房產共有公證,房產共有公證有法律效力嗎知乎
以案說法:房屋是共有還是單獨所有，遺贈協議是否有效？
案情回顧
王愛蘭與其夫張學印共育7個兒子，張學印于1976年12月4日去世，王愛蘭于2013年7月10日去世，遺留一套房屋。1998年王愛蘭通過公有住宅租賃的方式取得了使用權。2004年，基于農轉居人員購買安置住房了相關政策，王愛蘭以支付價款的方式取得了該套房屋的所有權，現該房屋登記在王愛蘭名下。
2009年9月11日，王愛蘭訂立遺囑將該套房屋贈予張為民，并經公證處公證，后張為民公證聲明表示接受遺贈。
王愛蘭去世后，其部分子女向法院提起訴訟，主張共享房屋的繼承權。作為原告方的幾位子女認為，雖然張學印已于1976年去世，但其生前系在職人員，王愛蘭在購買該套房屋時享受了張學印生前工齡計算折扣的優惠政策，所以該套房屋應為王愛蘭與張學印夫妻的共同財產。另外，王愛蘭在公證處所做的遺贈只能處分其個人的部分，并且王愛蘭在辦理公證遺囑時精神狀態存在問題，不具備民事行為能力，所以，其立遺囑不具備法律效力。
北京市朝陽區人民法院經審理認為，公民可以依照法律規定立遺囑處分個人財產,并可以指定遺囑執行人。公民可以立遺囑將個人財產指定由法定繼承人的一人或者數人繼承，也可贈給國家、集體或者法定繼承人以外的人。該套房屋在王愛蘭名下，是在張學印去世后所購，根據王愛蘭2009年9月11日的遺囑,該套房屋由張為民繼承,且張為民亦公證聲明表示接受遺贈。
2014年10月9日，朝陽區法院判決，三原告訴至本院要求繼承該套房屋的份額,缺乏事實及法律依據,本院不予支持。三原告不服判決上訴至北京市第三中級人民法院，該中院經審理后，駁回上訴，維持原判。
爭議焦點
張學印去世后遺留的單位住宅房，經王愛蘭過戶后是否為夫妻共有財產？該套房屋被王愛蘭贈予張為民后，其他子女是否有權繼承？王愛蘭的遺贈協議是否有效？
律師觀點
針對此案，北京市嘉佑律師事務所楊鵬律師認為，本案是一起繼承糾紛案件，涉及物權法、婚姻法以及繼承法三大法律。依據我國《物權法》規定，房屋等其他不動產物權采取登記制度，即房屋產權證是所有權人擁有房屋產權的合法證明；《婚姻法》規定，夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有，也就是說夫妻關系的存在是認定夫妻共同財產的前提；《繼承法》規定，遺產是被繼承人死亡時，遺留的個人所有財產和法律規定的、可以繼承的其他財產權益。
本案中的王愛蘭老人是在2004年通過支付價款的方式取得該房屋的所有權，此時張學印老人已經去世多年，房屋所有權的取得時間并非在其二人的婚姻關系存續期間內，且該房屋的產權證書所記載的所有權人為王愛蘭一人。可見，該房屋是王愛蘭老人的個人財產，并非王愛蘭與張學印的夫妻共同財產。因此，王愛蘭有權對該房屋進行合法處分，包括以公證的方式遺贈給法定繼承人以外的人。
另外，受遺贈人公證聲明表示接受遺贈，也是本案的一個關鍵問題。根據我國《繼承法》規定，受遺贈人應當在知道受遺贈后兩個月內，做出接受或者放棄受遺贈的表示，到期沒有表示的，則視為放棄受遺贈。張為民得知遺贈公證的情況后，在兩個月的法定期間內，公證聲明表示接受遺贈，因此，人民法院才會依據有關遺贈的法律規定，確認老人的遺贈行為合法有效。
（文中相關當事人姓名均為化名）
共同共有的房屋，一人簽訂補償協議，對其他成員有效嗎？
在征收拆遷過程中，經常會出現原本屬于共有的房屋，征收人只與一方共有人簽訂補償安置協議，隨后征收人依據該補償安置協議對共有房屋實施強拆行為。很多人都會問，這種補償安置協議有效嗎？
