本人房產份額—房產證份額比例有用嗎
揭秘共有產權房產權份額怎么定？個人份額最少5成
各位粉絲：
今天，北京首個共有產權住房項目——朝陽區錦都家園的搖號公告發布，將在后天下午14點30分搖號。30日也是《北京市共有產權住房管理暫行辦法》的正式實施日。
現在解讀一下大家最為關心的共有產權住房產權份額比例的評估規則，要注意看哦！
【京房字】從評估機構和專家那里了解到，北京市房地產估價協會根據《辦法》中確定的估價原則和方法，以及房地產評估相關技術標準，從專業技術角度，編制了評估技術指引，指導估價機構對共有產權住房項目銷售均價和共有份額比例的評估。
共有產權住房是新推出的品種，所以這個指引還需要試行一段時間，并根據實際不斷完善。
先說總體的。
根據共有產權住房的制度設計，產權比例設定的原則是“多出多得，少出少得”，真正實現“房子是用來住的，不是用來炒的”這個總體要求，促進社會公平。
根據《辦法》，購房人產權份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定。
共有產權住房項目銷售均價和共有份額比例，應分別在共有產權住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機構委托房地產估價機構進行評估，并由市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市財政局、市規劃國土委共同審核后確定。評估及確定結果應面向社會公開。
之前我們解釋過，簡單來說，就是看搖號、選房時該項目周邊同地段、同品質普通商品住房價格，以這個價格來計算，共有產權房供地時定的價格占多大的比例，購房人的產權份額就占多大比例。
舉個例子，某個共有產權住房，供地的時候確定將來的銷售均價為3萬元/平方米，在搖號、選房時該項目周邊同地段、同品質的普通商品住房價格是4萬元/平米的話，那么購房人占有的產權份額就是四分之三，也就是75%，另外25%則是政府占有的產權份額。
再說具體的評估確定方法，要劃重點啰！
1、代持機構首先會委托房地產估價機構進行評估。
評估的是同地段、同品質普通商品住房價格，那些高品質商品房乃至豪宅是要被剔除的。
2、在評估確定了普通商品住房價格后，會在這個價格的基礎上打個九折（政府的第一項讓利）。確定出計算產權比例的“分母”。
3、用該共有產權項目的銷售均價除以這個“分母”，就得出了該項目個人產權份額的比例。
以錦都家園這個項目為例，評估機構評估出來該項目周邊同地段、同品質普通商品住房目前的價格是5.6萬元/平米。
打了9折之后，是5.04萬元/平米。
用2.2萬元為分子，5.04萬元為分母，計算出的個人份額比例為43%到44%之間。
SO，問題來了。
大家要問了，既然是43%到44%之間，那么為何最終公告中個人份額的比例是50%了。
是這樣的。
這里政府又一次適度讓利，就是如果個人份額的計算結果略低于50%，那么依然會按照50%最終確定。
也就是說，50%是個人產權份額比例的“保底線”。
再換句話說，就是個人出的房款還是那么多，但產權比例增加到了50%。
另外說一下，錦都家園這個項目定價較早，所以與周邊普通商品房的價差較大。
而此后的“自住房”大都是按照周邊普通商品房的六到七折確定的，所以個人產權份額的比例會更高。
到了這里，大家又會問了，如果個人產權份額比例高于50%，該如何確定最終的占比？
剛才說了，50%是個人產權份額比例的“保底線”，
共有產權房的個人產權份額比例按照5個百分點一個檔位，即50%、55%、60%、65%、70%、75%、80%、85%、90%、95%。一共10檔。
剛才說的政府讓利原則，在這里又有體現啦。
就是在確定具體比例時，個人產權份額比例按照“就高”的原則來確定。
打個比方，如果一個項目，評估出個人產權份額比例是51%時，那么最終就按照55%來算；如果評估的結果是67%，那么就按70%算。
也就是說，個人還是會掏一樣的錢，但可以占更多的產權份額比例。
聽到這里，大家都能明白了吧。
最后總結一下，共有產權住房堅持的“房子是用來住的，不是用來炒的”這個總體要求，所以產權份額比例的確定，總的原則還是盡可能的公平合理，減少牟利空間。但同時也會體現政府幫助夾心層家庭解決住房問題。所以在實際規則中，政府有適度讓利。
從規則中也可以看出，評估價打九折和個人比例就高原則，的確只是合理折讓。惠及百姓，但并不給予很大的牟利空間。這也體現了住房保障政策的逐步完善。
還要特別說一下，共有產權住房的產權份額比例是并由專業評估機構測算出，并經市住建委、發改委等部門共同審核后確定。
