房產稅時限、房產稅征收時間點

2024-10-28 08:38:54

房地產稅什么時候開征？征收范圍+標準+稅費算法

[閩南網]

4月11日，財政部副部長程麗華在博鰲亞洲論壇上指出，將進一步優化稅制結構，既立足當前，又著眼長遠，兼顧稅收調控和籌集財政收入功能，逐步優化稅制結構，深入推進增值稅改革，構建更加公平簡潔的稅收制度，推進房地產稅立法和實施，建立綜合與分類相結合的個人所得稅制度。

自今年3月以來，這已是房地產稅被官方第六次正式提及，相比往年的原則性表述，今年關于房地產稅的說法愈發具體。

記者從業內人士處獲悉，目前房地產稅法草案已有大體框架，正向各地征求意見。

以稅收法定來引領稅制改革

自2011年在上海、重慶兩市啟動試點開征房產稅，至今已近八年。細心觀察不難發現，在過去很長一段時間里，有關房地產稅立法的官方消息并不多見。

轉折點出現在今年兩會期間——

3月4日，十三屆全國人大一次會議發言人張業遂在人大會議首場新聞發布會上表示，房地產稅法律草案正在加快起草完善；

3月5日，在十三屆全國人大一次會議上，國務院總理李克強在政府工作報告中提出“要深化財稅體制改革”“健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法”；

3月7日，時任財政部副部長史耀斌對外透露，按照中央的決策部署，目前全國人大常委會預算工作委員會、財政部以及其他有關方面正在抓緊起草和完善房地產稅法律草案。房地產稅總體思路是“立法先行、充分授權、分步推進”；

3月11日，十二屆全國人大常委會工作報告中明確提出，2018年將繼續加強立法工作，落實稅收法定原則，研究制定房地產稅法；

3月25日，財政部部長劉昆稱，將按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。

房地產稅什么時候開征

目前關于房地產稅最新的明確信息，是2017年財政部部長肖捷在《黨的十九大報告輔導讀本》中首次提出：按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。

多位接受第一財經采訪的專家認為，房地產稅立法爭論的激烈程度將前所未有，預計2020年左右立法完成。（來源：第一財經）

房地產稅征收范圍標準

按照落實稅收法定的要求，作為新稅種，房地產稅的開征必須先立法，需要有法律規定。盡管實踐中對于征收房地產稅，我國已經積累了不少經驗，但在具體立法過程中，仍有許多關鍵問題需要厘清。

共有產權房、“兩限房”、經濟適用房等產權受限的房產如何征稅？在已經繳納了高昂土地出讓金后，房地產稅應如何實現公平？開征房地產稅之后是否還需要繳納物業費？

“對于房地產稅立法，我們需要冷靜思索，進行客觀、細致、全面、理性地系統性考量，而不要輕率作出規定。”中央財經大學房地產法研究所所長、中央財經大學法學院院長尹飛近日接受《法制日報》記者采訪時指出，在房地產稅相關立法過程中，應當妥善處理熱點問題。

必須妥善界定房產范圍

尹飛認為，房地產稅立法時必須妥善界定房產的范圍。首先，目前我國房屋產權類型較多，實踐中存在大量不完全的房屋產權。比如，所謂共有產權房、“兩限房”等，這些房屋一定期限內不得上市交易，其權能受到一定限制。其次，形態多樣的土地產權也直接影響房屋產權的完整性。如果土地使用權是通過出讓形式取得，那么就會有權利期限的限制，比如，住宅用地最長不得超過70年，由于是有償取得，建設在其上的房屋原則上可以自由流轉。而集體土地和劃撥用地并沒有權利期限的問題，建設在其上的房屋流轉受到限制。

此外，對于建造在劃撥土地上的房屋而言，尹飛認為其類型、歷史淵源更是復雜，如何征稅也需要認真考量。比如，作為對計劃經濟時期低工資的補償的所謂房改房以及作為保障房一種的經濟適用房，是否應當允許其入市交易都是值得商榷的。

“在流轉受到限制甚至嚴格限制的情況下，這種房產是否為真正意義上的財產？其如何估值并據以征稅？”在尹飛看來，房地產稅的征收如果完全不考慮這些因素，簡單納入征收范疇，顯然過于草率。

