豫園房產 豫園房源最新信息大全

上海城投集團加倉老城廂 超70億元“打包”拿下豫園6宗地塊

本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道

10月15日，上海土地市場發布公告稱，按照項目遴選信息及公告確定的相關流程，上海市黃浦區老城廂福佑南地塊實施主體為上海城投置地（集團）有限公司（以下簡稱“上海城投置地”）。

公開資料顯示，福佑南地塊北側緊鄰上海豫園，起拍底價約為69.81億元。一街之隔便是豫園股份（600655.SH）聯合螞蟻集團以129.3億元拿下的福佑路地塊歷史風貌保護項目。

《中國經營報》記者注意到，上海城投置地為上海城投控股股份有限公司（以下簡稱“城投控股”，600649.SH）全資子公司，隸屬于上海市屬國企上海城投集團。盡管福佑南地塊最終拿地價格尚未公布，但按照此次遴選評分標準，上海城投置地綜合得分88.6分，其中17分的“價格標得分”指的是高于底價1億—2億元。換句話說，福佑南地塊成交總價有望突破70億元。

10月16日，針對福佑南地塊的未來開發規劃，記者致電城投控股，公司董秘辦工作人員表示，上述內容以公司在上交所發布的公告為準，具體公告內容將擇期發布。

以城市更新打造高端住宅

根據此前公告，上述地塊具體為黃浦區小東門街道235B-03、237A-02、237B-01、237C-02地塊及東街、學院路道路地下空間地塊（部分）、豫園街道231B-02、231C-01地塊及盛家街道路地下空間地塊歷史風貌保護項目，地塊總面積為33649.17平方米。

其中，住宅建筑面積為57294.98平方米，商業建筑面積為19700.29平方米，社區級公共設施建筑面積為2254.58平方米。除237B-01地塊（部分）、237C-02地塊外，該項目范圍內均劃定為肌理保護范圍，占比不小于69%。

按照規劃，福佑南地塊內中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊扣減風貌保護商品住房后住宅建筑面積的40%。具體而言，多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米。

另據地塊出讓要求，福佑南地塊應結合豫園老城廂區域和外灘金融集聚帶的整體打造，形成具有歷史風貌特色的高品質居住社區。延續以居住功能為主，強化商業、文化、服務等多元功能的復合，提供多樣化的住宅產品，對區域功能進行整體完善和提升。

值得一提的是，在福佑南地塊約1000米外，便是上海歷史文化風貌區規模最大的、以居住為主的城市更新成片開發示范項目——露香園。這也是上海城投集團參與城市更新的“代表作”。

記者了解到，露香園與豫園、日涉園曾一起被稱為明代“上海三大名園”。2000年前后，露香園地塊承載著5000余戶常住居民。2002年，上海市政府將露香園區域改造任務交給黃浦區政府和上海城投集團，由此，上海市規模最大的以居住功能為主的歷史風貌保護項目拉開建設帷幕。2009年，露香園一期開工，并于2021年9月交付。

2021年1月，城投控股和上海建工集團聯合競得黃浦區豫園社區210F-01、210G-01、211J-01等地塊，即露香園二期地塊，成交總價達到約176億元。據悉，露香園二期已于2021年開工，計劃于2027年交付。

今年2月，露香園二期首個商品房項目——露香園·云宸正式開盤，共推出262套房源，認購率106%，成交均價達到16.4萬元/平方米；9月20日，城投控股方面公告稱，露香園二期A地塊的露香園·天譽項目即將推出。

據介紹，通過城市更新，露香園項目不僅推出了多個高端住宅項目，還保留了16條歷史街巷和約2萬平方米的歷史建筑，并增加了1.9萬平方米的公共空間和3200余個地下停車位。

投資超百億元改造“城中村”

值得注意的是，除深度參與上海市老城區歷史風貌保護和城市更新外，城投控股及上海城投置地還承接了閔行區浦江鎮杜行老街“城中村”改造項目（以下簡稱“杜行項目”）和華漕鎮諸翟“城中村”改造項目（以下簡稱“諸翟項目”）等多個項目。

根據城投控股9月25日公告，上海城投置地擬分別與浦江鎮和華漕鎮政府簽訂改造項目合作協議，并分別與浦江鎮和華漕鎮的集體經濟組織成立一個或多個合資公司，其中上海城投置地股權占比90%，投資建設杜行項目和諸翟項目。

其中，杜行項目投資總金額約為65.17億元，諸翟項目投資總金額約為118.39億元，項目實施方案已獲得上海市住房和城鄉建設管理委員會審批通過。

據了解，上述兩大“城中村”改造項目公司按現代企業管理模式進行管理運作，股東各方同股同酬。項目公司作為本次“城中村”地塊改造的開發主體，負責籌措項目改造所需的房屋征收補償及開發建設等各項費用。兩個項目預計開發周期均為5.5年。

