jià)豪宅人群將是一記重拳。

征稅對(duì)象是誰(shuí)？

何為房地產(chǎn)稅？廣義的房地產(chǎn)稅是指對(duì)房地產(chǎn)占有、交易和收益等環(huán)節(jié)征收的各類稅項(xiàng)的總稱，包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等與房地產(chǎn)有關(guān)的各個(gè)稅種，將局限于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅種稱為“房產(chǎn)稅”。

針對(duì)個(gè)人保有房產(chǎn)，上海、重慶在10年前就率先開展房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，其余城市目前仍然對(duì)自用住房在保有環(huán)節(jié)零稅負(fù)。

此次決定明確，試點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。

這意味著，房地產(chǎn)稅征稅重點(diǎn)是居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，包括各類土地、房子所有權(quán)人，都要納稅。全國(guó)非居住用房本身是征收房產(chǎn)稅的，此次試點(diǎn)城市會(huì)將商辦類的房產(chǎn)稅征收轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)稅征收。農(nóng)村住房則不納入改革。

本次決定還稱，國(guó)務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。國(guó)務(wù)院及其有關(guān)部門、試點(diǎn)地區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建科學(xué)可行的征收管理模式和程序。

也就是說(shuō)，房地產(chǎn)稅的免征對(duì)象與稅率及評(píng)估費(fèi)、稅收歸地方還是國(guó)家、具體在什么城市試點(diǎn)，應(yīng)該會(huì)在即將出臺(tái)的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法中作具體規(guī)定。試點(diǎn)城市可能在公布試點(diǎn)辦法之后公布。

影響有多大？

從上海、重慶兩地現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收措施看，普遍存在征稅范圍窄、稅率偏低特點(diǎn)。如上海房產(chǎn)稅征收對(duì)象為本市居民二套房及非本市居民新購(gòu)房，稅率是0.4%和0.6%，對(duì)存量房則不征稅。新購(gòu)住宅免征面積為人均60平方米，并附有評(píng)估價(jià)折扣（70%）。

重慶征稅對(duì)象雖然包括存量房，但只針對(duì)高檔住房，且只對(duì)主城征收。具體為：個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅（每戶免稅180平方米）、個(gè)人新購(gòu)高檔住房（每戶免稅100平方米），以及在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)二套房，采用累進(jìn)式計(jì)稅方式，適用稅率分三檔：0.5%、1%和1.2%。

國(guó)海證券研報(bào)認(rèn)為，從試點(diǎn)效果來(lái)看，滬渝試點(diǎn)帶來(lái)的稅源有限，對(duì)居民資產(chǎn)差距調(diào)節(jié)力度有限，對(duì)房?jī)r(jià)影響也并不明顯。2020 年，滬渝兩市房產(chǎn)稅收入分別為 198.7 億元和 71.7 億元，分別占各自地方稅收的3.4%和5%。試點(diǎn)實(shí)施后，短期滬渝兩地房?jī)r(jià)增速有所放緩，但長(zhǎng)期房?jī)r(jià)增速并未受影響。2011-2020年，上海和重慶商品房均價(jià)平均漲幅分別為 9.2% 和 8.1%。若想提高房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)作用，在稅制設(shè)計(jì)上需作出改變，適當(dāng)加大征稅范圍、提高稅率等。

中國(guó)法學(xué)會(huì)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文認(rèn)為，從征稅范圍和稅率來(lái)講，一開始實(shí)行高端征收輕稅原則，會(huì)有比較大的免稅面積，普通老百姓不用交稅；即使對(duì)要交稅的持有高檔房和多套房的人，稅負(fù)也不會(huì)很重，稅率肯定在總價(jià)的1%以下，房?jī)r(jià)比較高的城市還可能對(duì)計(jì)稅價(jià)格打折，打折比例還比較高，所以就是要穩(wěn)步推行，逐步發(fā)展。

“從短期來(lái)看，房地產(chǎn)稅開征會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有影響，且對(duì)炒房群體有重大影響。”施正文表示。

國(guó)家發(fā)改委國(guó)土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所國(guó)土規(guī)劃研究室主任、研究員黃征學(xué)則認(rèn)為，當(dāng)前時(shí)點(diǎn)推出試點(diǎn)的時(shí)機(jī)不太好，估計(jì)政策會(huì)偏謹(jǐn)慎：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不好，試點(diǎn)會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)下行，在多地強(qiáng)調(diào)穩(wěn)房?jī)r(jià)之際，很可能受到地方軟抵制；二是新發(fā)展格局下提升消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)作用非常關(guān)鍵，2021年前三季度消費(fèi)不如預(yù)期。如果房產(chǎn)稅征高了，老百姓更沒錢消費(fèi)；如果征低了，除短期增加政府財(cái)政收入外，沒有太大影響。

“大多數(shù)普通住房，也就是低于套均價(jià)格的，受到影響比較小，大可不必?fù)?dān)憂，即便征稅痛感也很低。對(duì)擁有多套房、總房?jī)r(jià)高的，影響最大、稅收痛感最強(qiáng)，這也是征稅目的，即調(diào)節(jié)收入差距。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

李宇嘉認(rèn)為，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，試點(diǎn)以后房?jī)r(jià)會(huì)在短期內(nèi)受到一定影響，但很快恢復(fù)到原來(lái)走勢(shì)。當(dāng)然，具體影響主要看稅率、免稅情況、應(yīng)稅價(jià)格等。總之，穩(wěn)妥推進(jìn)的表述意味著“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

