房產租售同權(租購同權政策)
什么叫“租售同權”？
今天（7月26日）早上，一條重要的新聞瞬間刷屏——住建部有關負責人在接受新華社采訪的時候，做了如下表示：
將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。
這，其實就是7天前廣州率先提出、并在全國引起熱烈討論的“租購同權”。只不過，這次住建部用的是“租售同權”。雖然有一字之差，但意思是一樣的。
那么問題來了：第一，這對于中國城市化意味著什么？第二，能抑制房價上漲嗎？第三，這對于學位房意味著什么？下面給出我的分析：
1、租售同權，將加速中國的“人口大遷徙”，一批小城鎮會被拋棄
相信很多人都聽說過安徽毛坦廠中學，那是中國“高考工廠”的典型。它告訴我們一個永恒的真理——為了孩子，中國的家長什么都可以奉獻。也就是說，為了讓孩子接受更好的教育，移民、換工作根本不是問題。
上圖：毛坦廠中學高考的“出征儀式”，場面宏大，有多輛警車開道。
租售同權之后，不僅將刺激在大城市打拼的“非戶籍家庭”把在老家上學的孩子接過來，還會創造出一大批“教育移民”。而且，既然“教育移民”了，那么不妨盡量到高級別的城市里去，那里的學校更好；最好是去北京上海，如果不行就是廣州深圳，最差也要去省城。
根據統計局的官方數字，中國現在處于幼兒園到初中階段的孩子，大概有1.88億人，一半在農村。即便不考慮小城市向大城市的移民，僅農村的孩子如果出來三分之一，就是3000萬。這些孩子如果到城市接受教育，一批家庭會帶上老人方便照顧。這樣，人口的城鎮化會大大提速。但注意，由于優質教育、醫療等資源在高級別城市，所以大城市對人口的“虹吸效應”會非常強烈。
如果租售同權成為國策持續下去，必然是高級別的城市人口大增，農村、小城鎮的人口不斷流失。中國城鎮化，將更加確定無疑的變成大城市化、大城市圈化。
2、“租售同權”后，哪些城市的房價會跌？
由于人口加速流入大城市、大城市圈，所以樓市最危險的反而不是實施租售同權的大中城市，而是人口流失地區。在中西部，人口不斷流失的中小城市最終會崩坍，最終把當地金融機構帶到溝里，因為這些金融機構貸款的抵押品是當地的土地、房屋。
我們的團隊近期曾對中國300多個地級市過去5年人口流動（主要根據“小學生”人數變化）做過量化分析，很多地方已經出現了人口嚴重流失，“租售同權”之后，這種流失會加劇。
下面給大家看一下河南、山西、四川三省的人口流動情況：
通過上述三省小學生人數過去5年的增減，我們能看到一個更為真實的城鎮化圖景：中國中小城市的人口流失是非?？焖俚?，其中隱含的金融風險并沒有被充分認識到。
對于大城市來說，以教育資源為核心的公共資源開放之后，必然涌入大量移民。這些城市的教育資源會變得稀缺，只能不斷增加投入，否則將出現“一位（學位）難求”的局面，最終被迫限制“租售同權”。
由于人口顯著增加，租房需求將更加旺盛。所以，大城市房價很難下跌。也許有人會說：政府不在全力提供政策性住房和公共租賃住房嗎？
是的，如果政府真的在“政策性住房”和“公共租賃住房”上發力，的確可以平抑房價。但這些都需要投入，而地方政府三分之一的錢來自商業化的房地產行業。換句話說，沒有商品房市場平穩發展，根本不可能有錢去建設、維護足夠的“政策性住房”和“公共租賃住房”。這個道理非常簡單，想想中國的計劃經濟時代就明白了。那時住房全部公有制，大家可以低價租房，但問題是：你能租到嗎？你租到的是什么樣的房子？
至于租售同權對學位房的影響，比較復雜，我們隨后將單獨撰文分析。
租售同權是社會進步的表現，也體現了政府控制房價的決心。在這個過程中，會出現一些新的、難以預料的情況。所以，新華社通稿里住建部負責人的表態是“逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇”。
這里面“逐步”二字，值得我們細細品味。
現房銷售 租售同權 合理定價——京津冀協同發展背景下的雄安新區住房制度觀察
來源:新華網
今年的政府工作報告提出，適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。河北雄安新區重點圍繞北京非首都功能疏解人群住房需求，按照“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的要求，建立“以需定供、房地聯動、分類保障、職住平衡”的新型住房制度。一年來，通過推行現房銷售、租售同權、合理定價等政策，有效破解當前住房市場中存在的一些現實問題，獲得社會各界認同。
