鴻意房產【鴻意公司】

恒大華府，金田湖畔，鴻意上城，宿城區人民法院拍賣一波好房！

一、2018年12月17日10時至2018年12月18日10時止（延時除外）

二、拍賣標的：宿遷市經濟開發區歐洲花園D15幢1單元501室房產，房屋所有權證：宿房權證開發字第6465_1號，建筑面積：129.25㎡。房屋總層數：5層，房屋所在層數：5層。

起拍價：77.9萬元，保證金：15萬元，增價幅度：1000元。

三、咨詢、展示看樣的時間與方式：自2018年11月16日起至2018年12月15日止（節假日休息）接受咨詢，聯系人：梁法官，0527-82963097

有意者請與拍賣輔助機構聯系看樣，聯系人：呂主任，13625258108

一、拍賣時間：2018年12月17日10時至2018年12月18日10時止（延時除外）

二、拍賣標的：宿遷市宿城區鳳凰美地17幢2001室房產，房屋所有權證：宿房預告宿城字第14016747_1號，建筑面積：148.27 ㎡。房屋總層數：35層，房屋所在層數：20層。

起拍價：67.2萬元，保證金：13萬元，增價幅度：1000元。

三、咨詢、展示看樣的時間與方式：自2018年11月16日起至2018年12月15日止（節假日休息）接受咨詢，聯系人：梁法官，0527-82963097。

有意者請與拍賣輔助機構聯系看樣，聯系人：呂主任，13625258108

一、拍賣時間：2018年12月17日10時至2018年12月18日10時止（延時除外）

二、拍賣標的：宿遷市宿城區寶龍城市廣場2#地塊20幢101室商鋪，房屋所有權證：宿房權證宿城字第13005588_1號，建筑面積：384.37 ㎡。房屋總層數：3層，房屋所在層數： 1-3層。

瑕疵與其他情況：本次拍賣不包含室內可移動物品。

起拍價：392.2萬元，保證金：70萬元，增價幅度：3000元。

三、咨詢、展示看樣的時間與方式：自2018年11月16日起至2018年12月15日止（節假日休息）接受咨詢，聯系人：梁法官，0527-82963097。

有意者請與拍賣輔助機構聯系看樣，聯系人：呂主任，13625258108

一、2018年12月18日10時至2018年12月19日10時止（延時除外）

二、拍賣標的：宿遷市宿城區金田湖畔春天5#2101室房產，房屋所有權證：宿房權證宿城字第13000858_1號，建筑面積：101.64㎡。房屋總層數：25層，房屋所在層數：21層。瑕疵與其他情況：截止2018年9月30日欠物業費約2643元，電費及水費等其他費用的欠費情況請咨詢相關部門，上述費用由買受人承擔。

起拍價：91萬元，保證金：10萬元，增價幅度：5000元。

三、咨詢、展示看樣的時間與方式：自2018年11月17日起至2018年12月16日止（節假日休息）接受咨詢，聯系人：邵法官，18012113663。

有意者請與拍賣輔助機構聯系看樣，聯系人：呂主任，13625258108

一、拍賣時間：2018年12月20日10時至2018年12月21日10時止（延時除外）

二、拍賣標的：宿遷市宿城區寶龍廣場5#地塊3#504室房產，房屋所有權證：宿房權證宿城字第14003214_1號，建筑面積：121.47㎡。房屋總層數：19層，房屋所在層數：5層。瑕疵與其他情況：被執行人徐**及家人占有使用，（本次拍賣不包含室內可移動物品）。

起拍價：89.17839萬元，保證金：17萬元，增價幅度：1000元。

三、咨詢、展示看樣的時間與方式：自2018年11月20日起至2018年12月19日止（節假日休息）接受咨詢，聯系人：梁法官，0527-82963097。

有意者請與拍賣輔助機構聯系看樣，聯系人：呂主任，13625258108

一、拍賣時間：2018年12月20日10時至2018年12月21日10時止（延時除外）

二、拍賣標的：宿遷市宿城區恒大華府16幢1602室房產，房屋所有權證：宿房權證宿城字第14003620_696號，建筑面積：283.66㎡。房屋總層數：32層，房屋所在層數：16層。

起拍價：128.1萬元，保證金：25萬元，增價幅度：1000元。

三、咨詢、展示看樣的時間與方式：自2018年11月20日起至2018年12月19日止（節假日休息）接受咨詢，聯系人：梁法官，0527-82963097。

有意者請與拍賣輔助機構聯系看樣，聯系人：呂主任，13625258108

一、拍賣時間：2018年12月20日10時至2018年12月21日10時止（延時除外）

二、拍賣標的：宿遷市宿城區東城水岸24幢304室房產，房屋所有權證：宿房權證宿城字第7700_1號，房產建筑面積：135.25㎡。房屋總層數：5層，房屋所在層數：3層。瑕疵與其他情況：被執行人盧**、李*及其家人居住使用。