根據初步規劃方案，杜行項目目標地塊用地面積約13.48萬平方米，地塊綜合容積率0.86；地上計容建筑面積約11.61萬平方米，其中可售商品住宅建筑面積約7.69萬平方米，無償移交的保障房4200平方米，商辦建筑面積約3.13萬平方米，文化設施及公建配套建筑面積3643平方米，投資總金額約為65.17億元。

諸翟項目目標地塊用地面積約11.62萬平方米，地塊綜合容積率1.81；地上計容建筑面積約21.04萬平方米，其中可售商品住宅建筑面積約18.74萬平方米，無償移交的保障房約1.03萬平方米，商業建筑面積5391平方米，公建配套建筑面積7302平方米，投資總金額約為118.39億元。

“通過參與杜行項目和諸翟項目的整體開發建設工作，有助于提高公司在城市更新領域開發過程中的專業化水平，為公司未來的持續經營提供保障。”城投控股方面表示，項目建設周期較長，項目總投資金額為計劃數或預估數，實際金額受到諸多因素影響，具有不確定性。

上海城投集團方面此前也發文稱，作為上海市城市舊區改造項目的投資和運營管理主體，城投控股始終深度參與服務“人民城市建設”的全過程，在黃浦、楊浦、虹口、閔行、金山等區打響了城市更新和舊區改造攻堅戰，以城市更新行動打開高質量發展新空間。

（編輯：張家振 審核：童海華 校對：張國剛）

每平米不到4萬！上海豫園商圈一商廈流拍，已荒廢10余年

本文來源：時代財經 作者：張釔璟

寸土寸金的上海豫園，一商業項目以不到4萬元/平方米的價格法拍，卻無人問津。

近日，時代周報記者查詢阿里資產發現，“（破）黃浦區豫園街道560街坊1/3丘（方浜中路168號等）房地產”開拍。

上述拍賣標的物對應的建筑為豫園商圈著名“爛尾”商業項目——上海城隍廟廣場，標的物建筑面積共計3.61萬平方米，評估價20.35億元，起拍價14.25億元，平均每平米約3.95萬。

10月14日上午十點，上述拍賣正式結束，共收獲17852次圍觀，因無人報名，最終流拍。

圖片來源：阿里資產拍賣平臺

上海城隍廟廣場 時代周報記者拍攝

土地年限僅剩20年

拍賣頁面顯示，上海城隍廟廣場的權利人為上海城隍廟廣場置業有限公司（下稱“城隍廟公司”），該項目建筑面積共計3.61萬平方米，土地使用權面積1.30萬平方米（包括出讓用地9970平方米，劃撥用地3000平方米）。

2023年3月，上海市第三中級人民法院裁定，城隍廟公司因不能清償到期債務，并且明顯缺乏清償能力，經債權人申請，目前已進入破產清算程序。目前，上海城隍廟廣場由城隍廟公司管理人處置。

記者實地走訪發現，上海城隍廟廣場地理位置極為優越，地處豫園商圈最好的位置，馬路對面便是上海城隍廟，項目東側為豫園股份與螞蟻集團聯合體于2022年9月以129.3億元摘得的福佑項目。

方浜中路一街之隔便為上海城隍廟 時代周報記者攝

目前，上海城隍廟廣場項目整體為施工改建停工狀態，僅有一樓部分沿街鋪租給商戶，一樓部分空地被美食廣場占據。

圖片來源：阿里資產拍賣平臺

據時代周報記者查詢獲悉，此次并非上海城隍廟廣場第一次走上拍賣臺。

早在2023年10月9日，該項目曾以“上海城隍廟廣場項目判決、執行及破產程序權利”這種形式上架阿里資產司法拍賣平臺。

彼時的標的物中，除了上海城隍廟廣場外，還另含債權本金及利息共計18.76億元，起拍價10億元，最終同樣因無人出價宣告流拍。

對于上海城隍廟廣場的再次流拍，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，14億元的起拍價可能對一些潛在買家來說過高。

CBRE世邦魏理仕在近期發布的報告中指出，2024年三季度，上海物業投資市場錄得36筆交易，交易金額共計217.4億元，環比上漲81.5%。標的物業類型方面，按交易筆數統計，零售物業占比第二，僅次于辦公樓物業，社區配套商業與位于非核心板塊的購物中心為目前投資者的主要偏好類型。

