共同持有房產(chǎn)【房產(chǎn)有幾個證】

澳洲房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)解析：夫妻共同購房，房產(chǎn)擁有權(quán)如何選擇？

在澳洲買了房的各位，在簽署過戶文件時，是不是都會聽到過戶師問你：“請問你們想如何擁有這套房產(chǎn)？是Single Proprietor，Joint Tenants還是Tenants in Common？”第一次買房的我們在聽到這些問題時難免一頭霧水。今天我們就來系統(tǒng)的為大家講講澳洲婚內(nèi)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)種類。

婚內(nèi)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)種類

婚內(nèi)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)種類主要分為三種：

一、產(chǎn)權(quán)獨立（Single Proprietor）

產(chǎn)權(quán)證上只有一個人的名字，代表只有這個人擁有此物業(yè)產(chǎn)權(quán)100%的份額。

特點：

• 產(chǎn)權(quán)所有人可自由買賣
• 產(chǎn)權(quán)所有人全權(quán)處理：銀行抵押貸款、政府部門官方記錄、地契原件保存
• 所有制形式可變更

二、產(chǎn)權(quán)共同共有（Joint Tenants）

共同共有是指共有人不分你我的同時擁有一處房產(chǎn)，這通常也是大多數(shù)夫妻的首選。

特點：

• “不分你我”，共有權(quán)平等：所有購房者共同擁有該房產(chǎn)，即房屋風險、權(quán)利和收益由所有聯(lián)名者共同享有和分擔。
• “幸存者獨享權(quán)”(Principle of Survivorship)：當一個共同共有人去世時，他/她在房產(chǎn)中的權(quán)益立即自動轉(zhuǎn)移給其他還在世的共同共有人，每一個共有人去世都發(fā)生這樣的權(quán)益轉(zhuǎn)移，直到所有房產(chǎn)的權(quán)益都轉(zhuǎn)移到最后一位幸存者為止。只要還有其他共有人在世，任何共有人通過遺囑處理自己在房產(chǎn)中權(quán)益的行為都是無效的。共同共有在遺產(chǎn)方面可以省掉許多麻煩，也少了許多法律手續(xù)。
• 買賣由所有產(chǎn)權(quán)所有人共同決定執(zhí)行
• 所有產(chǎn)權(quán)所有人享有平等權(quán)利義務(wù)：抵押貸款、支出費用、租金收入
• 不適合投資合作 (Joint Business Venture)：由于每位持有人無法單獨出售或轉(zhuǎn)讓其權(quán)益，所以Joint Tenancy更多用于家庭成員或親密關(guān)系中的合作，不適合純粹的投資合作。

三、產(chǎn)權(quán)按份享有（Tenants in Common）

與共同共有不同，按份享有區(qū)分你我，

特點：

• “比例分你我”，持有比例可變：與上述共同共有不同的是，購房者可以按照份數(shù)比例自由分配每位購房者名下對該物業(yè)的所有權(quán)。可以是一人一半，可以是三七開、四六開，可以是多人按任意份額共有一處房產(chǎn)。
• “自由分配”， 獨立處分權(quán)：聯(lián)名者一方可以不需要獲得其他共享權(quán)益業(yè)主同意的情況下，較為自由的將屬于自己名下的利益自由轉(zhuǎn)售或送贈給他人。
• “出資不同的首選"：如果在最初購買這個房子的時候，雙方所支付的首付是不一樣的話，那么這種產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)也是比較合適的。因為這種產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)可以接受不同比例的擁有制度。比如，姐弟倆共同買房，房屋價值$100萬，姐姐出資$20萬，弟弟出資$80萬，那么如果兩人采用二八開的產(chǎn)權(quán)享有形式，也是合情合理的。
• 無生存權(quán)原則：當某位共有人去世時，其持有份額不會自動轉(zhuǎn)移給其他共有人，而是根據(jù)遺囑或繼承法進行分配。
• 適合投資合作 (Joint Bussiness Venture)：Tenancy in Common更適合合伙投資者、朋友之間的合作，因為它允許各方獨立管理和處分自己的權(quán)益。