哪些城市將成為首批試點(diǎn)？

究竟哪些城市會(huì)作為房地產(chǎn)稅試點(diǎn)先行城市，這也是當(dāng)前大家最關(guān)注的問(wèn)題。

按照決定，國(guó)務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū)，試點(diǎn)期限為5年。試點(diǎn)過(guò)程中，國(guó)務(wù)院應(yīng)當(dāng)及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在授權(quán)期限屆滿的6個(gè)月以前，向人大常委會(huì)報(bào)告試點(diǎn)情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見，由人大常委會(huì)決定。條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律。本決定自公布之日起施行，試點(diǎn)實(shí)施啟動(dòng)時(shí)間由國(guó)務(wù)院確定。

從相關(guān)專家表述看，浙江、深圳、海南有望率先試點(diǎn)，尤其是浙江杭州。

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，深圳要按照中央要求打造中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)先行示范區(qū)，一味用行政手段管控房地產(chǎn)絕不是出路，必須下定決心用經(jīng)濟(jì)手段置換掉行政手段。

海南要按中央要求打造世界上最大規(guī)模自由貿(mào)易港，要求投資便利化、貿(mào)易自由化、要素充分流動(dòng)，且在2025年前要做好封關(guān)運(yùn)作準(zhǔn)備工作，適時(shí)啟動(dòng)全島封關(guān)運(yùn)作。從這個(gè)意義上，海南也應(yīng)盡快考慮用經(jīng)濟(jì)手段替代行政手段來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和樹立自己應(yīng)有的國(guó)際形象。浙江則是中國(guó)共同富裕示范區(qū)，理應(yīng)加入積極試點(diǎn)行列，進(jìn)行房地產(chǎn)稅方面改革。

李宇嘉認(rèn)為，這一輪試點(diǎn)應(yīng)該是熱點(diǎn)城市，特別是近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快、人口流入較多、高檔房銷售火爆，年輕人住房比較困難的城市。疫情后，富豪買豪宅很盛行，奢侈品銷售很好，社會(huì)整體消費(fèi)卻比較疲軟，因?yàn)槟贻p人都在忙于攢錢和借錢買房。而且，未來(lái)加大都市圈建設(shè)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)可能很難控制得住，所以，需要先行在熱點(diǎn)城市試點(diǎn)。

“征稅針對(duì)的可能是所有商品住房，既包括存量商品住房，也包括新政發(fā)布以后新增購(gòu)買的住房，這是這一輪試點(diǎn)與重慶、上海試點(diǎn)最主要的區(qū)別。且免稅模式應(yīng)該和上海、重慶不一樣，上海、重慶大多數(shù)人都免征了，稅負(fù)痛感很低，這一次一定不會(huì)有這么大免稅。”李宇嘉稱。

中泰證券首席分析師楊暢則認(rèn)為，人口總量和增量決定了對(duì)城市住房的基礎(chǔ)需求，也是開征房地產(chǎn)稅的必要條件。排在第一梯隊(duì)和第二梯隊(duì)的10個(gè)城市，排名依次為杭州、深圳、廣州、寧波、成都、長(zhǎng)沙、重慶、鄭州、西安、廈門，正在面對(duì)人口增長(zhǎng)較大壓力，未來(lái)住房供需緊張仍然是大概率事件，或許對(duì)房產(chǎn)地稅改革試點(diǎn)的愿望也會(huì)更加迫切。

按照這份人口增量排名，上海、天津、北京排在第四梯隊(duì)，其中，上海和天津常住人口正增長(zhǎng)，北京則負(fù)增長(zhǎng)。從流動(dòng)人口來(lái)看，2019年北京流出人口約5.9萬(wàn)。

房產(chǎn)稅如何計(jì)算每年都要交嗎房產(chǎn)稅什么時(shí)候開始征收

[閩南網(wǎng)]

中國(guó)稅種有很多，其中一個(gè)稅種，叫房產(chǎn)稅，這是一個(gè)備受關(guān)注的稅種。那么，房產(chǎn)稅怎么收呢？是按面積，還是按房產(chǎn)數(shù)量來(lái)征收呢？其實(shí)，現(xiàn)在中國(guó)只有上海重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，其他城市還未開始征收房產(chǎn)稅，所以征收標(biāo)準(zhǔn)還未公布。

中國(guó)或2020年全面征收房產(chǎn)稅

不過(guò)，有傳言稱，2018年房產(chǎn)稅即將開征。對(duì)于這個(gè)觀點(diǎn)，可信度又有幾分呢？上星期，個(gè)稅大修審議，不少人認(rèn)為會(huì)推進(jìn)房產(chǎn)稅立法。從這可以看出，現(xiàn)在房產(chǎn)稅還在立法階段，而且這個(gè)階段可能持續(xù)很久時(shí)間。按照這樣的時(shí)間推算，2018年下半年推出房產(chǎn)稅的可能性不大。

既然中國(guó)全面征收房產(chǎn)稅沒那么快，那么我們先看看上海重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，是如何征收的？根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)有從價(jià)或從租兩種情況：

1、從價(jià)計(jì)征：從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×年稅率1.2%；扣除比例為10%-30%，具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

2、從租計(jì)征：從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額=租金收入×12%；沒有從價(jià)計(jì)征的換算問(wèn)題納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起，繳納房產(chǎn)稅。其余均從次月起繳納。個(gè)人出租住房的租金收入計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×4%。