另據仲量聯行監測數據，第三季度，市場成交仍由小體量項目引領，成交項目中，金額在10億元以下的占比高達79%。

此外，公告顯示，該項目的土地使用期限為2004年11月18日到2044年11月17日，目前僅剩余20年時間。

對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，目前關于不動產產權續期方面的政策并不明朗，各地說法不同，而且主要偏住宅類的，商辦資產的收并購確實也受到了一定的影響。

已荒廢10余年

上海城隍廟廣場，是上海最早一批由外資基金進行投資的房地產項目之一。

2006年4月，豫園股份（彼時為豫園商城）公告稱，與Cargill Financial Services Corporation 和China Real Estate Partners I ,LLC指定的YU GARDEN INVESTMENTS LTD.簽訂股權轉讓協議，將城隍廟公司100%股權予以轉讓，對價為5.7億元，另外還有3億元建設借款，共計8.7億元。

彼時，城隍廟廣場更名為豫龍坊。2008年1月，豫龍坊開業，但商鋪招租率一直不高，一層除了有鼎泰豐、翡翠源、棒約翰、Maisy's Donut、Tesco Express等品牌外，二、三樓商鋪基本空空蕩蕩。

據媒體報道，豫龍坊最初想主打傳統特色，招攬一些傳統品牌和餐飲，其實這個定位符合城隍廟定位，然而最終沒有做起來，生意僅維持了一年多。

2009年9月，國內知名商業地產運營商盈石資產管理有限公司（下稱“盈石資產”）接手該項目，并將其更名為豫城時尚。

在盈石資產的運作下，豫城時尚于2010年開業，新項目定位于快時尚。當時的代表品牌有：英國瑪莎百貨（Marks&Spencer）、Zara、H&M、Mark Fairwhale、Motivi、OVS、Asobio、Sasa化妝品等。

不過，生意并沒有盈石資產想象中那么好做。由于城隍廟商圈的大部分客流都是旅游客，這類人群來到城隍廟就是要體驗本土特色消費，而不是買到商場里就可以看到的H&M等時尚品牌，

豫城時尚開業之初，借世博會的東風，生意一度較為火紅。隨著世博會的結束，商場的生意逐步下滑，始終未能盤活起來。

據觀點地產網此前報道，2013年，北京光耀東方商業管理有限公司（下稱“光耀東方”）以約9億元收購了該項目，啟動了新一輪改造，該公司以收購及運作爛尾樓見長。

2017年，光耀東方的老板因病離世，家族企業內部產生了遺產紛爭，隨后導致公司發生債務危機，上海城隍廟廣場也因此停工。

天眼查顯示，目前城隍廟公司的股東為聊城市麗碩源企業管理有限公司（下稱“聊城麗碩源”）。股權穿透后，聊城麗碩源由廣州橋柏投資合伙企業（有限合伙）（下稱“廣州橋柏”）、中裕睿信（北京）資產管理有限公司（下稱“中裕睿信（北京）資管”）分別持股99%、1%。

而中裕睿信（北京）資管由光耀東方、中投保信裕資產管理有限公司分別持有30%、70%股權。同時，中裕睿信（北京）資管還持有廣州橋柏39.3939%股權。

目前該項目整體仍為施工改建停工狀態，僅有一樓部分沿街鋪租給商戶，一樓部分空地被美食廣場占據。也就是說，從2013年算起，該項目至少已荒廢超10年。

據嚴躍進觀察，“上海的景區商業零售消費，有時候地段很好、人來人往，但是真實產生的消費量并沒想象中的那么強。以網紅店為例，近兩年在南京路、豫園等地方，整體開的并不多。”

他認為，未來的接盤方除了傳統的收并購能力、項目運營能力之外，還得具備項目IP打造的能力，需要將上海老城廂等文化融進項目中，使項目產生一些新的價值。

上海城投70億拿下黃浦區豫園舊改6幅地塊

界面新聞記者 | 王婷婷

時隔一個月，上海備受關注的黃浦區風貌保護項目地塊終于確定了實施主體，上海城投控股旗下全資子公司城投置地以約70億元的價格將地塊收入囊中。

9月初，據上海土地市場發布，黃浦區將公開遴選舊改地塊，涉及小東門街道和豫園街道的6宗地塊，計劃于10月11日進行現場交易。

此次出讓的地塊為黃浦區小東門街道235B-03、237A-02、237B-01、237C-02地塊及東街、學院路道路地下空間地塊（部分）、豫園街道231B-02、231C-01地塊及盛家街道路地下空間地塊歷史風貌保護項目，也即黃浦區的福佑南地塊。

10月15日，根據上海市黃浦區規劃和自然資源局相關公示，上海城投置地（集團）有限公司在上述地塊歷史風貌保護項目實施主體公開遴選活動中，被確定為實施主體，該實施主體將參與該項目后續國有建設用地使用權出讓。