婚內(nèi)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可以變更嗎？

詳細了解完婚內(nèi)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的各種形式，也許有的小伙伴萌生了變更產(chǎn)權(quán)的念頭。那么我目前的產(chǎn)權(quán)可以如何變更？一張圖就讓你清清楚楚的了解——

常見問題解答

1、問：如果有兩個或兩個以上的購買者，作為買家應(yīng)該在什么時候確認房產(chǎn)共有權(quán)的形式？

答：買家應(yīng)該向自己的律師、過戶師咨詢關(guān)于房產(chǎn)共有權(quán)的持有形式，了解其利弊，并盡快確認買家希望選擇哪種房產(chǎn)持有形式，例如是打算共同共有，還是按份共有等等。

在實際操作中，一旦了解并討論了這些所有權(quán)持有形式的利弊，大多數(shù)的買家都能很快做出最適合他們需要的選擇。

2、問：如果合同中沒有特意提出改動，共同所有權(quán)的默認形式是什么？

答：購房合同對于房產(chǎn)共有權(quán)的默認狀況是”共同共有“，也就是說，如果合同中沒有特意提出的話，二人或以上的購買者將會被視為用共同共有的形式來擁有這套房產(chǎn)。

買家如果希望將這個法律形式改為按份共有，那么最理想的情況是在合同交換之前，買家就跟律師確認需要將共有權(quán)的持有形式修改為”按份共有“，并顯示在合同的首頁上。

如果買家是在合同交換之后改變主意要求修改合同上的共有權(quán)的持有形式，那么必須要得到賣家的同意，合同才能做出相應(yīng)的改動。

3、問：買家可以在產(chǎn)權(quán)登記后改變房產(chǎn)共有權(quán)的形式嗎？會有什么后果？

答：在房產(chǎn)成交，產(chǎn)權(quán)登記完成后，買家如果決定更改房產(chǎn)共有權(quán)的形式，應(yīng)該向自己的律師咨詢更改相關(guān)的手續(xù)。

簡短地回答這個問題，買家只可以將共同共有權(quán)更改為等份的按份共有，或者將等份的按份共有改為共同共有，但必須要滿足以下的條件：

a.每一個擁有者都不反對共有權(quán)形式的改變；

b.不更改每個擁有者的名字和資料；以及

c.貸款方被通知后，并不反對這樣的共有權(quán)形式的改變。

暫時來說，新州土地局對以上這樣的共有權(quán)形式的改變不需要買家繳付印花稅。

但是，如果按份共有的比例并不是平均分配的話，那么共有權(quán)形式將無法輕易改變。買家將只能通過轉(zhuǎn)戶（transfer）的形式來對共有權(quán)形式進行更改，而轉(zhuǎn)戶的話，買家是需要繳付印花稅的。

4、問：如果共同共有者中的其中一個業(yè)主處理了房產(chǎn)，另外的業(yè)主是否要承擔責任？

答：共同共有的形式下，所有的業(yè)主都需要對處理房產(chǎn)的意見達成一致。如果其中一個業(yè)主沒有經(jīng)過其他共同共有的業(yè)主同意，就擅自處理房產(chǎn)，他的行為可能會對房產(chǎn)的“共同共有”形式造成分解，將其變?yōu)榘捶莨灿小?/p>

這種情況下，業(yè)主應(yīng)該馬上尋找獨立的法律協(xié)議，了解自己的法律權(quán)利。

本文來自澳洲房產(chǎn)網(wǎng)

開發(fā)商與購房人共持產(chǎn)權(quán)：蕪湖探索賣房新方式

蕪湖的購買部分產(chǎn)權(quán)模式只是提出來的一個下一步研究方向，尚處于探索階段，詳細的實施細則尚未出臺。

于帥卿/發(fā)自北京

安徽省蕪湖市一則樓市銷售政策，正引發(fā)討論和廣泛關(guān)注。

6月7日，安徽省蕪湖市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化蕪湖市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，重磅推出13條房地產(chǎn)市場優(yōu)化發(fā)展政策，涉及人才安居、購房補貼、二手住房交易、公積金貸款、以舊換新、房貸利率、保障性住房等方面。