現房銷售保交樓
由于資金鏈斷裂、土地糾紛、開發建設單位經營出問題等原因，有的城市樓盤出現停工現象，讓購房人群利益受損。
住房和城鄉建設部部長倪虹在今年兩會上提出，要改革完善商品房開發、融資、銷售等基礎性制度，有力有序推進現房銷售。
雄安新區出臺政策建立多元化住房供給體系，包括商品住房、共有產權住房、機構租賃住房和保障性租賃住房四類住房。其中，商品住房和共有產權住房為銷售型住房，機構租賃住房和保障性租賃住房為租賃型住房。
銷售型住房對象為北京非首都功能疏解單位人員，具體包括符合疏解政策、新區產業發展定位、新區產業準入鼓勵類目錄的疏解單位員工，以及為實施新區規劃建設管理和服務、完善城市功能、提升疏解承載能力而設立的配套服務單位在新區工作的在編人員、與企業簽訂正式勞動合同的人員和引進人才。
雄安新區住房管理中心相關負責人說，新區新建片區住房項目取消預售，實行現房銷售、精裝交付，實現“所見即所得、交房即交證”。目前在售市場化住房項目5個，達到精裝入住標準，在建市場化住房項目10個，均不能預售。同時，雄安新區居住片區建設項目一般比產業項目提前半年以上交付，方便人們根據工作情況提前選擇。
中鐵建雄安城市建設有限公司設計管理部工作人員王明東說，買新房一般都擔心爛尾，但在雄安新區購房，所有戶型直接去樓里看現房，不僅不擔心爛尾，還可以看到小區實景環境、房間真實大小、不同樓層采光情況等。他2023年選購了心儀的住房，添置了一些家具，前段時間已入住。
河北大學經濟學院教授張玉梅說，實行現房銷售，一方面可以有效避免住宅爛尾情況，另一方面可以倒逼開發企業更加尊重市場供求規律，建設購房群體喜歡的住宅。
中交集團的一位工作人員稱，現房銷售，所見即所得，方便了人們購買。位于雄安新區啟動區的中交啟園住宅項目2023年12月30日開盤，306套商品住房當日售罄，522套共有產權住房售出比例超過80%。
租售同權保公共服務
今年的政府工作報告提出，加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。
據介紹，雄安新區在教育等公共服務領域，租房者與購房者租售同權。部分受訪人員認為，以下幾個做法讓租售同權落到實處：
——租賃住房房源充足、位置分布合理。雄安新區設立之初就將“產城融合、職住平衡”理念貫穿規劃建設全過程，優化職住空間布局，堅持建一片、成一片，同步配套商業服務及教育、醫療、交通等公共服務設施，建設“城市-組團-社區”三級公共服務設施體系，打造15分鐘社區生活圈。
雄安新區住房管理中心相關負責人稱，在雄安新建片區，市場化住房項目按不低于30%比例配置只租不售的租賃住房，確保在人口流入的重點區域始終保有一定規模的租賃住房。租賃住房和商品住房同設計、同建設、同品質、同交付，共享小區環境和公服配套，力爭以高質量供給引領新需求，實現住房租賃良性循環。
——打造統一平臺，規范租房價格。雄安新區打造住房租賃信息化服務平臺，整合市場主體備案、房源發布、交易撮合、網簽備案等功能，實現租賃業務的一網通管、一網通辦，目前可用于積分落戶、子女入學、提取住房公積金支付房租等事項。同時，雄安新區有關部門定期開展住房租賃市場調查，公布租金參考價和租房指南。
——明確租房享受教育政策方案。雄安新區樹立“長租即長住、長住即安家”住房理念，相關部門規定，承租人可憑備案租賃合同為子女辦理入學手續。2023年有1400余戶家庭通過租房方式報名雄安新建片區學校。
——建立穩定長期租賃關系。雄安新區通過提高住房租賃市場機構化、專業化、規模化水平，穩定租賃關系和租金水平，鼓勵長期租賃行為，讓群眾安心租房。
記者了解到，配建一定比例只租不售的住宅也被開發建設單位接受。部分受訪人員稱，開發企業可以“長租”給第三方公司，快速收回成本，如建行旗下一家企業目前租賃1000余套房子，10年租賃期，建設人才公寓，目前入住率超過80%。另外，新區相關部門正在研究更多租賃住房的配套支持政策，推動住房租賃市場健康發展。
雄安新區住房管理中心負責人說，房子是很多城市家庭最主要的家庭資產，租售同權正在改變人們生活理念，通過租賃解決住房需求正在成為越來越多人的選擇。
合理定價保品質
