新汶房產;個人房源的優缺點

樓房跌至白菜價！礦區的房子3萬一套沒人要！

近日，有網友在某網絡平臺爆料稱山東省新泰市新汶區域某樓盤的房子“3萬元一套都賣不出去”，該發言在平臺引起熱議。而且有良莊西嶺房主表示附近的很多居民“都搬走了”。房價白菜價又一城出現了。

由安居客網站繪制的新泰市房價走勢圖顯示，2019年7月，新泰市房價均價約在5800元/平方米左右。但是，“良莊煤礦西嶺社區”卻是新泰市商品房均價中的一個“異類”。

礦區附近商品房均價僅千元

新泰市位于山東省泰安市，是省級直轄市。根據中國中小城市網發布的《2016年新泰市國民經濟和社會發展統計公報》，2016年新泰市常住人口135.24萬人，其中包括城鎮人口80.93萬人，農村人口54.31萬人；人均GDP為6.05萬元，全市GDP為815.6億元。

上述討論中所提到的樓盤名為良莊西嶺，位于新泰市新汶辦事處良莊礦宿舍區以南。據了解，良莊西嶺的房子分批次建成于2000年、2004年、2011年。根據房地產網站“房天下”上的信息，2015年9月時，良莊西嶺均價為2900元/平方米。

記者日前查詢新泰市住宅與房地產獲知，該樓盤成交均價為2717元/平方米；根據該網站公布的商品房預（銷）售均價年度排行榜，良莊西嶺目前的銷售均價為1150元/平方米，排在該榜末位；每平米單價同恒大旗下的恒大林溪郡相差約6400元。

但良莊西嶺并不是新泰市新汶區域唯一的低價房。據了解，位于文南礦宿舍附近的商品房，單套總價在3萬多人民幣。

AI財經社從“新泰房產網”上查詢到良莊西嶺某二手房銷售信息。網站信息顯示，該房源于2017年上架，建筑面積為92平方米，業主所報總價為14萬元，即每平方米單價1521元。AI財經社撥通該出售人的電話，對方表示自己現在仍住在該上架房源中，但“在新泰有不止一套房子”；對于出售良莊西嶺二手房的態度是，“賣不賣都行”。

對良莊西嶺的態度也映射了近礦區商品房所遭遇的尷尬境地。

上述良莊西嶺房主向AI財經社表示，附近的很多居民“都搬走了”。但多位網友在百度貼吧“新泰吧”中稱，考慮“為老人購買良莊西嶺的二手房”；并表示，由于該樓盤屬于礦區宿舍區域，很可能位于塌陷區，即煤礦采煤之后留下的下陷地域，因此“早晚會被棚改”。正因如此，滿足“大產權”房的良莊西嶺如若拆遷，其業主可獲得拆遷補償費用，這也讓一部分人把低房價看做可以“抄底”的好機會。

對此，AI財經社致電新汶街道辦和新泰市房管局交易中心，但并未獲得回應。

人才外流加劇新汶房價寒冬

良莊西嶺所靠近的良莊礦隸屬于山東良莊礦業有限公司，其前身是山東新汶礦業集團公司良莊煤礦。據了解，礦井于1957年7月1日建成投產，擴建后的生產能力達到120萬噸/年。

但曾經“一煤獨大”的支柱產業，如今已風燭殘年。2011年，新泰被國家納入第三批典型資源枯竭型城市名單。在長期的過度開發后，這座由煤礦作為主導產業的城市正面臨資源枯竭、產業衰退的危機。根據國金證券統計，新泰市在2017、2018連續兩年的一般收入增速為負，均為-3.80%。

7年前，以煤礦為核心的第二產業在新泰市的經濟增長中仍然占主導地位。根據《2012年新泰市國民經濟和社會發展統計公報》，第二產業對2012年GDP增長的貢獻率為60.6%，拉動GDP增長6.4個百分點；其中，工業貢獻率為56.1%；第三產業對GDP貢獻率則為37.8%。

近年來，隨著資源要素約束加大，第二產業如洗煤、采礦等運營成本的壓力也逐漸增大，這也直接體現在新泰市工業生產的相關數據上：根據中小城市網，2016年新泰市原煤產量為834.5萬噸，同比下降19.4%；洗煤716.3萬噸，同比下降14.3%；生產礦山專用設備105463噸，同比下降27.5%。2017年，原煤產量為781.6萬噸，洗煤442.0萬噸，生產礦山專用設備僅為59253噸。