起拍價：102.2萬元，保證金：20萬元，增價幅度：1000元。

三、咨詢、展示看樣的時間與方式：自2018年11月20日起至2018年12月19日止（節假日休息）接受咨詢，聯系人：梁法官，0527-82963097。

有意者請與拍賣輔助機構聯系看樣，聯系人：呂主任，13625258108

一、2018年12月20日10時至2018年12月21日10時止（延時除外）

二、拍賣標的：宿遷市經濟技術開發區鴻意上城12-105室房產，房屋所有權證：宿房權證開發字第13004206_1號，建筑面積：85㎡。房屋總層數：5層，房屋所在層數：1層。

起拍價：44.8萬元，保證金：8.96萬元，增價幅度：2000元。

三、咨詢、展示看樣的時間與方式：自2018年11月20日起至2018年12月19日止（節假日休息）接受咨詢，聯系人：李法官，0527-82963099。

有意者請與拍賣輔助機構聯系看樣，聯系人：呂主任，13625258108

一、拍賣時間：2018年12月20日10時起至2018年12月21日10時止（延時的除外）

二、拍賣標的：江蘇昌盛鋼業科技有限公司的資產，詳細內容見附件（《破產財產明細》）。此次拍賣包括房屋（含裝修）、土地、附屬設施、辦公設施，其中房產、土地位于江蘇省宿遷經濟開發區蘇州路北側，房屋總建筑面積29731.49㎡，土地面積為50604.00㎡，房屋證載建筑面積29375.69㎡。詳細內容見附件（《破產財產明細》），具體以現場實物為準。

特別提醒:此次拍賣為破產財產拍賣，且此次拍賣除有證房屋和土地使用權外還包括了無證房屋，必須整體拍賣，但對于上述無證房屋即使成交，管理人也不負責辦理相關產權證件。若當地政府對該公司廠房及土地所處地方設定了工業門類限制，則請競買人務必自行前往當地政府部門了解相關情況。

起拍價：5905.41019萬元，保證金：500萬元，增價幅度：10萬元。

三、咨詢、展示看樣的時間與方式：自2018年11月25日起至2018年12月15日16時止接受咨詢（雙休日、節假日除外），管理人不組織統一看樣,競買人請撥打下述聯系電話自行前往現場看樣以便了解具體情況。

看樣及了解標的物詳情請咨詢管理人，電話：13773902111（王律師）

模塑科技告訴我們：你用公式計算出的市盈率，不一定是對的！

-Tips：下載【市值風云APP】，精彩內容搶先看--

作者 | 白鶴芋

流程編輯 | 安安

2019年4月11日，坐落于江南水鄉周莊鎮一家名為模塑科技（000700.SZ）的公司發布了兩則喜憂參半的公告。

一則宣布公司2018年歸母凈利潤下滑9成，僅剩1101.16萬；一則宣布2019年一季度盈利預計超過6000萬。

2019年一季度盈利超過2018年全年業績，哪個指標能反應它真實的經營態勢呢？

事實上，模塑科技的兩則業績預告，生動科普了當會計準則改革遇到市場行情回暖時，會發生怎樣的裂變。

一、躺贏6700萬背后的“天時”

模塑科技2019年一季度預告盈利6000萬–6100萬，同比增長458.95%-468.27%。

根據公告，其業績預增原因為：公司將原以公允價值計量列入可供出售金融資產項目算的江蘇銀行、江南水務等股票類金融資產，重新分類至以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產項目進行核算，該類金融資產產生的公允價值變動收益影響本期歸母凈利潤約6700萬。

猶記得，風云君幾天前曾在《一文看懂漢鼎宇佑如何通過會計變更“創造”1.4億利潤|風云課堂》中介紹過的漢鼎宇佑（300300.SZ）也是因將持有的極光大數據等原在“可供出售金融資產”項下核算的投資項目重新分類為“以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產”產生大額公允價值變動收益，2019年Q1非經常性損益達1.4億。