住房和城鄉建設部部長倪虹提出，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，也就是說從要素資源科學配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。抓手就是指導各地編制好住房發展規劃。
記者了解到，雄安新區不搞大規模商業房地產開發，不搞土地財政，堅持計劃和市場相結合，合理把控土地、住房供應節奏和規模，以“成本＋稅費＋合理利潤”測算備案價格。這樣的定價模式能夠實現房價和地價聯動，防止住房價格大起大落，保持在合理區間，還有利于實現住房質價相符。
雄安宣武醫院工作人員石云峰說，2023年底，她購買了一套啟動區華序府140多平方米的房子，步行10分鐘即可到單位，周邊圖書館、體育館、公園一應俱全。她認為在新區買房不用急，價格平穩，又能根據工作地點合理選擇。
在確保價格合理、住有所居的基礎上，雄安新區實行精準保障。例如新區對符合條件的人群，可購買一套商品住房或共有產權住房，并限定上市條件，商品住房自辦理不動產登記滿5年后，可按規定上市交易；購買共有產權住房后在新區連續工作滿5年，可一次性購買政府持有的剩余產權，取得全部產權滿5年后可上市交易。政府產權份額的購買價格免除5年利息，增強對疏解人員和各類人才的吸引力。
住房和城鄉建設部部長倪虹提出，住房發展，歸根到底，還是要讓人民群眾住上好房子。不同面積、不同價位都有不同的好房子。將引導建筑師精心設計好戶型，鼓勵企業研發好產品、好材料、好設備，能夠多行業跨界協同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子。
合理定價有利于促進開發建設單位在產品升級方面下功夫。一些專家指出，過去一些城市的房子往往以好地段為噱頭進行銷售，開發建設單位沒有把足夠精力放在樓房品質上。而在雄安新區，由于利潤有保障、有約束，開發建設單位為提升產品吸引力，在建設時會推動新技術、新產品廣泛應用，有利于形成高品質住宅群。（記者 張濤 趙鴻宇）
現房銷售 租售同權 合理定價——京津冀協同發展背景下的雄安新區住房制度觀察
來源:新華網
今年的政府工作報告提出，適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。河北雄安新區重點圍繞北京非首都功能疏解人群住房需求，按照“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的要求，建立“以需定供、房地聯動、分類保障、職住平衡”的新型住房制度。一年來，通過推行現房銷售、租售同權、合理定價等政策，有效破解當前住房市場中存在的一些現實問題，獲得社會各界認同。
現房銷售保交樓
由于資金鏈斷裂、土地糾紛、開發建設單位經營出問題等原因，有的城市樓盤出現停工現象，讓購房人群利益受損。
住房和城鄉建設部部長倪虹在今年兩會上提出，要改革完善商品房開發、融資、銷售等基礎性制度，有力有序推進現房銷售。
雄安新區出臺政策建立多元化住房供給體系，包括商品住房、共有產權住房、機構租賃住房和保障性租賃住房四類住房。其中，商品住房和共有產權住房為銷售型住房，機構租賃住房和保障性租賃住房為租賃型住房。
銷售型住房對象為北京非首都功能疏解單位人員，具體包括符合疏解政策、新區產業發展定位、新區產業準入鼓勵類目錄的疏解單位員工，以及為實施新區規劃建設管理和服務、完善城市功能、提升疏解承載能力而設立的配套服務單位在新區工作的在編人員、與企業簽訂正式勞動合同的人員和引進人才。
雄安新區住房管理中心相關負責人說，新區新建片區住房項目取消預售，實行現房銷售、精裝交付，實現“所見即所得、交房即交證”。目前在售市場化住房項目5個，達到精裝入住標準，在建市場化住房項目10個，均不能預售。同時，雄安新區居住片區建設項目一般比產業項目提前半年以上交付，方便人們根據工作情況提前選擇。
中鐵建雄安城市建設有限公司設計管理部工作人員王明東說，買新房一般都擔心爛尾，但在雄安新區購房，所有戶型直接去樓里看現房，不僅不擔心爛尾，還可以看到小區實景環境、房間真實大小、不同樓層采光情況等。他2023年選購了心儀的住房，添置了一些家具，前段時間已入住。
河北大學經濟學院教授張玉梅說，實行現房銷售，一方面可以有效避免住宅爛尾情況，另一方面可以倒逼開發企業更加尊重市場供求規律，建設購房群體喜歡的住宅。
中交集團的一位工作人員稱，現房銷售，所見即所得，方便了人們購買。位于雄安新區啟動區的中交啟園住宅項目2023年12月30日開盤，306套商品住房當日售罄，522套共有產權住房售出比例超過80%。