值得關(guān)注的是，通知還提到，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)探索購買部分產(chǎn)權(quán)的銷售方式，通過合同約定，購房人可以先購買房屋部分產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，購房人可租賃使用，購房人購買剩余產(chǎn)權(quán)時已支付的租金可抵扣購房款。

“購買部分產(chǎn)權(quán)政策是為了降低購房門檻和成本，目前居民收入、就業(yè)和消費預(yù)期轉(zhuǎn)向謹慎，購房積極性減弱，但房價還在高位，當?shù)赝瞥隽碎_發(fā)商與購房人共同持有產(chǎn)權(quán)的方法，以實現(xiàn)去化。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為。

不過，李宇嘉認為，該政策在實施中將面臨諸多問題和挑戰(zhàn)，一是開發(fā)商產(chǎn)權(quán)部分抵押問題：如果開發(fā)商將持有的產(chǎn)權(quán)部分進行抵押，抵押權(quán)人如何行使抵押權(quán)；二是期房交付風險：如果開發(fā)商無法按時交付或交付質(zhì)量不佳，購房人的權(quán)益可能受到侵害；三是公共維修基金計算：產(chǎn)權(quán)共有的情況下，公共維修基金是否按產(chǎn)權(quán)比例計算和繳納；四是銀行按揭問題：銀行是否愿意為這種物權(quán)提供按揭，以及爛尾樓情況下如何保障債權(quán)等。

“想法是好的，但在實踐中很難施行。”李宇嘉表示，此前，有部分城市探索國企與購房人共有產(chǎn)權(quán)都產(chǎn)生了很多問題，與民營企業(yè)共有住房產(chǎn)權(quán)的問題會更多。除非是地方國企，特別是計劃長期持有部分不動產(chǎn)資產(chǎn)的國企，可以探索與購房人共有住房產(chǎn)權(quán)。

2022年8月，云南省大理白族自治州就曾表示，明確支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產(chǎn)權(quán)。

大理州和蕪湖市的“共有產(chǎn)權(quán)”模式相似，都是由購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有房屋產(chǎn)權(quán)，政策的有效期為一年。不過，大理州在2022年沒有縣市或項目實施“共有產(chǎn)權(quán)”相關(guān)政策，在2024年最新發(fā)布的《大理白族自治州人民政府關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見（試行）》中，亦沒有對“共有產(chǎn)權(quán)”的措施進行保留。

在寧波，信達地產(chǎn)曾推出過“央企共有產(chǎn)權(quán)房”，該項目是位于鎮(zhèn)海九龍湖新興人居板塊的信達地產(chǎn)·格蘭云山，由個人和房企按份額共同購買房屋，購房者承擔相應(yīng)份額的房款，購房者可選的產(chǎn)權(quán)份額在60%~80%間。值得一提的是，信達地產(chǎn)還提供了“十年托底回購”，10年后如果購房者想賣房，房價又跌了，開發(fā)商可按原價回購房源。“央企共有產(chǎn)權(quán)房”銷售模式的本質(zhì)，相當于開發(fā)商為購房者提供了總房款20%~40%的“免息貸款”，從而減少購房者前期購房成本；10年后可以回購，又為購房者提供了托底支持，打消了擔心房價會跌的顧慮。

據(jù)寧波信達地產(chǎn)·格蘭云山項目相關(guān)工作人員表示，“這次共推出了5棟共有產(chǎn)權(quán)住房，計劃在6月中下旬正式推出，目前客戶對共有產(chǎn)權(quán)住房的意向度較高，許多房子已經(jīng)被預(yù)定了。”

對于未來是否持續(xù)推出共有產(chǎn)權(quán)住房，上述工作人員表示，“存在不確定性，有可能后期就會取消，因為共有產(chǎn)權(quán)住房的資金投入相對較大。”