在正式分析模塑科技之前，結合模塑科技和漢鼎宇佑的例子，風云君再來看跟大家講講這個新規。

（一）會計準則變更與選擇

根據財政部規定，僅在境內上市的企業（保險公司除外）自2019年1月1日起施行新金融工具準則。按照新準則，金融資產的可分為三類。

具體應該如何分類呢？

簡單講，如果企業所持金融資產是為了收取利息（如債券）、出售或兩者兼有，則視具體情況分類為前兩種；反之，企業所持金融資產如不是為了出售，也不是為了收取利息，則按照排除法分類為第三種情況，這種情況適用靠高買低賣賺差價獲利的股票。

（截圖來源：《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》）

三種情況之外還有一種特殊情況：初始確認時，企業可以將“非交易性權益工具投資”（如非上市公司股權）指定為“以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產。”

概括起來，涉及股票、股份等金融資產可選擇的分類方式有兩種：1、以公允價值計量且其變動計入當期損益；2、指定為“以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產”。

一般而言，所持股票（非股份）有活躍報價的都用第一種；第二種則適用一些不太重要的股權投資，在二級市場沒有活躍報價。

對于這項會計變更，風云君認為，相對于以前的“可供出售金融資產”，以公允價值計量更為客觀。

舊準則中可以將股票計入“可供出售金融資產”，但只有在賣出時才會反映到利潤中。這非常容易操縱利潤，因為上市公司可以選擇一個對自己有利的時機來出售，一次性創造利潤或者承受虧損，從而導致賬面上股票的價值長期失真。

（二）當會計準則改革遇到市場行情回暖

風云君梳理各上市公告發現，執行新準則對上市公司利潤影響程度不同。有的對當期利潤僅產生一定影響，而有的則對當期利潤產生重要影響，還有的公司2019年Q1業績逆襲的原因全部在于此次變動。

這是因為，“以公允價值計量且其變動計入當期損益”根據股價波動確認盈虧，對利潤影響很大。2019年這波上漲行情對于那些持有上市公司股票的公司而言，可謂“躺贏”。

據風云君不完全統計，與漢鼎宇佑和模塑科技同樣受益的，還有天山股份、京山輕機、華茂股份、贛粵高速等公司。

總結起來，上市公司將原來的“可供出售”變成“計入當期損益”，此舉因為實施會計準則改革恰逢證券市場回暖雙重因素，直接使得上市公司將原來的“可供出售金融資產”變成“公允價值變動計入當期損益”后，利潤因公允價值變動收益增加上漲。

反之，如果2019年股市延續2018年的下跌行情，這些公司業績也會被牽連，而新規面前，它們只能被動接受業績被拖累的現實。

二、1000萬凈利潤和6.94億管理費用

模塑科技2019年“天時地利”，但其真正的經營情況不容忽視。

（一）原大股東2.59億賣殼離場

模塑科技1997年上市，原主要經營特種鋼管材等冶金產品，上市后雖未虧損但一直起起伏伏的業績始終無法突破3000萬。

面對此情此景，原第一大股東江蘇興澄集團公司欲將其所持85,993,050股發起人法人股(占比69.06％)全部對外轉讓，并于1999年與江蘇江陰模塑集團（簡稱“模塑集團”）簽訂《股權轉讓協議》，作價2.59億。

在股權轉讓推進過程中，上市公司一邊出售原有業務，一邊開始業務轉型。

根據雙方簽署的協議，上市公司通過配股、貸款等方式收購模塑集團旗下資產，轉型進入汽車裝飾件領域。

伴隨著股權成功轉讓，原大股東賣殼離場。

（二）1000萬凈利潤和6.94億管理費用

2000年，模塑集團正式成為上市公司第一大股東，上市公司更名為“模塑科技”，開始面向華晨寶馬、北京奔馳等企業銷售汽車裝飾件。

不過，在模塑集團掌舵期內，模塑科技的業績起起落落。

從下圖可以看出，模塑科技業績自2001年起增長幾年后再次下滑，直到2011年業績進入第二個新階段，歸母凈利潤連續增長后2015年達到2.96億。

2016年起，模塑科技業績第三次下滑，2017年歸母凈利潤為1.34億，2018年業績預告僅剩1101.16萬。

所以，模塑科技2019年一季度盈利超過2018年全年業績的“喜悅”，不能太過樂觀。至于如此起伏業績背后發生了什么，后文再談。

針對2018年業績下滑的原因，模塑科技在公告中稱：

簡言之，模塑科技業績下降的原因在于2018年海外業務各項費用增加，且一海外子公司仍在虧損。

梳理歷年年報發現，模塑科技凈利潤不斷下滑之際，管理費用在持續增長。

從下圖可以看到，在財務費用和銷售費用持續下滑時，管理費用大幅增加，管理費用占營收比已經從2010年的7.91%上升至2018年上半年的16.42%，2017年管理費用高達6.94億。

