廣州微博房產—微博房產大v

廣州出臺二手房指導價滿3個月，現在還能不能買房？

廣州 | 樓市

距離“831”廣州二手房指導價已經3個月，老鄺覺得是時候發表自己的看法，理由也很簡單，我的性格不愿意追熱點，房地產不是股市，后者瞬息萬變，而樓市以3個月作為變量時間軸，是相對客觀的，已經2個月不發文章，老鄺也有很多思考分享給大家。

任何文章都是老鄺的觀點輸出，既然是我的觀點，就會有故事發生。首先請讓我說兩個故事：2018.06是廣州樓市上一輪的最高點，當月我賣出了越秀八一學位老破小，算是賣在相對高位，由于本人廣州房票已滿，2018.10月用老婆名額買入佛山南海區的，成交價280w。

當時買入的理由是我能感受到2018.07-09廣州樓市的下行，心想跌了3個月后了，還不輪到我抄底？誰知道從交樓的2019.01直至2020.01，在不考慮疫情的影響，該戶型成交價就下跌到260w，疫情期間的最低點大概在240-250w，換句話說算上利息成本，我已經虧了幾十萬。

第二個故事也是2018.10，證券市場迎來暴跌，我寫了一篇文章《股市鉆石底》，知行合一的老鄺在上證2700-2800點投入了百萬抄底，我深刻記得這100萬我是在一周之內分批買入的。接下來的兩個月，上證繼續下行，并在2018.12月底探底2449點。當時我的賬面浮虧12%，對于還剩不到30-50w現金的我，其實已經恐慌，沒敢打出最后一批。

以上2個故事的結果，就是佛山的萬科金域中央已經漲到350w±，上證也恢復到3500±，由于我是布局多個寬基v.s行業的ETF，證券整體浮盈在60-70%。換句話說，當時間拉長到3-5年周期，其實我的買入是沒問題的，一定是賺錢的。

但這2個故事讓我深刻意識到自己的不足：急于抄底。樓市也好證券也好，下跌確實有底部的，但到了底部也不會立馬扭轉，熊長牛短一直是我國證券的特性，房地產黃金時代過去后，是否也會變成這樣？老鄺無法預判，因此我給制定了兩條交易規則。

規則1：證券市場買v.s賣，預留兩周緩沖期，這是我觀察到的投資者心態，任何信息或者政策影響證券市場時，兩周即10個交易日基本上能緩沖掉情緒的作用。因此從2018.12月開始，我會記錄下我決定“買v.s賣”的日期，然后等2周再真實操作，我發現即使遇到2019.05月的MYZ，或者2020.02的疫情，我的賬戶波動性不大，有效緩解本人對于市場漲跌的恐慌。

規則2：樓市政策給予3個月觀察期，國家v.s地方（機構）v.s個人，整個傳導周期大約在3個月，我有個習慣會用excel整理@廣州微博房產 和 @微博房產 的樓市信息，然后標注“漲”“跌”，即這條信息對廣州樓市是利好or利空。3個月內，利好信息占比80% v.s 30%，是我對上漲v.s下跌的判斷值，處于中間狀態則是橫盤。

以上2條規則是我這三年的經驗總結，不一定適合你，但有助于我建立規則，可以說從2016.09-2021.11，這五年間老鄺完整地經歷了一輪行情，從一開始“買房求杠桿”的小白，到“急于抄底”的投機心態，再經歷疫情間的“患得患失”，現在的我才是完整的買房自媒體，也讓我更有底氣去預判未來的走勢。

說了這么多老鄺的個人成長，那廣州樓市是否已經到底？現在是否適合買入？接下來的內容，應該可以解答你的提問。

先看成交量，根據統計口徑的不一，具體數值上有差異，但我們看的是趨勢以及絕對值，毫無疑問2021.10月廣州二手成交量基本上跌到2020年疫情時的水平，距離全年最高峰2021.04月下跌了66%。深圳市場已經跌剩20%，廣州是否還有最后一跌？不好說，但老鄺預計2021.11-12月成交量會更難看。

貝殼掛盤量是另一個指標，對比2021.04月7.4w套掛盤，目前掛盤量高達9.6w套，鑒于目前二手掛盤都會找貝殼掛盤，這個放盤量≈全市放盤量，按照現在5500套/月的成交速度，全市平均去庫存周期17.45個月。