而新汶礦業集團作為新泰市煤礦業的代表之一，也因此面臨資金緊張的情況。由于產量受限、利潤銳減，在新汶礦業于2019年4月召開的一季度經濟運行分析會上，總經理辛恒奇曾表示，一季度經營中的虧損單位較多，集團的成本和資產負債率都在上升。

減產讓新汶礦業必須改道而行，為了節約職工家屬區水、電、供暖的公共支出，新汶礦業提出“三供一業”分離移交方案，以此將員工分流至外省市，但這一改動直接導致了新汶區域的人才流失，也讓新汶區域的房價失去回暖的可能。

2018年8月，新汶礦業提出“三供一業”分離移交方案，將職工家屬區的供水、供電、供暖和物業管理等業務，從隸屬于集團的泰安天樂城有限責任公司中剝離出來。由于改動后的薪酬分配機制傾向外出務工者，據《大眾日報》報道，已有半數以上的分離移交職工選擇外出務工，流向包括新疆、內蒙、浙江、廣東等省份。

此外，在煤礦資源逐漸匱乏的情況下，新泰市經濟結構開始傾向第三產業。2016年時，三次產業結構由2012年的6.9∶56.4∶36.7調整為7.2∶48.6∶44.2。第三產業對GDP的貢獻率為63.4%。

根據新泰市國土資源局公開披露的數據，自2016年到2018年，針對土地用途為“其他普通商品住房用地”的地塊，新泰市國土資源局三年內發布《國有土地使用權招拍掛出讓成交公示》分別為7、11、15次。

但新泰市的房產市場卻在近一年內遇冷。根據大眾網泰安發布的“2019年新泰房價走勢”圖，新泰市商品房均價自2018年6月起開始下跌，從9500元/平方米降至2019年4月的6426元/平方米。

AI財經社通過數位新泰市的房產中介了解到，以4500元/平方米左右的單價便可入手市區的新開盤學區房。比起新樓盤來說，二手房市場則因較低的性價比而相對冷清。

房子升值的潛力在于人，環境，還有發展，相信有不少人一直跟你說房價會漲，可天底下有只準漲不準跌的道理嗎？

遇到拿不準的時候可以問自己這樣幾個問題：

來這里定居的人變的越來越多了嘛？我所在城市的環境變得比過去更好了嘛？城市的發展變得越來越好了嘛？（你覺得所在的城市變得越來越好了，還是已經在走下坡路了呢？）

來源網絡

3萬元一套，資源枯竭型城市房子價格再低也沒人要，為什么？

在大部分城市房子都是一件值錢的東西，特別是在一些熱門城市有時候一套房子就值上千萬，就算小一點的城市一套房子也能值個上百萬，但也有部分城市的房子已經一文不值，甚至于就算賤賣都沒人要，例如山東新泰市。9月23日有網友在網上發帖稱：山東新泰市新汶區域某樓盤的房子“3萬元一套都賣不出去”。查詢數據得知，目前新泰市平均房價在5800元/平米左右，之所以會出現低至3萬元一套的房子，主要是因為這一套房子位于良莊礦宿舍區以南的某個礦區內，是一套名副其實的礦區房，而且除了上述房產之外該小區房產的平均銷售均價僅僅為1150元/平米，但即便這樣購房者也寥寥無幾。

為什么房子這么便宜卻賣不出去呢？原因很簡單，因為新泰目前面臨一個嚴重的問題，那就是資源枯竭。在新泰很多房子都是因為當年要開發煤礦而修建的，居住的都是一些在煤礦工作的人，但在2011年因為過度開發原煤資源，新泰市被國家列入國家第三批資源枯竭型城市，近幾年來隨著原煤資源枯竭當地常住人口不斷外流，特別是原來一些屬于礦區的地區現在基本上都已經荒廢了，附近的居民早就搬走了，所以就算房子只要3萬一套也沒人會買。其實不只是新泰這一座城市出現了這樣的問題，在其他資源枯竭型城市也都出現這種現象，例如甘肅老玉門，而老玉門房價走勢也是資源枯竭型城市的典型。7月19日某中介網上出現了一套掛牌價只有28元/平米的老玉門房子，總價只要一萬多，但標題卻是“玉門老城區荒廢房兩千元”，也就是說其實只要兩千元就能買下一套房子，不過根本就沒人會買。

