上海寶山房產、上海寶山即將開盤的新房

請笑納！上海寶山區新房成交價來了，17個新樓盤詳細房價一覽

2020年上海市的房價呈現穩中有漲趨勢。據中國房價行情平臺最新數據顯示，2020年12月上海市247個新樓盤的新房成交均價為57560元/㎡；二手房整體均價為59072元/㎡，同比去年同期上漲8.45%。上海寶山區有17個新樓盤在售，含括了大華、上大、共康、高境、淞南、顧村、羅店、月浦、楊行、通河新村、羅涇、淞寶等區域或者板塊。下面是去年12月上海寶山區新房成交價格大全，17個新樓盤詳細房價一覽，沒買房的朋友請笑納！

上海市寶山區17個新樓盤房價行情：

1、樓盤：大華公園薈

戶型：99㎡3房公寓；137㎡合院

房價參考：公寓帶裝修均價約46000元/㎡；合院均價約57000元/㎡

地址：上海寶山區鎮泰路楊泰路口

2、樓盤：卓越華潤·玲瓏悅府

戶型：112㎡3室、122㎡4室、125㎡4室別墅

房價參考：均價40500元/㎡

地址：寶山區月羅公路/潘涇路交叉口向南500米

3、樓盤：上實·海上菁英

戶型：78㎡-98㎡2房-3房

房價參考：總價346萬元起，均價47500元/㎡

地址：寶山區寶正路99弄

4、樓盤：大華朗香公園里

戶型：99m2-140m2

房價參考：住宅均價57015元/㎡

地址：寶山區錦秋路36弄

5、樓盤：上港星江灣

戶型：89.04m2-149.86m2

房價參考：均價73000元/㎡

地址：寶山區淞軍路89號

6、樓盤：大華錦繡四季

戶型：99㎡-135㎡

房價參考：帶裝修單價約41500元/㎡起

地址：寶山顧村板塊寶安公路潘涇路路口

7、樓盤：萬科啟宸

戶型：92㎡、98㎡

房價參考：住宅均價約38000元/㎡

地址：寶山區滬太公路羅北路交匯處

8、樓盤：寶林楓景苑

戶型：61㎡-92㎡

房價參考：總價約285萬元起

地址：寶山區淞濱支路與淞濱路路口

9、樓盤：中冶上河雅筑

戶型：73㎡-127㎡

房價參考：毛坯均價約42694元/㎡

地址：寶山區盤古路895弄

10、樓盤：信達泰禾上城院子

戶型：101㎡和132㎡

房價參考：毛坯均價約52500元/㎡

地址：寶山區蘇家浜路218弄

11、樓盤：中建閱瀾山

戶型：81㎡-133㎡住宅

房價參考：總價約276萬元起，價格約3.6萬-3.8萬元/㎡

地址：寶山區羅北路集賢路

12、樓盤：大華公園城市

戶型：99㎡-138㎡

房價參考：均價約59600元/㎡

地址：寶山區康寧路2199弄

13、樓盤：上海長灘

戶型：93㎡-151㎡

房價參考：均價約4.8-6.2萬元/㎡，總價480萬-1600萬元/套

地址：寶山區采江路9弄

14、樓盤：雍和府

戶型：89㎡高層住宅；123㎡聯排別墅

房價參考：高層住宅總價約270-300萬元/套；聯排別墅總價約500-550萬元/套

地址：寶山區潘涇路5777弄

15、樓盤：寶廈文璟苑

戶型：61㎡、82.7㎡和82.28㎡

房價參考：均價約53300元/㎡

地址：寶山區環鎮北路與鄂爾多斯路交叉口向西

16、樓盤：和欣國際花園

戶型：101㎡3房

房價參考：均價約44240元/㎡

地址：寶山區場北路39號

17、樓盤：錦秋御尚

戶型：206㎡聯排別墅

房價參考：總價約1300萬元/套

地址：寶山區錦秋路695弄

互動：你覺著在寶山區買房好嗎？為什么？

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寶山還有未來嗎？

寶山在上海的地位一直比上不足比下有余，與市區比差的不是一星半點，與五大新城比又有一些優勢。

當然這個結論沒任何意義，不是同級別對手有什么好比的？如果要準確評價一個區域，需要結合地段和房價。

結合了這兩個因素，我們認為寶山的確挺差的。

首先寶山的位置是極好的。

寶山有大片土地位于外環內，甚至中環內，最邊角的地方距離市中心也僅35公里，這個地理位置遠超五大新城。

如果找一個參照區域，只能選閔行——同樣橫跨內中外環、同批入選主城區。

這樣看，寶山的資源就相當匱乏了。

地理位置帶來的最大優勢是地鐵，寶山老早就有“三炷香”的說法——1、3、7號線分別帶動一方。

2021年又通了15號線，在建的有18、19號線，軌交密度的確比五大新城高，與閔行比就差點意思。