這種情況在集體土地上房屋征收中遇到的比較多。比如未確權的房屋、兄弟姐妹一起出資建造的房屋、父母的宅基地下共同建造的房屋等等，在征收中如何補償呢？
通常情況下，農村村民在宅基地上建造房屋，必須符合一戶一宅這個原則，在此前提下，農村集體土地上房屋安置補償，以宅基地上的“戶”作為補償基礎，戶主才是簽訂安置補償協議的適格主體。但是，一戶上通常存在多人，那么誰才有資格作為戶主呢？
最高人民法院曾有判例指出：在集體土地上的房屋征收中，對于無產權登記的房屋，行政主體在補償安置中難以明晰房屋所有權人各自份額時，不能苛責行政主體就尚未分家析產的某戶房產分別與被征收人簽訂各自具體份額的安置補償協議。
也就是說，集體土地上的房屋征收，如果被征收的房屋沒有進行產權登記，或者是無法確定權屬的，應當視為家庭成員對被征收的房屋是一種共同共有的狀態。征收人無法確定各共有人對房屋的使用份額時，其中一人與征收人簽訂安置補償協議，并未否定該戶的其他共有人的合法財產權，因此對房屋上的全部共有人都有效。若房屋上的其他共同共有人認為簽訂的安置補償協議損害自己利益的，不能怪征收人。因為安置補償的對象為“戶”，而不是共有人個人。
上述說到，共同共有人中的一人簽訂安置補償協議，原則上對其他共有人是有效力的，但也不絕對，這種情況需要具體問題具體分析，要看簽訂協議時，是否存在違法行為來認定補償金額是否合理，補償協議是否有效。如果在簽訂協議過程中，出現了簽訂人與征收方惡意串通或者其他違法違規行為，侵害了其他共有人的權益，應當認定協議無效。
若是其他共有人不滿補償金額，或者懷疑在簽訂協議過程中存在違法行為時，可以與征收人協商，請求重新補償，或者向法院提起行政訴訟維護自己的權益。
若是其他共有人不滿補償金額分配的，實質上是家庭成員對財產分配不均的內部糾紛，可以通過協商、調解或者向法院提起民事訴訟的方式，主張自己的權利。
如果是買來的房屋或者是繼承來的房屋，應在房屋到手時盡快進行權屬登記，如果是家中兄弟姐妹共同出資建造的房屋，在房屋建成后，應盡快以協議的形式或者按照出資份額明確對房屋的共有份額，并進行公證。
清楚明確的產權份額登記，不管是在今后的財產繼承中還是房屋征收中，都能保障自己的合法權益，避免不必要的麻煩與糾紛。
您關注的公證問題看這里
來源：沈陽日報-沈陽網
市民就如何辦理婚前財產、遺產繼承公證等問題向工作人員咨詢。(資料片)
核心提示
近年來，人們的法治意識不斷提高，公證作為法律服務的一項重要內容越來越受到百姓的關注。遺囑公證如何辦理？婚前財產公證收費多少？10月14日，本報與市政務公開辦聯辦的《民生連線》欄目邀請沈陽市公共法律服務中心(沈陽市沈陽公證處)有關人士做客沈陽網直播間，就相關內容進行詳細解答，并在現場通過熱線電話回答了市民提出的問題。
本期嘉賓
沈陽市公共法律服務中心(沈陽市沈陽公證處)副處長張秀榮
沈陽市公共法律服務中心(沈陽市沈陽公證處)副處長高榮剛
溫馨提示
公證服務收費標準
依據遼寧省物價局、遼寧省司法廳印發的遼價發[2017]92號《遼寧省公證服務收費標準》：
1.申請辦理遺囑公證，每件收取800元(包括錄音、錄像、遺囑起草、刻錄光盤、沖印照片等費用)。80周歲以上老人申請辦理遺囑公證免費。
2.申請辦理夫妻(婚前)財產約定公證每件收費600元。
3.申請辦理財產繼承公證分段累計收取公證費用：受益額20萬元以下部分(含20萬元)，按1.2%收取；20萬元以上至50萬元部分(含50萬元)，按1%收取；50萬元以上至500萬元部分(含500萬元)，按0.8%收取；500萬元以上至1000萬元部分(含1000萬元)，按0.5%收取；1000萬元以上部分，按0.1%收取。按比例收費不到200元的，按200元收取。