這兩個指標，都讓我不看好未來2個月的二手市場，老鄺推測2022.02春節前二手成交量持續低迷，當然明年1月會稍好于12月的成交量，這是新的自然年新房收回促銷的原因，有部分急于出手的業主會在春節前割肉。然后2022.03-05不會有小陽春，但大概率“回光返照”三個月，一來傳統學位房買家必須入場，二來今年上半年旺季賣房的業主逐漸收齊全款，倘若打不到滿意的新房就買入合適的二手，絕少業主真的敢收齊全款后持倉到下一輪。至于2022.06之后的情況則無法判斷，等2022年中總結再說吧。

再來看看成交價，老鄺覺得現在的市場有點像“暗箱操作”，因為貝殼取消了成交價展示，導致樓盤價格的“錨點”被取消了，遇到二手指導價的樓盤，你都無法公開場合看到業主報價，你只能一個一個提問，從而降低了成交效率。隨著時間流逝，6個月或者一年不展示成交價，大家就會逐漸遺忘網紅盤的成交價，從而打破樓盤固有的價格體系，形成新的估值體系。

插句題外話，貝殼確實提升了二手交易的效率，商業本質上是正確的，但在我國房子不是完全消費品，成交越活躍波動性越高，作為半個金融產品，甚至中國的金融杠桿載體，降低風險一直是國家調控的主要目標。理論上，貝殼的商業邏輯還存在系統性風險，但作為信息平臺，貝殼的價值很高，大家如果想看8月之前的成交價，老鄺有整理公開數據，需要的請聯系我，老鄺無法全部展示，但幫你查詢N個樓盤的成交價還是可以的。

言而總之，廣州二手市場已經做實“量價齊跌”，春節后有可能繼續下跌或者“量升價穩”，但想進入“量價齊升”，未來6個月我都看不到蹤跡。大家可以觀察深圳市場，那邊的成交量都還沒起來，深圳房價是不會漲價的，倘若深圳都還沒開始漲價，廣州大概率不會起漲。

針對新房，老鄺先提醒大家，因為新房限價，導致開發商資金緊張，最直接的一個變化就是交樓周期延長。現在的項目很多是3年收樓，預計1年內拿證（或延期收樓），再疊加5年免征增值稅，個人買家的賣點也是8-10年之后，買新房先考慮好在接下來10年，通勤點/家庭成員/教育理念要相對固定。

新房v.s二手有著本質的不同，二手賣家即業主，更關注價格，希望賣更高總價；新房賣家即各個項目部，更關注量，希望賣更多套房子回籠資金，從而實現高周轉。這一商業邏輯，在房地產黃金時代是有效的，但隨著恒大危機，現在各個項目都是要錢不要貨，所以為了成交量一定是繼續降價，目前的開發商彌漫著恐慌情緒，2021年底買新房算是不錯的選擇。

老鄺也看到，其實目前市場好的新盤屈指可數，能夠算得上稀缺好貨的，在我心中不超過10個，這里面有些跟貝殼合作，有些沒跟貝殼合作，所以利益相關我就不公開討論了。作為德佑加盟商的老鄺，以后會在公開點評/單對單咨詢新盤時，聲明是否利益相關，請大家監督。

鑒于老鄺不太成功的買新房經歷，有且只有一次在2016.09和家人合作買入佛山新城某樓盤，倘若大家找我咨詢，我會給出版塊分析以及時機判斷。關注我們比較久的，都知道老鄺不太喜歡討論新盤，所以倘若你想對比具體樓盤優劣，我推薦大家找微博 @鄧浩志，15年樓市寫作經歷，鄧總的立場有過往文章查詢。佛山則推薦找公眾號“佛系樓市”，雖然佛山房產自媒體都是靠開發商流量變現，但后者算是比較良心。無論找誰，咨詢時最好先問一句，倘若我買入這個新盤，你有沒有收益？從而判斷每個自媒體的發聲立場。

言而總之，未來半年我無法判斷二手是否底部，但新房市場確實在2021年底迎來買點，尤其是某些貨量不多的稀缺好貨，買入即賺到。同時買了新房變現都是8-10年的事情，2029年賣出還是2031年賣出才是判斷這筆交易的成敗，所以針對今年底的新房市場，老鄺給出“買入”的積極信號。

