車坊房產-車坊房產契稅2024標準
勝浦VS車坊，2021年蘇州買房應該這樣買
我是蘇叔，擁有多年蘇州房產研究和投資經驗，長期持續關注蘇州地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。
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提問：蘇叔，你好，勝浦和車坊怎么樣呀？可以在這兩個地方買房的話，未來升值潛力大嗎？
蘇叔：你好，蘇州園區斷供導致了外溢，勝浦和車坊成為供貨主力。就區位、交通來說，車坊更勝一籌，它位于園區南，緊鄰雙湖板塊，車路網比較發達，而且8號線預計2024年能通；勝浦正在規劃9、12、22號線。就教育來說，勝浦更好，但是車坊車坊在生源質量上有優勢，將來會成為園區多數人才的棲息地。商業方面，車坊已經規劃了文薈苑鄰里中心，勝浦規劃有5個鄰里中心，更優規劃，勝浦更好。車坊和勝浦定位各自不同，車坊屬于獨墅湖科教創新區，勝浦屬于高貿新城。車坊板塊內住宅以安置房為主，商品房供應極度稀缺；勝浦則是園區新房儲備量最多的板塊之一，新房房價3萬+。投資回報率最大的板塊和樓盤，詳見知識星球內部分享
提問：蘇叔，你好，準備給兒子買一套二手房，怎么找到靠譜的中介呢？親戚同事給介紹過，不知道能不能信任，是中介費用越高的就越好嗎？還是應該去機構找呢？沒什么經驗，有沒有什么建議？
蘇叔：你好，好的中介有以下特征：1.對區域非常了解；2.尊重買家，說話客氣，態度很好；3.看完房主動收鞋套；4.溝通積極，辦事能力強；5.不亂發微信，不推銷新房；6.會主動申請中介費優惠；7.用心篩選房源，根據需求選擇性價比高的房子。找中介可以注意這幾點：1.不滿意可以直接換人，需要自己有分辨能力；2.建議找有成交歷史的熟人推薦；3.從中介網站找評分高、成交量好的中介，先線上溝通，再線下溝通。
提問：蘇叔，你好，看到身邊朋友說園區的豪宅賣得很不錯，好像豪宅市場很火爆？現在上車來得及嗎？
蘇叔：你好，巴菲特曾說過，別人恐懼我貪婪，別人貪婪我恐懼。其實無論是對于股市還是對于樓市，這句話都是適用的。園區二手豪宅市場十分火爆，接連突破成交天花板，也為豪宅市場贏來了一小波行情，但是，需要警惕的就是現在存在很高的可能性，業主將房子炒作成高價成交，以高買高賣來拉高校區成交價，并使其傳遞。買房者還是選擇比較核心板塊比較穩妥，對待價格不合理的，要三思而后行。
提問：蘇叔，你好，剛需買房，本來想在獅山買新房，但是獅山斷供了，還有哪里可以買房呀？
蘇叔：你好，科技城、木瀆、滸關、大陽山板塊還可以考慮。科技城、平江新城的教育資源是幾個里面最好的，平江新城名校資源扎堆。雖然橫塘板塊內很一般，但是獅山利好輻射最直接的區域，未來很有看頭。木瀆、滸關的生活氛圍會更為濃厚，適合自住，而且漲幅不大，適合總價在250-300萬左右，木瀆商業配套較好，滸關以剛需為主。大陽山的優勢在于生態好，通安適合預算200萬的剛需，新房均價在2萬。具體買房選籌，詳見知識星球內部分享。
提問：蘇州，你好，本人家庭名下有別墅一套、200萬房貸、公寓30平小兩套(全款) ；現在的問題是：有二胎，想購買一套四房以上且有學區、小區環境也要不錯，請問有什么好的建議嗎？
蘇叔：你好，首先，自住別墅可以保留，兩套公寓房可以考慮出售。其次在這里提供一些買房小提示：其一房子要保持干凈整潔；其二要制定一個合適的價格，保留一定的砍價空間；其三掛牌的中介數量最好保持在10個左右；其四在每家中介那里要留有鑰匙；其五要支付一定的傭金；其六與中介的房源維護人及其直屬領導要時刻保持聯系；最后在談判時要靈活，適當作出妥協。
蘇叔深耕房產投資多年，擅長購房技巧及經驗，希望能夠在你買房路上提供部分中性的建議，甚至為你制定最適合的購房方案，歡迎關注微信公眾號蘇叔說房，每日更新最典型的購房問答。
沉寂5年，車坊還能翻身嗎？
前言