10月11日，上海土地市場官網顯示，按照本項目實施主體公開遴選信息及公告確定的評分規則，經專家評審，上海城投置地（集團）有限公司綜合得分88.6分。

其中價格標得分17分，17分對應的是大于等于底價（69.8億元）+1億元（含），小于底價（69.8億元）+2億元。也就是說，此次福佑南地塊的成交總價有望突破70億元。

合計計容面積79249.8平方米，其中住宅面積66065平方米，商業面積13185平方米（含公共設施2254平方米）。

根據出讓文件，本次地塊以遴選方式出讓，要求申請人應符合以下條件，首先是經濟實力：2023年會計年度總資產不低于1000億元；其次，技術資質：房地產開發企業資質二級及以上；還要有風貌保護經驗：具有在國內城市保護、修繕和開發利用歷史建筑的經驗。

界面新聞此前報道，本次出讓范圍內通過歷史建筑保護更新和風貌肌理建筑新建，保護更新建筑總規模不應小于 3.82 萬平方米。本地塊內中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊扣減風貌保護商品住房后住宅建筑面積的 40%。

出讓文件公布后，市場一度猜測，究竟哪家房企才能有實力拿下如此體量的地塊包，如今答案終于塵埃落定。

上海某國資房企內部人士告訴界面新聞，對于上海城投而言，此次拿地其實是分內之事，以后也就這類房企資金不缺，“各地城投平臺，就是政府的重要渠道，這次說的化債，其中化的就是他們這些平臺的債，然后讓他們輕裝上陣。”

前不久，財政部部長藍佛安表示，為了緩解地方政府的化債壓力，除每年繼續在新增專項債限額中專門安排一定規模的債券用于支持化解存量政府投資項目債務外，擬一次性增加較大規模債務限額置換地方政府存量隱性債務，加大力度支持地方化解債務風險。

藍佛安提到，這項即將實施的政策，是近年來出臺的支持化債力度最大的一項措施。

上述房企人士表示，上海城投代表的是政府，因此不能用市場化的眼光去看待，現在他們是托市主力。“以前是通過銀行給整個經濟放水，以后這個渠道排第一的是政府了。”要盡量多跟政府做生意。

當然，上海城投此次斥資拿下黃浦老城廂六幅地塊，也與其在該區域的布局有關。

據界面新聞了解，上海城投拿下的地塊共分為三處組團，散落在復興東路北側，地理位置較為優越，周邊豪宅與風貌建筑林立，比如一公里處的露香園云宸。

露香園云宸即露香園二期地塊，正是由上海城投、上海建工于2021年1月競得，總價達到176億元。今年2月份，項目開盤推出262套房源，認購率106%，累計網簽95%，成交均價達到16.4萬元/平方米。

實際上，上海城投已深耕老城廂板塊多年。2002年，上海市政府正式將改造老城廂西北塊（露香園區域）的任務交于黃浦區政府和上海城投兩方，于是，與豫園、日涉園并列為上海三大名園的露香園開發建設開啟了。2009年，露香園一期開工，并于2021年9月交付。

如今，露香園二期正如火如荼建設，露香園區域城市界面正在煥發新生。一個月前，上海城投控股發布公告，露香園二期A地塊的露香園·天譽項目也即將面市。

就在近日，上海城投露香園項目還被授予首個“城市更新觀察點”。

因此，對于上海城投而言，有了露香園這個經典作品在手，不管黃浦老城廂這六幅地塊體量多大、周期多長，也有足夠的信心和底氣去開發，何況還“不差錢”。

上海城投還將眼光投向更廣的地方——閔行區，新簽下兩宗舊改項目。

9月23日，上海閔行區新一輪“城中村”改造項目浦江鎮杜行老街、華漕鎮諸翟村與上海城投集團正式簽約。據了解，上海城投此次拿下的兩宗舊改項目，分別于2023年1月及8月完成舊改項目認定，改造方式均為農村集體經濟組織引入合作單位進行改造。

至此，上海城投進一步擴張了其在上海舊改項目市場的深層布局。在這之前，上海城投與旗下上海城投置地主要舊改項目集中在黃浦、虹口等區域。

10月16日，上海城投控股股份有限公司發布2024年第三季度主要房產項目經營數據簡報。期內，公司新增竣工面積為98350平方米，但未有新增開工面積。

銷售方面，2024年第三季度，主要在售項目包括露香園二期、 虹盛里、水尚華庭、青溪雲邸等，實現簽約銷售面積約8414平方米，同比減少64.23%；實現簽約銷售金額約，同比減少40.31%。