租售同權保公共服務
今年的政府工作報告提出，加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。
據介紹，雄安新區在教育等公共服務領域，租房者與購房者租售同權。部分受訪人員認為，以下幾個做法讓租售同權落到實處：
——租賃住房房源充足、位置分布合理。雄安新區設立之初就將“產城融合、職住平衡”理念貫穿規劃建設全過程，優化職住空間布局，堅持建一片、成一片，同步配套商業服務及教育、醫療、交通等公共服務設施，建設“城市-組團-社區”三級公共服務設施體系，打造15分鐘社區生活圈。
雄安新區住房管理中心相關負責人稱，在雄安新建片區，市場化住房項目按不低于30%比例配置只租不售的租賃住房，確保在人口流入的重點區域始終保有一定規模的租賃住房。租賃住房和商品住房同設計、同建設、同品質、同交付，共享小區環境和公服配套，力爭以高質量供給引領新需求，實現住房租賃良性循環。
——打造統一平臺，規范租房價格。雄安新區打造住房租賃信息化服務平臺，整合市場主體備案、房源發布、交易撮合、網簽備案等功能，實現租賃業務的一網通管、一網通辦，目前可用于積分落戶、子女入學、提取住房公積金支付房租等事項。同時，雄安新區有關部門定期開展住房租賃市場調查，公布租金參考價和租房指南。
——明確租房享受教育政策方案。雄安新區樹立“長租即長住、長住即安家”住房理念，相關部門規定，承租人可憑備案租賃合同為子女辦理入學手續。2023年有1400余戶家庭通過租房方式報名雄安新建片區學校。
——建立穩定長期租賃關系。雄安新區通過提高住房租賃市場機構化、專業化、規模化水平，穩定租賃關系和租金水平，鼓勵長期租賃行為，讓群眾安心租房。
記者了解到，配建一定比例只租不售的住宅也被開發建設單位接受。部分受訪人員稱，開發企業可以“長租”給第三方公司，快速收回成本，如建行旗下一家企業目前租賃1000余套房子，10年租賃期，建設人才公寓，目前入住率超過80%。另外，新區相關部門正在研究更多租賃住房的配套支持政策，推動住房租賃市場健康發展。
雄安新區住房管理中心負責人說，房子是很多城市家庭最主要的家庭資產，租售同權正在改變人們生活理念，通過租賃解決住房需求正在成為越來越多人的選擇。
合理定價保品質
住房和城鄉建設部部長倪虹提出，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，也就是說從要素資源科學配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。抓手就是指導各地編制好住房發展規劃。
記者了解到，雄安新區不搞大規模商業房地產開發，不搞土地財政，堅持計劃和市場相結合，合理把控土地、住房供應節奏和規模，以“成本＋稅費＋合理利潤”測算備案價格。這樣的定價模式能夠實現房價和地價聯動，防止住房價格大起大落，保持在合理區間，還有利于實現住房質價相符。
雄安宣武醫院工作人員石云峰說，2023年底，她購買了一套啟動區華序府140多平方米的房子，步行10分鐘即可到單位，周邊圖書館、體育館、公園一應俱全。她認為在新區買房不用急，價格平穩，又能根據工作地點合理選擇。
在確保價格合理、住有所居的基礎上，雄安新區實行精準保障。例如新區對符合條件的人群，可購買一套商品住房或共有產權住房，并限定上市條件，商品住房自辦理不動產登記滿5年后，可按規定上市交易；購買共有產權住房后在新區連續工作滿5年，可一次性購買政府持有的剩余產權，取得全部產權滿5年后可上市交易。政府產權份額的購買價格免除5年利息，增強對疏解人員和各類人才的吸引力。
住房和城鄉建設部部長倪虹提出，住房發展，歸根到底，還是要讓人民群眾住上好房子。不同面積、不同價位都有不同的好房子。將引導建筑師精心設計好戶型，鼓勵企業研發好產品、好材料、好設備，能夠多行業跨界協同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子。
合理定價有利于促進開發建設單位在產品升級方面下功夫。一些專家指出，過去一些城市的房子往往以好地段為噱頭進行銷售，開發建設單位沒有把足夠精力放在樓房品質上。而在雄安新區，由于利潤有保障、有約束，開發建設單位為提升產品吸引力，在建設時會推動新技術、新產品廣泛應用，有利于形成高品質住宅群。（記者 張濤 趙鴻宇）