之前寫過下半年園區的待入市地塊，在寫作過程中，我們發現，除了最近頻頻被提及的勝浦、青劍湖，園區下一個出讓土地的熱門區域就是——車坊。
在此之前，作為園區真正的“南天門”，車坊沉寂已久。
/車坊老照片
板塊內已經5年沒有土地出讓，沒有新盤入市。目前是存量房市場，以拆遷房小區為主，如淞澤家園、東方文薈苑。夾雜一些商品房，如南澳、鴻海、鴻順小區、中銳星奕灣。
今年7月22日，園區管委會公布了車坊東控制性詳細規劃的調整文件。片區內有大量住宅用地供應，在園區核心區發展幾乎飽和的前提下，車坊的機會來了嗎？
借著這股東風，我們今天就來聊聊車坊。
1
被“遺忘”的車坊
車坊鎮形成于清朝末年，是個典型的江南水鄉。
它曾經是吳縣的第三大鎮，千禧年以來，因為行政區的變動，車坊鎮不斷被細分。
/圖源網絡
我們現在常說的車坊，基本直接代指隸屬斜塘街道的這部分。
具體來講，就是東方大道以南，吳淞江以北，尹山湖以東，中環東線以西的區域。
看上面的園區控規圖就知道：雖然車坊常年低調，但如果真論資排輩，它才是貨真價實的園區南！
要是車坊出山，總是打著“園區南”旗號賣房子的運東板塊，怕也得乖乖的叫聲“大哥”。
/運東某盤廣告宣傳語
正是因為在園區的邊緣地帶，在前些年的發展中，車坊總是有些排不上號。很多地方，至今都保留原生態的野趣。
在我暴走車坊的這五六個小時中，目之所及處，都是周邊居民的菜田。
/只要有空地，就會有蔬菜
淞澤家園九區的最南邊，靠近吳淞江的地方，停留著幾艘漁船，遠處還傳來陣陣雞鳴聲。
2
存量房的天下
2.2w+，園區價格洼地
前文我們說過，車坊近5年都沒有新盤。板塊內的新房市場基本處于停滯狀態，目前是存量房市場的天下。
據鏈家數據網，車坊板塊二手房最新參考均價約24472元/㎡，是園區當之無愧的價格洼地。
但是農歷新年至今，車坊二手房總共成交35套房源，市場表現非常冷淡。
要想了解車坊的二手房市場，有2個小區極具代表性。
一類是像中銳星奕灣這樣的商品房，房齡新。大戶型高總價，板塊內居民接受度不高；
另一類是以淞澤家園為代表的安置房，小戶型低總價，上車門檻低，是板塊內成交的主力軍，今年成交的35套，近九成都屬于這個小區。
下面我們分開闡述。
商品房：以中銳星奕灣為代表
掛牌均價：3.3-3.5w
主力戶型：建面約125㎡、131㎡、142㎡
小區點評：房齡新，品質高。唯一的缺點——貴！
成交情況：成交量較少，不受板塊內大眾認可
這個盤很有意思。
2016年，正值園區房源一票難求的時候，同期開盤的都是白塘壹號、鉑悅犀湖、唐寧府、月亮灣。
星奕灣均價2.4-2.7w，作為當時園區唯一一個2字頭的盤，再加上品質不錯，項目得以迅速去化。
不少人抱著買了之后大漲的心態，特別歡快的入手了。
/星奕灣外立面
時過境遷，現在我們實探發現星奕灣在車坊二手房市場上處于無人問津的狀態，非常尷尬。
星湖財富廣場這邊的幾家小中介都表示，他們不代理星奕灣的二手房，如果想買只能去星奕灣附近。
/星湖財富廣場
在距離星奕灣1公里以內，我終于看見了代理該小區的*殼系中介。
中介的老板自己就住在星奕灣。他告訴我，“星奕灣的品質是車坊top1，我一直住到現在都很滿意。其實同小區想賣房的人很多，但就是沒人買。”
“最主要的問題就是貴。他現在基本3.3-3.5w/㎡，而且它的主力戶型有約125㎡、131㎡、142㎡，總價約400w起步，一般車坊人都嫌貴。”
據鏈家數據網，中銳星奕灣掛牌價為36316元/㎡。目前有8套房源在售，總價約為425-559.8w。
/星奕灣在鏈家上的掛牌價
價格標的都不低，但遺憾的是，近90天沒有房源成交。上一次成交還是2019年10月20日。
“400-500w的預算，人家都去買月亮灣、或者園區更核心的新房了，誰還會來買車坊？”
話糙理不糙，事實就是這樣。
接下來，我們來看成交主力小區——淞澤家園。
拆遷房：以淞澤家園為代表
成交均價：2.2-2.5w
主力戶型：建面約40㎡、60㎡、80㎡、120㎡、150㎡
小區點評：均價低+有小戶型；房齡雖老，卻整潔干凈。