閔行現在已通車1、2、5、8、9、10、12、15號線，在建嘉閔線、機場聯絡線、23號線，無論線路數量、密度還是能級，都高過寶山。

自駕方面寶山只在邊緣地帶享受到逸仙高架，南北高架出了外環就是地面，絕大多數情況需要依賴地面交通。所以大家覺得寶山堵車嚴重。

將來有規劃南北高架-蕰川快速路，滬太路快速路，建成后寶山出行會有質的提升。

寶山的教育也一直比上不足比下有余，其實過去區內認可度極低，生源流失率比五大新城更高——幼升小、小升初階段，有大量家長帶著孩子去其他區域就讀。

2020年寶山幼兒園共畢業學生19390人，而小學新增入學15886人，意味著有3504個學生離開寶山。

或者說寶山只有81.9%的學生選擇本區繼續讀小學，這個比例全市倒數第一。

當然這其中有一些回了老家，不過數據表明回老家的不多——上海整體幼升小比例高達98.17%，只有1.83%的學生離開上海。

寶山的學生流入到哪了呢？徐匯、黃浦、靜安為主。

2020年黃浦幼升小比例124.98%，徐匯更是高達130.01%，意味著小學招生數量遠高于幼兒園畢業數量，即，吸收了大量外區生源。

小升初同理，2020年寶山只有86.9%的小學畢業生在本區讀初中，這個比例全市倒數第二。

所以我們不管評測指標如何（指標都是任人解讀），寶山本地居民對教育不滿意是真的。

當然現在寶山好學校越來越多，華二、華師、上外、上師紛紛過來開辦新學校，將來生源流失有望緩解。

其實寶山最拉垮的是商業和醫療。

現在寶山拿得出手的商業就新開的日月光、顧村的龍湖天街，頂多再加一個萬達。其他商業體要么體量小、要么人氣差、要么業態老。

對比一下寶山與閔行的數據就更直觀。

寶山2萬方以上商業

閔行2萬方以上商業

在人口、面積都差不多的情況下，寶山的商業密度低的讓人吃驚。甚至不如青浦新城。

醫療上寶山有兩家三甲醫院：復旦大學附屬華山醫院北院、上海市寶山區中西醫結合醫院。大家都覺得閔行醫療資源匱乏，其實閔行現在擁有7家三甲醫院，還是遠超寶山。

當然寶山比五大新城好一些，青浦新城至今沒有三甲醫院投入運營。

寶山資源上如此匱乏，最直接的原因是寶山真的沒錢。

寶山的人均公共預算收入一直全市倒數第一。想法再多、意愿再強，沒錢落地也都是空談。

而且實際上的差距可能比數據反映的更大。有限的財政收入首先要保證基本的ZF運轉、基本的市政管理，寶山收入低，需要養活的班子卻一點不少。

各區都扣除必須的硬性支出，用在新增資源建設、城市更新上的錢就更少了。

所以滬太路臟、所以高架修的慢，實在是沒錢。

而且現在招商引資也需要強大的財力支持，現在企業去哪，更多的是看當地的扶持政策，哪里租金補貼多、稅收減免多他們就去哪。寶山這個財力，這方面應該不是很強。

招商引資沒有優勢，財務狀況就更難以扭轉，只能陷入惡性循環，所謂的馬太效應就是這個道理。

當然寶山也在動，北郊未來產業園、機器人產業園都引入了一些還不錯的企業。不過你在進步的同時，別人也在進步。

所以即使寶山再努力，上市企業也只有9家，遠低于五大新城。寶鋼是很牛，但是稅收都上交中央，跟寶山關系不大。

而且寶山未來的產業發展也不太理想。

郊區發展核心的第三產業基本都沒戲，金融、國際貿易、奢侈品牌總部基本都在南京西路、陸家嘴，搬不走。

郊區只能走2.5產業路線，代表性產業就是我們通常說的戰略性新興產業。

受益于黑色金屬行業的帶動，寶山在新材料產業方面有一定優勢，其他行業依舊非常落后。

而合計678億元的產值，不僅落后于閔行，也落后于五大新城。

2021年，松江戰略性新興產業產值高達2743億元，嘉定1312億元，奉賢也有760億元。

你說如何讓人對寶山的產業抱有信心？

寶山產業上不如意，原因很多，通常認為是寶鋼影響了城市面貌，導致新興產業難以引入。

其實寶鋼僅影響了東北一角，寶山的大部分地段都沒有受到寶鋼影響——美蘭湖、顧村、南大這樣的地方起不來，跟寶鋼有什么關系？

寶山真正戰略硬傷有兩個，一個是鄰居太拉垮、一個是太偏居一隅。

閔行內接長寧、徐匯、浦東，受市區帶動非常明顯，最簡單的，浦江鎮去年那么火，跟浦東前灘關系很大。

微軟原先在徐匯、英特爾原先在長寧，后來紛紛被閔行紫竹園區搶了過去。寶山倒是想要，卻沒有近水樓臺的優勢。

外抵松江、奉賢，在第二產業、2.5產業都有良好的互動。

寶山南接普陀、新靜安、虹口、楊浦，幾個區域經濟上都沒有很大優勢。

楊浦、虹口最近動作很大，可人家重點開發黃浦江一線，一路向東，對西側的寶山帶動不大。