事實上，“共有產(chǎn)權(quán)”目前主要應(yīng)用于部分城市的人才房和保障房，如杭州市實行的“共有產(chǎn)權(quán)”住房政策，是將人才共有產(chǎn)權(quán)房作為階段性的保障住房，由政府與人才共同持有產(chǎn)權(quán)份額，人才最少可購買房子30%至80%的產(chǎn)權(quán)，5年后可以自主選擇是否買斷房子全部產(chǎn)權(quán)，在市場上流通。

“共有產(chǎn)權(quán)”的主流模式還是由購房人與地方政府（或政府產(chǎn)權(quán)份額代持機構(gòu)，如保障房公司）共同持有，購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“共有產(chǎn)權(quán)”落地實踐較少。

“探索購買部分產(chǎn)權(quán)模式現(xiàn)在只是蕪湖市提出來一個下一步研究的方向，尚處于探索階段，詳細的實施細則尚未出臺。”針對推出的住房共有產(chǎn)權(quán)模式，蕪湖市房地產(chǎn)市場監(jiān)管科相關(guān)工作人員表示。

對于蕪湖市此舉，有房地產(chǎn)人士分析是為了激發(fā)當?shù)貥鞘薪灰住?/p>

這幾年，蕪湖市房地產(chǎn)市場取得了長足進展，但也顯露出了一些問題，即投資、銷售等方面出現(xiàn)了下降。2023年，蕪湖房地產(chǎn)開發(fā)投資下降25.2%；商品房銷售面積下降37%，商品房銷售額下降34.9%。今年1~5月，蕪湖市完成房地產(chǎn)投資221.83億元，仍同比減少2.6%；商品房銷售方面，1~5月全市商品房銷售面積341.34萬平方米，同比增長2.5%；其中住宅255.38萬平方米，同比減少19.5%。

另據(jù)公開資料顯示，截至2024年3月底，蕪湖市本級存量住宅用地項目達到67個，存量住宅用地總面積502.3公頃，未動工土地面積49.3公頃，已動工未竣工土地面積453公頃，其中未銷售房屋的土地面積305.5公頃，庫存量仍有一定壓力。

房價方面，據(jù)安居客平臺數(shù)據(jù)顯示，截至目前，蕪湖新房均價11675/平方米，環(huán)比持平；當前在售樓盤62個，待售樓盤6個。二手房6月掛牌均價8318元/平方米，環(huán)比下降0.23%，同比下降14.14%，近3個月均價降幅較大。

蕪湖，是安徽省管轄的地級市，是長三角中心區(qū)城市，南京都市圈、合肥都市圈、G60科創(chuàng)走廊的重要成員；也是長三角重要的融通樞紐、全國綜合交通樞紐、港口型國家物流樞紐和現(xiàn)代流通戰(zhàn)略支點城市。2023年，蕪湖市實現(xiàn)生產(chǎn)總值4741.07億元，比上年增長5.7%。其中，一般公共預(yù)算收入414.28億元，增長6.6%，成為安徽省除合肥市外僅有的一個財政收入突破400億元的城市。

“在當前樓市現(xiàn)狀下，政策允許購房者購買部分產(chǎn)權(quán)，是一個靈活且創(chuàng)新的做法，購房者可以根據(jù)自己的資金狀況和實際需求來決定購買的比例，為購房者提供了更大的靈活性和可承受性，有助于緩解購房壓力。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，也是去庫存的一個較好的方式。

新婚姻法規(guī)定來了！夫妻婚后共同買房，這些事項一定要注意

一路相伴，風里雨里，感謝有你。

隨著當今社會趨勢，夫妻購置房地產(chǎn)共擔風險與責任已呈普遍現(xiàn)象。談及戀愛時期或步入婚姻生活后，房產(chǎn)投資往往引發(fā)高度關(guān)注。但《婚姻法》以及購房環(huán)節(jié)的公共影響對每個家庭而言，具有重大意義。本篇文章將詳細解析夫妻在婚后續(xù)購房產(chǎn)的法律框架及其關(guān)鍵步驟，協(xié)助廣大讀者預(yù)防可能出現(xiàn)的經(jīng)濟紛爭糾葛。