成交情況：剛需剛改天堂，園區的價格洼地。
2006年，淞澤家園建成，總共有9個區，居住群體超萬戶，是車坊最大的拆遷安置小區。
/淞漁社區實拍圖
這個小區深受剛需剛改的喜愛。劃重點！！
主要原因就是淞澤家園戶型面積跨度很大，有建面約40-80㎡的純剛需類，也有建面約100-150㎡改善戶型。
01
純剛需類
淞澤家園的剛需主要是剛來蘇州在湖東或湖西上班的白領，或者在車坊周邊工廠上班的藍領，他們的共同特征就是手頭緊，沒有太多積蓄。只想買小戶型低總價，先上車才是王道。
按照2.5w的均價，約40-80㎡算，總價只要約100-200w。
這個價格，找遍全園區都很少！借用勝浦某盤的宣傳語，車坊就差對你說：不要離開園區了！
/車坊路邊某個園區樓盤的廣告宣傳語
02
改善類
淞澤家園的剛改客戶主要是本地拆遷戶。這些人早年因為拆遷分到了淞澤家園的房子，一般是一套大的（如約120㎡）+1-2套小的（如約40㎡、60㎡等）。
時光流轉，他們的孩子長大成家，家里有了再次購買大戶型的需求。
但他們一般不會離開車坊，原因有兩點：
一方面是家里的親戚朋友都在車坊，他們不愿意離開自己生活了幾十年的地方；另一方面就是，他們基本只考慮在園區置換，但是園區的核心區域價格很高，一般家庭很難消化，想來想去，還是車坊最合適。
這就造成了，車坊本地人有著旺盛的改善欲望。
在查看鏈家成交數據時，也側面驗證了這個觀點。我們可以看到，大戶型銷量不錯，最近，熱度更是隱隱趕超小戶型。
3
深度解析
市場到底怎么了？
雖然淞澤家園幾乎撐住了車坊二手房的“整片天”，但從市場數據以及實際走訪來看，片區二手房還是有點慘淡。
是為什么呢？
有不少中介認為，車坊的租房、購房市場本身就是由外地人組成。今年受到疫情影響，再加上車坊很多工廠拆的拆，搬的搬，外地來工廠打工的人少了，租房、購房需求自然降低。
/淞澤九區一個角落
我咨詢了當地一家人力資源公司，他們的話從側面佐證了中介的看法。
“往年打工的人通過我們公司成功找到工作都是要給我們勞務費的，50-200元不等。今年就算我們不問工人收勞務費，也沒人來找工作。”
/車坊某人力資源公司門口的招聘信息
也有中介提供了一種新思路。
“淞澤家園有人才房政策，人才的條件也相對沒有那么苛刻。符合條件的話1.3w/㎡左右就能買，誰還來買你2.5w/㎡的？”
從這個角度看，人才房分流了部分客戶也有一定的道理。
/截圖自園區官網，申請人才房的條件
4
寫在最后
車坊還有未來嗎？
今年7月22日，工業園區管委會發布了車坊東片區控制性詳細規劃調整的文件。
公示中明確提到，車坊又多了2宗住宅用地。未來片區還有大量住宅用地待出讓，集中在淞澤家園九區西側、車坊老街等地區。
在園區核心區幾近飽和、無地可拍的背景下，車坊還有新地可拍，不僅可以滿足板塊內的購房需求，更重要的是可以承接園區核心外溢客戶。
我們實探也發現，車坊有大量的空地、凈地。
車坊實拍圖，上下滑動即可查看
車坊不僅有大量供地，近年來政府加大了對車坊的規劃力度，各項配套都在升級完善。
公共交通方面，預計2024年通車的地鐵8號線將會深入車坊腹部，徹底打通湖東核心和車坊的壁壘。未來從車坊去湖東，半個小時以內即可到達，將大大方便周邊居民的出行。
在建的星塘街南延是園區南北向的一條大動脈，北接青劍湖，南接吳江區，自駕出行，也能快速到達園區各板塊和吳江。
/星塘街南延
商業方面，已經拆除的差不多的車坊老街未來將建一所鄰里中心，利好車坊居民的日常生活。
一個板塊的發展，離不開產業的支撐。此前，車坊本地工廠很多，現在基本上搬得搬，拆的拆。
2017年，蘇州工業園區上市企業產業園規劃出爐。其中，車坊定位濱水低密居住區、綠色創新產業區。
未來將以生物醫藥、納米技術、人工智能為主，成為高端產業的聚集地，打造創新引領的、綠色生態的、開放共享的上市企業培育產業園區。
過去，車坊雖然籍籍無名，但也一直在積蓄力量。隨著一系列規劃配套的落地，車坊將迎來美好的明天。
園區未來的10年在哪里？
且看車坊！