而且評估的結果是在搖號前就向社會公開的。
所以申購家庭是事先就可以知道共有產權住房項目的產權份額比例，大家可以選擇買或不買。
而一旦決定購買了，簽訂的購房合同是與開發單位、政府份額代持機構簽的三方協議，那么將來就是純粹的民事合同，簽約的主體都要擔負應盡的民事責任的。
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1
房產情況：
從查核情況看，房產漏報主要有以下幾種情況：
一是房產在自己或配偶名下，由夫妻雙方老人或兄妹、親戚居住并出資；
二是房產已轉讓出售但未辦理過戶手續，或已拆遷但房產信息未變更；
三是只交了部分房款，簽訂了合同，沒有拿到房產證，認為不需要填報；
四是房產的附屬設施車位、地下儲藏室填報時容易疏忽。準確填報房產僅需要把握兩個關鍵：
一是只要房產登記在本人、配偶、共同生活子女名下，不論實際誰出資、誰居住，是否簽訂買賣協議、辦理公證、已拆遷、接受他人贈與、房地產公司配套贈送地下室，正在協商退房、換房、離異再婚或婚前購買等，只要沒有辦理房屋過戶手續，均需按房產證內容填寫；
二是房產只要以本人、配偶、共同生活子女名義簽訂合同，不論是否繳清貸款、房產公司按期或延期交房，將購房資格轉贈他人，正在協商換房、退房等，均需按簽訂合同的內容填寫。需要注意的是，在國（境）外的房產填寫在“國（境）外投資情況中”。
2
股票、基金：
實踐中主要有以下幾種漏報情況：
一是夫妻雙方一方炒股或者親屬用領導干部本人、配偶及共同生活子女的身份證注冊證券賬戶購買股票，本人不知情；
二是購買時間較長，數額不大，多年不操作，忘記填報；
三是股票交易變化快，沒有準確填報；
四是共同生活子女買少量股票基金，本人填報時忘記詢問。防止漏報要把握三個關鍵：
一是要準確查詢填報日前一交易日收盤時價格，填寫股票、基金的份額和市值；
二是積極和配偶、共同生活子女進行溝通，只要在本人、配偶和共同生活子女名下的，不論實際誰出資、誰操作，均需要報告，必要時可拿身份證到證券公司查詢后再填報；
三是在銀行購買理財產品時需問清楚，如屬銀行代售證券公司發行的理財產品，購買后會產生證券、基金賬戶的，需要報告。
3
投資型保險：
投資型保險是“兩項法規”出臺后新增加的填報內容，包括人身保險投資型保險和財產保險投資型保險兩類。防止漏報要把握四個關鍵：
一是請仔細核查保險單，應逐人、逐條填寫本人、配偶、共同生活的子女是投保人的所有投資型保險的保險產品全稱、保單號、保險公司名稱、以及累積繳納的保費、投資金（計算至填報日）等；
二是凡是保險產品名稱中含有“兩全保險”“年金保險”“投資連結型”或“萬能型”等字樣的保險產品，都需填報，把握不準的建議都填；
三是尤其要注意保險單中的特別條款約定，有些保險（如國壽福祿鑫尊兩全保險（分紅型）、國壽鑫福年年養老年金保險、國壽鑫福年年年金保險）特別約定將生存金、祝壽金、紅利等作為保險費自動轉入投保人的國壽金賬戶年金保險（萬能型）、或者國壽鑫賬戶兩全保險（萬能型），也需填報；
四是在銀行購買理財產品時需問清楚，如屬銀行代售保險公司發行的理財產品，購買后會產生保險單的，需要報告。建議到保險公司將名下所有的保險明細都打出來核對。
4
企業情況：
配偶、子女及其配偶投資入股各類市場主體的情況（包括股份有限公司、有限責任公司、個體工商戶、個人獨資企業、合伙企業等），應按照工商（市場監管）部門登記的最新情況填寫。關鍵把握：只要配偶、子女及其配偶名下有企業登記信息，無論是否參與經營、出資多少、有無分紅、將身份證借用他人等，均需要報告。需要注意的是：
①截止填報日期，未開展經營活動、已經停止經營活動、被吊銷營業執照但未辦理注銷手續等企業情況，也需要報告；
②購買的私募基金、信托產品等，如該產品以配偶、子女及其配偶的名義投資非上市公司、合伙企業等，也應當報告；
③關于出資額，股份有限公司、有限責任公司應填報工商部門登記的個人認繳出資額（比如：在工商登記中認繳出資額為100萬元，分期繳納，目前實際才出資2萬元，認繳出資額不能填寫2萬元，必須按100萬元填寫）；個體工商戶、個人獨資企業、合伙企業等應填報工商部門登記的個人出資額，而非實際出資額（如在注冊個體工商戶時，沒有驗資要求，自己申報材料填寫企業金額5萬元，實際沒有出資，出資金額必須按5萬元填寫）；
④按照相關規定，領導干部嚴禁經商辦企業。
（來源：市組干部監督室）
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