妥善處理房地產稅和土地出讓金的關系

近年來，圍繞房地產稅的討論很多，但其之所以千呼萬喚不出來，有一個繞不過去的問題，就是過高的房價或者說過高的地價。

尹飛指出，實際上，土地使用權出讓金與房地產稅二者之間的聯系十分密切，無視土地出讓金因素，輕率征收房地產稅，對于支付了高額地價的業主來說，顯然是不公平的。

“作為一個理性的開發商拿地時，其報價的基礎是將來購房者能夠接受的房價。”尹飛具體舉例說，在沒有房地產稅的情況下，買房人每平方米愿意出十萬元，但是如果每年還要征收2％的房地產稅，可能情況就會變化。“這種情況下，我們不能否認出讓金與房地產稅存在相當的互斥關系。已經支付了高額出讓金的土地，至少在征收房地產稅時應當考慮這一因素，適用較低稅率或者設定相應的免征條件。”尹飛認為。

對于住宅建設用地使用權到期后如何處理這一焦點問題，尹飛觀點十分明確，在他看來，一步到位直接征收房地產稅可能是最好的選擇。“這種做法其利在于：一是避免了自動無償永久續期可能帶來的國家土地所有權無法體現的問題。二是避免了房屋所有權無期限和土地使用權有期限的矛盾。三是一并解決了續期續多久的問題。四是避免了可能造成的社會不公。五是解決了如果續期收費權利人拒不繳納的問題。”

此外，對于小產權房以及集體建設用地上建造、符合城鄉規劃而且安全上又沒有任何問題的房屋，尹飛認為也可以采用相同思路。“對于這些房產，無需再進行征收、補交出讓金，可以通過房地產稅解決問題。”

妥善處理房地產稅和物業費關系

房地產稅立法時還有一個需要仔細考量的問題，就是如何處理其與物業費的關系。“如果開征房地產稅，就必須要界定清楚其與物業費的關系。換言之，物業服務中的內容，哪些應該交給政府來維護，哪些可以交給物業公司來提供服務，這些都需要進一步劃清。否則就會出現業主在繳納了房地產稅之后，還要繳納物業費，去承擔本應由政府來承擔的開支，客觀上造成雙重征稅的局面。這一點在立法時也必須認真考慮。”尹飛說。（來源：法制日報）

房地產稅征收稅費算法

賈康建議，房地產稅立法要注重與房地產相關的所有稅費的整合和配套改革。前面的土地開發建設、交易環節，總體來說應該是以減輕負擔為取向。這個稅負體系里，保有環節的稅負是往上加，而前面環節的稅負，能減輕的盡量減輕，能取消的收費要取消，能降低的負擔要降低。當然，在交易環節如要考慮抑制炒作的話，可以對短期倒手交易作特殊處理。另外要處理好稅收負擔在“第一單位”概念之下的扣除問題，讓社會接受房地產稅。

別再犯糊涂了，房產稅納稅義務發生時間是這樣規定的！

前些日子重慶調整了房產稅試點政策引發熱議，那什么是房產稅？房產稅征收范圍是什么？跟我們普通百姓有關系么？以疑促學，學以解惑，我們一起學習房產稅相關內容。

這一節我們一起學習房產稅的納稅義務發生時間，從房產稅最基本的法規《中華人民共和國房產稅暫行條例》來看，房產稅條例和其他稅種的條例不同，之前學習過的其他稅種條例會對該稅種的納稅義務發生時間作為該稅種政策的基本要素表述清楚，房產稅條例沒有對房產稅的納稅義務發生時間進行明確表述，而且國務院相關部門沒有出臺房產稅實施細則對納稅義務發生時間進行補充規定，從網上搜索資料來看，相關省市分別就條例出臺了本省市的實施細則，由于房產稅條例對各省在房產原值減除比例、減免稅、納稅期限等方面給予了較大自主確定的權限，因此各省市制定的實施細則不盡相同。對于房產稅的納稅義務發生時間，只能從財稅文件中找到相關規定，比較零散，下面我們分房產取得的形式一起進行學習。

一、新建房屋房產稅納稅義務

根據《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字〔1986〕8號）文件的規定：

（一）納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅。

學習筆記:什么是自建，如何確定建成的時點，個人理解自建是具備建筑施工資質的市場主體自己施工建設，對于建成的時點，這個時點的確定相對比較麻煩，有人理解是建設完成并取得房產證的時間，在現實情況中，很多房產建設完成并投入使用，在會計上已經按照固定資產進行核算了，也未能取得房產證，如果按照取得房產證的時點作為建成時點，這個納稅義務發生時間就無限期的延后，房產稅是對經營使用的房產征收的一個稅種，而房產證只是用來證明房產所屬權的一個憑證，在現實情況中，房產所屬權限很明確的情況下，不一定有房產證，也可能會使用法院的判決書或者相應有資質機構的證明來確定房產的所屬權，因此對于建成的時點把握，個人理解可以按會計賬面確認固定資產時點、驗收時點以及實際投入使用時點三者中孰早時點進行把握，更為合理并且容易操作。