接著來看看，管理費用高企的模塑科技這些年經歷了什么。

三、轉型與并購的故事

在模塑集團入主第4年，上市公司業績便出現下滑，2005年歸母凈利潤僅剩951.94萬，公司對此找出的甩鍋理由為產品結構太單一。

熬了幾年后，模塑科技為改觀業績開始買買買。尤其是2012年之后，模塑科技投資動作越來越多。

（一）房地產故事

2007年，模塑科技斥資1.78億從控股股東手中收購無錫鴻意房產地發展有限公司（簡稱“無錫鴻意”）18%股權，新增房地產業務。

但事實上，這家估值達到9.88億的無錫鴻意此時審計后凈資產只有3.65億。

2008年，為避免傳統業務盈利下滑的不利影響，模塑科技繼續收購控股股東所持無錫鴻意33%股權（斥資2.48億），持股比例達到51%。有意思的是，無錫鴻意雖然此時銷售情況良好，但估值降至7.51億。

然而，單靠無錫鴻意并不能扭轉上市公司整體業績。2008-2010年，上市公司業績在波動中下滑，歸母凈利潤分別為4415.33萬、2619.74萬、3318.07萬。

進入2011年，無錫鴻意的商品房項目基本銷售完畢，當年7月，無錫鴻意另一股東鴻意地產擬作價6200萬轉讓無錫鴻意20%股權。

此時，缺乏想象空間的無錫鴻意估值僅剩3.1億。但考慮到無錫鴻意沒有新的土地儲備并暫無購地計劃，上市公司放棄優先受讓權。該部分股權最終由模塑集團收購，對其持股比例達到49%。

三年后的2014年3月，模塑科技突然宣布4.15億收購控股股東所持無錫鴻意49%股權。有意思的是，無錫鴻意此時估值又突然增至8.47億。

上市公司真是個冤大頭，啥虧都是它吃。

上市公司認為，2011年未在無錫鴻意估值低價時受讓股權是結合市場背景，如今重新收購49%股權也是因無錫鴻意已經轉型醫療服務產業了。沒錯，房地產公司干醫療了，你讓人家專業干醫療的怎么活？

根據公告，“無錫鴻意”于2013年4月投資3億設立“明慈醫院”項目，預計2014年底試營業。

2014年，模塑科技收購無錫鴻意49%股權，無錫鴻意變為全資子公司。

（二）醫院虧損，海外項目建設中

建設醫院需要錢，而2013年底，上市公司貨幣資金僅剩3.61億，接近60%的資產負債率也遠高于同行業上市公司的平均水平（39.57%）。

為此，2014年5月，模塑科技向控股股東模塑集團在內十名特定投資者“印股票”，按照12.51元/股價格合計募資6.1億，分別用于償還銀行貸款和建設“無錫明慈心血管病醫院建設項目”。

模塑科技稱，布局醫療服務行業可以培育新的利潤增長點。但至于這項新業務到底能改善多少業績，模塑科技只在收購方案中溫情提醒：醫院投資回報周期較長。

2016年，無錫明慈醫院正式開業。但由于醫院病員較少，導致“無錫明慈心血管病醫院建設項目”2016年、2017年分別虧損8927.12萬、9742.79萬。

除跨界布局醫療外，主要業務在國內的模塑科技也開始在海外設廠。

2016年上半年，模塑科技公告擬發行A股可轉債擬募資8.3億，用于投資“墨西哥塑化汽車飾件建設項目”和“美國塑化汽車飾件建設項目”兩個境外項目。

根據公告，模塑科技在海外投資墨西哥和美國項目，主要是由于寶馬集團將在美國擴建工廠、在墨西哥新建工廠。公司在國內與寶馬集團進行多年合作，此次寶馬集團海外建廠，邀請公司前往投資，主要是為拓展海外市場。

2017年，美國名華和墨西哥名華兩家公司分別虧損6199.71萬、4027.72萬。

（三）鍥而不舍買“道達飾件”，控股股東套現7.5億

2017年9月，模塑科技又買下控股股東旗下另一資產——江達汽車飾件有限公司（簡稱“道達飾件”）。

早在2015年4月28日，模塑科技就有此意。不過，在當時發布計劃收購的三個月后，上市公司以條件不成熟為由宣布終止。

2017年，模塑科技向模塑集團、精力機械發行股份及支付現金購買其合計持有的道達飾件100%股權。而此時，精力機械經過多次股權轉讓，已由模塑集團100%控股。

道達飾件100%股權評估價值為12.5億，評估增值率為396.22%。這筆收購中，上市公司分別以6.82元/股向模塑集團和精力機械各發行股份54,985,337股，股份對價7.5億，現金對價5億。