夫妻財產約定公證這樣辦理
夫妻財產約定公證是公證機構根據已登記結婚男女雙方的申請，依法證明夫妻雙方就婚姻關系存續期間所得的財產或各自婚前財產的歸屬等事宜達成的財產約定行為的真實性、合法性的活動。夫妻財產約定可以就所涉及的財產約定為各自所有、共有，或者部分各自所有、部分共有；約定共有的，可以約定為按份共有、共同共有，或者部分按份共有、部分共同共有。
申辦此項公證，應當提交下列材料
1.申請人雙方的身份證、居民戶口簿2.結婚證3.與約定內容有關的財產所有權憑證(僅就財產進行概括性約定不涉及具體財產的除外)，如房屋所有權證書、存款憑證、股票等4.夫妻財產約定文本5.公證員認為應提交的其他材料
婚前財產約定公證這樣辦理
婚前財產約定公證是公證機構根據擬結婚男女雙方的申請，依法證明其雙方就各自婚前財產的歸屬等事宜達成的財產約定行為的真實性、合法性的活動。婚前財產約定可以就所涉及的財產約定為各自所有、共有，或者部分各自所有、部分共有；約定共有的，可以約定為按份共有、共同共有，或者部分按份共有、部分共同共有。
申辦此項公證，應當提交下列材料
1.雙方申請人的身份證、居民戶口簿2.婚姻狀況證明3.與約定內容有關的財產所有權憑證(僅就財產進行概括性約定不涉及具體財產的除外)，如房屋所有權證書、存款憑證、股票等4.婚前財產約定文本5.公證員認為應提交的其他材料
法定繼承權公證這樣辦理
法定繼承權公證是公證機構根據公民的申請，依法證明被繼承人的法定繼承人具有繼承被繼承人個人合法財產權利的真實性、合法性的活動。
申辦此項公證，應當提交下列材料
1.申請人(包括放棄繼承權人)身份證、居民戶口簿，申請人在外地委托他人代為申請的，應提交經公證的委托書及代理人身份證件2.被繼承人的死亡證明材料3.被繼承人的婚姻狀況及家庭親屬情況證明材料(含配偶、子女、父母情況)4.法定繼承人中如有死亡的，還應提供其死亡證明5.被繼承人的遺產憑證，如房屋所有權證及房產查檔材料、存款憑證、股票等6.放棄繼承權，本人應持身份證、居民戶口簿親自到公證處辦理，在外地不能到場的，應提交經過公證的放棄繼承權聲明書7.公證員認為應提交的其他材料
遺囑公證這樣辦理
遺囑公證是公證機構根據立遺囑人的申請，按照法定程序證明立遺囑人設立遺囑行為真實性、合法性的活動。
申辦此項公證，應當提交下列材料
1.立遺囑人的身份證、居民戶口簿、婚姻狀況證明材料、遺囑受益人的身份證2.遺囑中所處分財產的所有權證明，如：房屋所有權證書、存折、股票等3.遺囑書原稿4.公證員認為應提交的其他材料
連線實錄
問：我與妻子結婚20年，婚后共同購買了一處房屋，現在想做夫妻財產約定公證，把房產約定為妻子單獨所有，暫不辦理房屋更名手續，是否可以？
答：夫妻雙方就婚后共同取得的財產可以約定為一方單獨所有，需夫妻雙方共同到公證處辦理，不能委托他人代辦。協議所涉及的財產權屬發生變更應依法辦理變更登記等手續，否則要承擔不利的法律后果。
問：我母親去年病故時83歲，遺留有單獨所有的房產一處，需要辦理繼承公證手續。我外祖父母多年前已在外地死亡，無法開具相關死亡證明，怎么辦？
答：你的母親即被繼承人高齡病故，因時間久遠等原因確實無法提供其父母的死亡證明的，可以由承諾書代替證明，即由合法繼承人簽署書面承諾書，不需要再開具被繼承人父母的死亡證明。
沈陽日報、沈報全媒體
記者呂良德、徐佳婷/文
高級記者張文魁、實習生馮沖/攝