· （二）納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產稅。納稅人在辦理驗收手續前已使用或出租、出借的新建房屋，應按規定征收房產稅。

學習筆記：委托施工企業建設，也就是說業主方擁有土地使用權，并進行了房產建設立項，然后請有施工資質的單位進行施工建設，建設完成后由業主方辦理房產的相關產權所屬證明，從文件規定來看，這種委托施工企業建設的房屋征收房產稅是從辦理驗收手續次月起，個人理解這個的時點確認是比較合理的，與上述自建房屋相關情況相同，房產投入使用時間和房產權屬證明取得時間兩者在現實情況中相差較大，為了避免稅務機關和企業之間的爭議，所以這里政策規定的是按照竣工驗收時點的次月開始發生房產稅納稅義務，特殊情況下，如果在沒有完成驗收的情形下，房產已經投入使用或者出租出借給外單位使用的政策又進行了進一步補充規定。但是如果在驗收之前已實際使用或者出租出借等給外部單位實際使用時，則按實際使用時點或者出租出借時點的次月開始發生房產稅納稅義務。

二、外購房屋房產稅納稅義務

根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）文件的規定：

（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

學習筆記：個人理解，房產稅對于購置新建商品房的納稅義務發生時間，以房屋交付使用為時間節點，相比較于房地產企業銷售商品房的增值稅納稅義務發生時間，以產權轉移為時間節點，更容易把握和操作，在現實情況當中，房屋已經交付使用，但對于產權轉移也就是辦理房產權屬證明要相對滯后許多，使得稅務機關和納稅人對納稅義務發生時間有較多的認識不一致，而交付使用要相對好操作，房屋交付使用指的是房企向購房人轉移占有新建商品房的時點，至于購房者是否將新建商品房實際投入使用，與是否繳納房產稅無關，不能簡單理解交付使用指的是購房者實際使用，更多的應該關注建房者將商品房交付給購房者這個時間節點。

（二）購置存量房，自辦理房屋權權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

學習筆記：個人理解，對于購置存量房的房產稅的納稅義務發生時間，又回到了產權變更的時間，還是在說，是現實過程中這種產權變更是滯后于交付使用的，一般情況下購房者購置存量房，肯定是想進行產權變更為先，占有產權，或者說把產權變更為自己名下才是最安心的，在現實中的情況是多種多樣的，有可能由于各種的原因造成產權暫時無法變更，但房產已交付使用，這時的房產稅應該由購房者承擔還是由原房主承擔？原房主將鑰匙交給新的購房者或者說新的購房者已經適用房屋算不算房屋權屬轉移？都會產生的爭議。

（三）出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

學習筆記：出租出借個人理解實際也是經營的一種方式，固定資產用于自己生產經營和出借給他人使用都屬于經營，因此確定納稅義務發生時間的原則都是一致的，就是交付使用的次月，也就是交付出租出借房產之次月。

（四）房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）文件的規定：鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

學習筆記： 房產稅征收范圍內的房屋通常是指作為企業“固定資產”科目核算的不動產，當房地產企業將作為“存貨”核算不征收房產稅的房屋，轉為固定資產時候，也就是將建造的商品房變為自用、出租或出租等使用狀態時，需按規定征收房產稅，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。

（五）融資租入房屋

根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）文件的規定：融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

學習筆記：融資租賃相當于抵押貸款，租賃標的物的產權雖然屬于出租方，一般情況下合同會約定在租賃期滿后會轉移到承租方，因此房產稅應該由承租方承擔。

（六）企業接收建筑施工企業各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋的，從接收的次月起，依照規定計征房產稅。

凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規定征收房產稅。

（七）企業因房產的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅納稅義務的，其應納稅款的計算截止到房產的實物或權利狀態發生變化的當月末。

（八）納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅；

（本文部分內容來源網絡，個人進行整理和談了一點學習思考，內容僅供參考，不作為實際工作依據，受限于個人水平，難免有理解偏差和疏漏，歡迎大家共同交流，共同提高！）