聊完二手v.s新房，就到不同買家的實際情況，先聊聊純投資，在解決了自住的情況下，純投資講究的是效率，那么我會建議80%的“剛需投資客”，今年底打新一套不錯的樓盤就可以了，這個門檻在500w以上，達到這個價位且希望未來10年漲幅不會跑輸全市均值，這是最適合你的。由于過長的持有周期，導致資金被動鎖定，有可能會錯過中間的高位賣點，所以老鄺覺得這種剛需投資客的收益預期，放在年化7%-10%之間。

另外20%的“精明投資客”，老鄺覺得二手市場才是你賺取超額利潤的戰場，關注抄底v.s逃頂的時機，遠比選籌重要，抓左側是個很困難的事情，但請記住每次交易的窗口依然有2-3個月去布局。所以既然現在不是二手抄底窗口，你要做的就是盤整爛資產、養好流水、關閉自媒體文章，每2-3個月問問深圳的成交量或者珠城的成交量，耐心等待就好。

回歸到房住不炒，以上2種投資需求會慢慢減少，直至消滅，后面的廣州市場還有幾輪？老鄺無法判斷，所以咱們還是聊聊需求最大的自住需求。倘若你是置換，明年上半年是個不錯的置換時機，理由也很簡單，要置換必須先賣房，那么2022.03-05有可能的“回光返照”是你最佳賣點，今年8月的半年總結老鄺曾說今年都不適合置換，理由就是賣不出，就算賣出了你也收不到款。

那么在房貸壓力有所緩解，疊加今年賣房收齊尾款的上一手業主，無論如何都會有部分比例流到二手市場，只要成功套現拿著錢在手，你是無縫買入另一套更好自住房？還是等待底部執行左側買入？都無需太在意，你只要記住“置換最適合在下行周期”，先賣再買讓你的操作很舒服。

插個題外話，老鄺自己就在2021.07-08連著賣掉2套佛山小戶型，這些都是2017.01我在樓市啟蒙期沖動買的爛資產，一套保本不虧利息，一套小賺一筆，可以說成功在8月逃頂佛山市場是我今年最開心的事情。雖然現在還沒收齊全款，但我知道只要現金在手，我是不擔心未來的下行，什么是“現金為王”，我現在有點感受了。

最后，則是自住上車，與其考慮買哪里？不如先思考你的持有周期，二手大約5-8年，新房8-10年。由于這部分小伙伴，沒有過廣州買房的經歷，老鄺會給你一個模糊的正確：“買力所能及的最貴”。

之所以有這個結論，因為廣州的房價體系還是有檔位的，舉個例子500w買入65-80分的產品、400w買入60-75分的產品、300w買入55-70分的產品，在某個價位段，上限和下限大差不差。你不能指望250w總價買入學位、通勤、增值兼顧的產品，沒有最好的房子，只有最適合你的房子，圈定總價后做好取舍。看不準的話，可以找老鄺咨詢，畢竟我有4年全職房產自媒體經驗，拿我的經驗換一套適合你的房子。

距離2022年2月春節，還有兩個月時間，我曾記得去年年終總結時，很多人說2020年是最困難的一年，但也有人說2020年是未來十年最容易的一年。無論你處于什么階段，老鄺都勉勵大家對生活抱有希望。

買不買房，未來都是個多元化的選擇，自己的生活自己做主。倘若你要買房，記得摸摸自己的口袋（盤整資產），看看天氣（留意政策和數據），可以的話帶上我這個老司機，有老鄺為你保駕護航，定過抬油啊！

長春微博房產正式上線

長春微博房產正式上線

10月18日，由新浪、微博、微博商學院、新浪吉林聯合主辦的“無微不智——長春微博房產上線儀式”在長春世界雕塑公園雕塑藝術館舉行。

長春市城鄉建設委員會黨委辦公室主任杜大海、長春市城市管理委員會辦公室督察考評處處長張澎、長春市互聯網信息中心副主任張海泉、長春房地產業協會會長盧昕、長春房地產業協會秘書長于明理、新浪地方站銷售管理中心高級總監秦翀、新浪地方站銷售管理中心房產行業區域高級經理肖玉祥、新浪吉林總經理程凌哲、新浪吉林總編輯解翔童，以及上百家長春知名地產企業代表、自媒體達人等嘉賓，共同見證長春微博房產正式上線。