依照現(xiàn)行婚姻法,未專門注明確屬權(quán)之婚前產(chǎn)業(yè)將被視為共同所有。即使房地證僅落戶在某一方名下,同樣歸夫妻雙方共有。此舉旨在維護夫婦經(jīng)濟利益,防止因財產(chǎn)問題導(dǎo)致家庭紛爭。

借助實踐經(jīng)驗啟示，該法案明晰了婚姻存續(xù)期間購置房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬。若相關(guān)資產(chǎn)未作明確分割，則視作共有權(quán)益。此規(guī)則亦適用于車輛及各種儲蓄類資產(chǎn)。

二、夫妻共同買房有哪些注意事項

在房屋買賣過程中，如簽訂購房合約、探討貸款細節(jié)以及執(zhí)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)等重要環(huán)節(jié)，均要求夫妻共同出席并親筆簽字。根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，夫妻購置房產(chǎn)時，必須明確不動產(chǎn)所有權(quán)歸屬，并出具不動產(chǎn)權(quán)證書作為憑證。如果有任一方無法到場簽署，則須遵循法定流程，例如進行公證或授權(quán)收付款項等手續(xù)，同時針對有關(guān)事項做出詳細約定。

在實際操作中，夫婦雙方必須現(xiàn)場簽署確認，以保證財產(chǎn)的合法性與安全性。在無法親自出席的情況下，應(yīng)依法進行公正授權(quán)，防范民事糾紛。盡管該程序復(fù)雜細致，然而對維護權(quán)益卻起著舉足輕重的作用。

為維護婚姻穩(wěn)定，夫妻常協(xié)商簽訂詳細的財產(chǎn)協(xié)議。故在婚前購屋之際，各方須清楚了解其權(quán)益邊界以及達成的共識。包括共同持有的資產(chǎn)在內(nèi)，務(wù)必及時處置并在不動產(chǎn)證上明晰體現(xiàn)，以防止所有權(quán)糾紛產(chǎn)生。

夫妻共同簽署財產(chǎn)分配約定細則，予以明確資產(chǎn)持有比率以及各類共有財產(chǎn)的具體權(quán)益范疇。將責任義務(wù)比重闡釋分明，以便規(guī)避可能出現(xiàn)的紛爭。

在購置房產(chǎn)環(huán)節(jié)中，夫妻雙方必須全面理解和簽訂金融貸款協(xié)議，以明確自身應(yīng)負擔的債務(wù)及其償還義務(wù)。雖然流程看似簡易，但其對于維持個人信用等級和確保財務(wù)穩(wěn)定性頗具關(guān)鍵性影響。

在確定借貸角色時，夫婦應(yīng)根據(jù)各自的經(jīng)濟實力和信用紀錄合理分工，明確債務(wù)責任。主貸人往往具有較強財力以及優(yōu)良信用歷史，需對所有債務(wù)承擔主要責任；而次貸人則多為收入受限或信用紀錄欠佳者，只需按比例償還債務(wù)即可。如此，便能有序管理債務(wù)，規(guī)避因不當償付導(dǎo)致的信用風險。

在領(lǐng)證前購置的房產(chǎn)不屬夫婦倆的共同資產(chǎn)；若在這段時間共同出資購買房產(chǎn)，需依據(jù)各自的投資比例確定所有權(quán)分配。但須注意，該房產(chǎn)需在領(lǐng)取結(jié)婚證書后方可視為雙方共有財產(chǎn)。

依照我國婚法，婚后，任一方父母所贈予并登記于己子女名下的財產(chǎn)，僅被視為對子女一方的贈與，應(yīng)屬于其配偶所有。

在實際生活中，夫妻應(yīng)清晰區(qū)分婚前和婚后的財產(chǎn)權(quán)益。婚前財產(chǎn)歸各自所有，而婚后將轉(zhuǎn)化為共有財產(chǎn)。此外，若婚后配偶之父母贈送其子女房產(chǎn)時附加明確的個人產(chǎn)權(quán)聲明，這種情況下該房產(chǎn)即被視為私有財產(chǎn)，以此可有效規(guī)避潛在的財產(chǎn)爭議。

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