（來源：塑科技:發行股份及支付現金購買資產暨關聯交易報告書(修訂稿)）

此次收購道達飾件模塑集團可以套現5億，難怪如此鍥而不舍。

高增值率背后是高業績承諾，道達飾件2015、2016年歸母凈利潤分別只有4810.69萬、6602.03萬，卻承諾2017、2018、2019年扣非凈利潤分別為7500萬、1億、1.1億。

2017年，道達飾件凈利潤為8164.05萬，精準完成業績承諾。

2018、2019年的業績會怎樣呢？

四、江南水務和江蘇銀行

模塑科技目前的業務橫跨汽車飾件、醫療、金融投資三大板塊，其中金融投資業務為正文開頭提到的江蘇銀行、江南水務股權投資收益。

除了前文中提到的江蘇銀行、江南水務的股票類資產對2019年Q1業績的推動，它們這些年對上市公司業績貢獻了汗馬功勞。

模塑科技分別于2003年、2006年入股江南水務、江蘇銀行，兩家公司分別于2011年、2016年A股上市。江蘇銀行、江南水務均為模塑科技帶來了較豐厚的投資回報。

根據年報，模塑科技在資產負債表中被分類為可供出售金融資產的股票投資為江南水務、江蘇銀行的股票，2015、2016、2017年，處置股票投資收益分別為8430.01萬、7771.84萬、1.04億。

結尾

作為一家已于1997年2月上市的老牌公司，這家股票代碼為000700.SZ的上市公司至今歸母凈利潤從未虧損，且1997-2017年累計利潤達到19.16億。這點值得肯定。

需要提醒的是，模塑科技歸母扣非凈利潤下降趨勢較為明顯，2015、2016年分別為2.32億、1.24億，但2017年虧損990.04萬，這也是其扣非凈利潤首次虧損。2018年三季報，扣非歸母凈利潤虧損4934.53萬。

同樣，模塑科技還需要面對潛在風險。

其一，2019年Q1躺賺值得欣喜，但未來二級市場波動對業績的殺傷力有多大呢？

其二，模塑科技的高負債問題并未解決。截至2018年上半年，貨幣資金為6億，而流動負債32.74億，資產負債率為65.03%。

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揭秘金科地產副董事長王洪飛 去年薪酬達727.62萬今年56歲

運營商財經網 曹思琪/文

還記得幾年前，金科地產副總裁王洪飛的千萬薪資刷新了大眾的認知，比集團總裁還要高的報酬位列“重慶上市公司之最”。王洪飛有何來歷能夠受到如此重視？運營商財經網試圖為您揭秘。

據悉，王洪飛1965年9月出生，履歷顯示其為本科學歷，但是并未透露從哪所學校畢業。

早年間王洪飛在機關部門工作，還當過鄉長助理，后來又被調到南通市電力開發公司做副總經理，這些都屬于“鐵飯碗”的職位，在當時那個年代算是中等偏上的水平了。

1994年，不滿30歲的王洪飛已經是交通銀行南通分行某支行行長了，沒過幾年又轉任了分行信貸科科長，雖然級別不高，但非常穩定。

但出人意料的是，從進入社會就一直有穩定收入的王洪飛卻離開了銀行系統，放下“鐵飯碗”進入了房地產領域，這個舉動算是相當大膽了，畢竟那個時候的房企發展得還沒有現在這么好。

雖然王洪飛曾經就職的鴻意地產公司有銀行做供應商，但是在普遍認知上，地產公司總經理的職位還是不如銀行處長實在。

直到2014年3月，時任萬業新鴻意地產公司總經理的王洪飛，抓住機會進入了金科地產。與前任東家相比，金科的規模、發展機會都更加出色。

初入集團，王洪飛就被安排為江蘇公司董事長兼總經理，獨挑業務大梁；一年后，在他50歲的時候又升為華東區域公司董事長兼總經理，走上的大區一把手的位置。

王洪飛之后還分別在山東區域公司、華中區域公司、湖北區域公司出任董事長，時間雖然都不長，卻足見集團對他能力的認可；此外，在分管業務的同時，王洪飛還一直兼任著集團的副總裁。

在今年年初金科地產人事大調整之時，副總裁王洪飛又被任命為集團的職工代表董事，親手參與項目的機會明顯減少了，但是今年初公布的2020財報顯示，王洪飛727.62萬的薪酬仍屬高位，或許這才能體現出金科對這位老領導的尊重吧。