長春房地產業協會會長盧昕致辭

長春房地產業協會會長盧昕在致辭中說，長春微博房產的正式上線，對于長春房地產行業借勢互聯網社交平臺，無疑是一個值得點贊的消息。對于用戶和客戶，又多了一個獨特的更有價值的營銷服務場景，購房者可以從微博這一社交媒體上，獲得更多房地產類信息，了解更多詳情。希望長春微博房產正式上線后，能夠整合微博平臺的用戶、內容、營銷、技術、數據資源，憑借先進的社會化營銷理念，創造豐富完善的商業化營銷體系，為長春用戶提供專業的房地產消費內容服務，為房地產品牌合作伙伴提供不一樣的品牌傳播和用戶溝通的營銷解決方案。

新浪地方站銷售管理中心高級總監秦翀

而說到“微博+房產”的營銷新模式，新浪地方站銷售管理中心高級總監秦翀表示：“微博擁有強大的曝光量，消息一旦發布，便能引導更多的用戶去關注。未來將會有更多的人通過微博購買房屋，獲取房產政策及資訊。”活動現場，秦翀還就移動互聯時代的房產營銷模式給現場的地產企業代表進行了針對性很強的培訓，并圍繞“發現不一樣的微博”這一話題，與各位嘉賓展開了廣泛而深入的討論。此外，他還從信息傳播、用戶特質、媒體粘性等角度全面剖析微博在品牌引爆、房產營銷等方面的重要意義，介紹了在微博的體系下，有哪些創新的玩法。

對于長春微博房產的正式上線，新浪吉林總經理程凌哲說：“長春微博房產在投入運營短短幾個月的時間里，便已擁有了將近30萬的粉絲關注。微博是基于用戶興趣和開放關系的移動端為主的社交媒體平臺，并擁有1.59億的日活量和3.61億的月活量，長春微博房產的正式上線，勢必給用戶帶來不一樣的體驗。未來，長春微博房產將持續跟蹤樓市熱點，為用戶提供及時、全面的樓市資訊。”

移動互聯時代，日新月異的互聯網發展時刻改變著房地產的市場、消費者、信息傳播、營銷方式、乃至整個房地產開發的每一個環節。來自微博2017年第二季度財報顯示，微博月活躍用戶數高達3.61億，移動端用戶占比為92%。依托龐大的用戶覆蓋基礎和專業的話題運作能力，微博在短時間內實現了粉絲經濟的新突破。如今的微博已不僅是一個海量用戶的社交媒體，更是一個高效智能的營銷平臺。

微博房產作為樓市調控大背景下誕生的全新營銷利器，自今年上線以來，迅速在全國重點城市落地，已覆蓋北京、上海、廣州、深圳、成都等80余座主要城市。作為微博房產與新浪吉林強強聯合打造的一個專業化房地產行業平臺，長春微博房產官方賬號上線后也頗受本地網友關注，私信咨詢及投訴維權相當踴躍。在今后，長春微博房產將在購房者與房企間搭建一個有效、高質的溝通橋梁，推動長春房地產在新數字媒體融合領域不斷創新、邁向更廣闊的發展空間。

微博涉足房地產 深圳微博房產上線

近日，以“上熱門 搞事情”為主題的深圳微博房產上線儀式在深圳舉行。

深圳微博房產上線儀式。

數據顯示，截止2017年3月底，微博月活躍用戶達3.4億，日活躍用戶達1.54億，移動用戶占比實現91%。 依托龐大的用戶覆蓋和專業話題運作能力，如今微博不僅是一個海量用戶社交媒體，更是一個高效智能營銷平臺。據悉，深圳微博房產借助這股力量，在試運營幾個月中吸引了將近40萬的粉絲關注，同時也收獲了眾多房地產營銷經典案例。

在微博房產發布會上，新浪廣東總經理譚康林表示，今年年初，我們在全國80個城市同時落地了微博房產。微博像大廣場，廣場站滿人，我們通過大數據分析、語意分析對房地產有興趣，最近需要購房的人群就可以了。

深圳微博房產作為新浪廣東與微博房產聯合打造的一個房地產行業平臺，將聚合本地房產資訊、政策解讀等信息，細分內容運營，同時集結微博大V，共同挖掘原生內容創造力。

據悉，目前微博房產已覆蓋北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、大連、成都、天津等80余座城市。