郊區只與嘉定相鄰，嘉定核心產業在西部安亭，寶山核心在東部，兩區基本上沒有互動。

這樣的位置，決定了寶山產業導入上的乏力。

其實寶山偏居一隅只是問題的一個表現，本質是上海城市的命運在向南，沒辦法，向北是太倉、是長江，完全沒有戰略縱深。

我們對寶山的未來充滿了一些擔憂。

寶山想打破弱者恒弱的局面，只有市里給錢。當年浦東也是一窮二白，異軍突起還不是中央給錢、給政策。

除了外力去打破，馬太效應會一直進行下去。

所以寶山能不能崛起，就看寶山副中心能有多大能級、市里注入多少資源。

不過寶山副中心目前還沒有很大動作。

寶山副中心核心區選了楊行-淞寶之間的大片空地，這里以上海北站為依托，做一個核心商務區、一片產業集群。

寶山的上海北站被寄予厚望，其實規模只有8臺18線，上海第四，跟虹橋樞紐比不了、上海東站比不了，也不如松江南站。

而且詳細的規劃目前還看不到。去年公布了部分次級區域建設方案，落地時間尚不確定。

其實按照城市發展規律，目前也沒有到全面開發寶山副中心的時間。

全市緯度，四個主城區目前開發的主角是大虹橋，閔行、寶山、川沙都沒動靜。

城市化放緩的背景下，大虹橋打造完成之前，其他幾個區域不會大動。而大虹橋只開發了西虹橋，南虹橋剛剛啟動，至少也需要10年周期。

寶山維度，上一輪副中心建設尚未完成。上一輪指的是真如、五角場、徐家匯、花木時代，即，中環副中心時代。真如沒有如約而至，北上海整體受到重大影響。

現在需要把落下的功課補上，先把北中環這圈做起來，自然輪不到外環外的第二輪副中心。

對于寶山而言，中環就意味著南大，或者說南大需要承擔部分真如的既定功能——畢竟真如規劃已經調整。

所以接下來很可能寶山重心在南大，楊行這里的副中心短期不會大動干戈。

當然寶山除了副中心，需要建設的地區還有很多。

最著名的就是名噪一時的郵輪經濟帶，核心區就是上海長灘。

上海長灘規劃面積約高達146萬平方米，涵蓋國際郵輪城綜合配套、游艇碼頭、高層濱江景觀住宅、大型體驗式商業、5A智能辦公、星級酒店、音樂廳、觀光塔、幼兒園等十數種業態。

然而后期建設卻不順利，目前交付的只有部分住宅。而且房價也是萬年不漲，后續房源依舊是5.5萬左右。

現在又趕上疫情，郵輪經濟雪上加霜，寶山靠長江這一帶想崛起更加困難。

其實想想也知道這里很難起來。與市中心幾乎沒有互動，即使是通了3號線，地鐵站過來也需要2公里以上。只靠寶山，前面又提到過受制于財力，玩不出太多花樣。

除此之外，寶山還有七號創意帶、一號創新帶、三號創業帶、寶山工業園、機器人產業園、城市工業園等核心產業區。

官方沒有標注，卻炒作的沸沸揚揚的，還有新顧城。

七、三、一發展帶明顯是為了圖片好看，沒有實質性的意義。三號線周邊原來借助楊浦的大學優勢，建設了復旦科技園、同濟科技園等等，后來逐漸式微。

現在楊浦打造濱江，跟寶山關系不大。

寶山工業園區首發項目就是北郊未來產業園，目前基本沒有企業實際入住，冷冷清清。

給人的感覺就是，提出這個概念更多的是幫助萬科啟宸、云麓之城賣房子。

機器人產業園里有不少企業，不過卻見不到多少真正的機器人產業。

機器人產業園相關企業

新顧城是一個老概念，2015年就開始開發，現在什么進展大家都看得到。

7年過去，真正交付的產品只有龍湖天街，不過也是打折后的交付。

龍湖天街原計劃做的是綜合體，目前只交付了商場，辦公樓部分早就以酒店式公寓的名義賣給了剛需客戶。

所謂的規劃，真的是需要一些勇氣去相信。

寶山城市工業園以制造業為主，目前沒有大規模規劃出臺。這里與嘉定南翔交界，區域交界處通常都不會布局核心資源。

所以盤點下來，寶山各地的規劃都有一些風險。

其實除了前面提到的寶山財政吃緊，還有一個原因是新增規劃實在太多了。

即使是財大氣粗的浦東，目前稱得上新增規劃的地方無非是臨港、前灘、張江南擴、祝橋、金橋副中心、張江副中心，而寶山僅我們盤點過的產業概念就有10個之多。

為什么不集中資源，做好一兩個標桿區域？

當然上級也可能有更具遠見的想法，我們不再去揣測。至少在城市發展維度，有些規劃短期落地概率不高。

我們在寶山置業，這些規劃就不要盲目的跟風，在計算房價時也不要加入過高溢價。

或者說，支撐寶山房價的因素不能依賴本地，更多的需要依靠市區外溢客群。能夠更好的融入市區的地方，是寶山置業的首選。

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