大家買房子不僅僅只是買房子本身，畢竟房子只是一堆鋼筋水泥堆砌而成的東西，實際上并沒有多大意義，買房更多的是買房子背后所附加的其他價值，例如居住、投資、社會福利等等，但在這些資源枯竭型城市房子明顯不具備上述價值。就拿最基本的居住價值來說吧，不是說新泰和玉門的房子沒有居住價值，但因為人口稀少的原因房子的居住價值實際上已經被無限削弱，比如你做飯的時候突然發現家里沒有醬油了，想出門買瓶醬油都找不到商店，那這個地方住起來還有什么意思呢？至于投資就更不要說了，人口不斷外流、資源也被開發殆盡，找不到產業轉型契機的資源枯竭型城市經濟是很難繼續發展起來，沒有經濟潛力也沒有人口，房子怎么可能會有投資價值。

所以樓盤網一直都在強調人口和經濟是房價的基礎，沒有人口和經濟的支撐房價是不可能上漲的，購房者在買房的時候也盡量選擇人口多、經濟發達的地區買房，至少這樣的城市地方就不會出現大幅度下跌。現在擺在這些資源枯竭型城市面前最大的問題就是要如何找到一條可持續發展的道路，只有找到這一條路，這些城市才有可能重新煥發活力，否則真的就只能消失在歷史中，房子也只會變成一堆廢棄的鋼筋水泥。

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新泰市新汶投資返租商鋪高回報落空，業主維權難，商鋪變“傷鋪”

齊魯晚報·齊魯壹點 記者 徐智慧

近日，有市民向齊魯晚報·齊魯壹點記者反映，在山東新泰新街口置業有限公司購買的商鋪已經打水漂，2009年購買商鋪后，開發商當初承諾分紅、利潤、房產證等均沒有兌現。從十年之前到現在商鋪也沒有租賃出去，在山東新泰新街口置業有限公司購買商鋪的業主在十年里多次找開發商進行協商、談判并沒有任何用處。

購買十年商鋪大門緊鎖，投資金額白白打水漂

1月4日上午，齊魯晚報·齊魯壹點記者來到新泰市新汶辦事處小新街北段處的商鋪，目前只有一樓是營業狀態，圍著一樓商場轉了一圈也冷冷清清。記者走到二樓，發現二樓通道處堆放了廢舊鐵欄桿；其中二樓商鋪大門緊閉，門鎖已經生銹，整個樓道里沒有燈，完全看不出是正常商鋪該有的樣子。

“自從購買商鋪之后，開發商也沒有招商成功。只有一樓是超市，二層至五層十年期間一直沒有租賃出去，更別提承諾給業主們的利潤分紅了?！睒I主向記者介紹，開發商當初承諾第一年給5％利潤、第二年給6％利潤、第三年給7％利潤，截止到現在所有購買山東新泰新街口置業有限公司的業主利潤都沒有拿到。

業主質疑“虛假宣傳”，多次與開發商協商未果

“當初宣傳的很好，跟業主們說的也很好，到現在利潤不光沒有拿到，原來的錢也退不出來?！币幻麡I主拿出當年山東新泰新街口置業有限公司的宣傳單頁，記者看到宣傳單頁上寫著“新汶‘黃金鋪’投資步步贏；新汶首座萬米大型高檔次商業模塊；地處新汶核心老商圈，周邊上萬消費人群，穩健投資方式首選……”等宣傳廣告語，紙上的文字廣告語的確與現實冷清的商場截然相反。購買商鋪的業主們質疑山東新泰新街口置業有限公司開發商存在“虛假宣傳”的問題。

商鋪業主繼續說，“有的是家里貸款購買的商鋪，業主們一起想了很多辦法，找了很多門路。開發商也一直點頭答應許諾要租賃出去，到現在十年了什么動靜也沒有，商鋪都荒廢了，到現在沒有任何辦法?！?/p>

退費無門“難上加難”，負責人多次掛斷記者電話

“只想讓開發商履行合同各項條款，包括房產證、業主分紅等。如果不能履行，希望開發商全款退額給業主們?！鄙啼仒I主懇切地說道。

業主提供的宣傳單頁上面寫著商鋪項目的開發商為山東新泰新街口置業有限公司。隨后，記者聯系到了山東新泰新街口置業有限公司的開發商，開發商聽完記者所反映的情況后，掛斷了電話，再進行多次撥打均被掛斷。

針對此問題，記者聯系到了魯岳律師事務所。據魯岳律師事務所王勇介紹，業主需找相關部門鑒定并提供相關客觀證據判斷山東新泰新街口置業有限公司是否存在“虛假宣傳”。關于退費以及賠償問題，需要按照合同條例看是否符合條件；再找開發商進行協商；如開發商不做回應，可找到房產交易相關部門進行維權。

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