房產銷售責任,房地產銷售的工作內容
房產銷售的宣傳已經到了極限，嗓子已經嘶啞不堪。
隨著城市化的不斷推進和人們對生活品質的不斷追求，房地產市場日益繁榮。作為一名房產銷售人員，每天都要面對眾多的客戶，介紹樓盤、解答疑問、促成交易，工作緊張而繁忙。最近，我深深感受到我的嗓子已經冒煙了。
在這個火熱的房產市場中，每個銷售人員都背負著巨大的業績壓力。為了爭取更多的客戶，我們不斷地打電話、發信息、接待來訪客戶。一天下來，口干舌燥、嗓子疲憊不堪。然而，為了完成銷售目標，我們仍然堅守崗位，一遍又一遍地介紹樓盤的特點和優勢。
作為一名房產銷售人員，我們的職責是為客戶找到最適合他們的房源。面對不同客戶的需求，我們要耐心解答各種疑問，為他們提供專業的建議和意見。有時候，客戶對房產市場的了解并不深入，我們需要花費更多的時間和精力來溝通和解釋。這種高強度的工作模式，讓許多銷售人員都感到嗓子不堪重負。
長時間的工作和不斷的溝通讓許多房產銷售人員的嗓子已經出現了各種問題。有些人甚至因為過度使用嗓子而患上了咽喉炎等疾病。為了保護自己的嗓子，我們需要注重保養，保持良好的生活習慣和飲食習慣。同時，也需要合理安排工作時間，避免過度勞累。
雖然工作辛苦，但是作為房產銷售人員，我們深知責任重大。在這個火熱的房產市場中，我們會一如既往地為客戶提供優質的服務，用專業和熱情贏得客戶的信任和支持。即使嗓子已經冒煙了，我們也會堅持下去，為客戶的幸福生活貢獻自己的力量。
總之，房產銷售是一項充滿挑戰和壓力的工作。在這個火熱的市場中，許多銷售人員都面臨著嗓子已經冒煙的困境。然而，為了客戶的幸福生活，我們會堅守崗位，用專業和熱情為客戶提供優質的服務。
商榷與探索 | 房地產公司的有限責任與債權人利益保障
主持人：王建東教授
“商榷與探索”欄目由本所創始人兼名譽主任王建東教授主持，圍繞工程建設領域疑難復雜法律問題展開思考，誠邀各位“多出難題”，共同“破解難題”。
房地產公司的有限責任
與債權人利益保障
【主持人語】
近年來處理的不少工程款案件，施工單位蓋的房子被房地產公司賣完了，但房地產公司的資產不能覆蓋施工單位工程款債權。房地產項目明明是在房價走高時間段銷售的卻不能有效償付施工單位的工程款，令人非常困惑。這個問題非常復雜，這里也無法給出管用答案，僅從公司有限責任的界限與公司債權人保障角度作一點思考，拋磚引玉，期待各位專家的睿見。
對施工企業而言，最頭痛的事莫過于工程完工了，工程款卻沒有著落，施工的房子已全被銷售掉，房地產公司又沒有可以清償債務的資產。房地產企業一副躺平的姿態，總之公司是在注冊資本范圍內承擔有限責任的，資不抵債了破產就可以了。房地產公司的主張似乎沒有毛病，公司與股東人格獨立、公司承擔有限責任本身就是公司制度的基礎。若是個案，可以說是正常的市場風險與施工企業個體的經營風險，但近年來房子售罄開發商無資產清償施工企業工程款的現象頻發，似乎已遠遠超越市場經營風險限度，制度層面似乎就有反思的必要。
目次
一、公司制度的基礎
二、債權人利益保護
三、房地產開發的模式
四、公司人格否認
五、不成熟的思考
一、公司制度的基礎
美國著名法學家巴特勒1921年曾發出感慨：“有限責任公司是現代社會最偉大的獨一無二的發現。即使蒸汽機和電的發明也略遜一籌。倘若沒有有限責任公司，蒸汽機和電的重要性會大打折扣?！惫咀鳛橐环N制度安排，誠然無法與科學技術相提并論，但它將所有權與經營權分離，將股東與公司人格獨立，最大限度地促進資源聚集與配置，極大地推進著經濟發展與社會文明的進步，這一顯著作用是不爭的事實，從公司的起源與發展就可以清楚地體現出來。
公司在一定程度上已成為社會經濟的核心組織，公司制度也借助法律規范不斷地發展與完善。盡管現代公司制度增加了公司社會責任、小股東權益保護等內容，但股東有限責任、公司財產獨立的本質從未動搖過。股東以出資額為限承擔有限責任，消除了股東投資顧慮；股東是公司的所有權人，但是公司財產和股東個人財產獨立，一方面是使得不參與經營的投資人安心，另一方面也是使公司的債權人放心?？梢哉f“股東有限責任、公司財產獨立”是公司制度的靈魂，構成了公司制度的基礎，如果這一基礎喪失，那么公司獨立存在就無任何必要性，因為公司的地位完全可以由股東代替。可以說公司的組織形式仍有著強大的生命力，無論現代公司制度及公司立法如何發展，作為公司制度核心的“股東有限責任、公司財產獨立”肯定不會有任何動搖。
二、債權人利益保護
公司作為一種組織被賦予獨立人格，以其自己的財產范圍為限對外承擔責任，且與公司股東的責任切割開，這就需要對公司債權人的利益進行平衡。要防止公司股東利用公司有限責任不當地損害公司債權人利益，因為公司股東可能會利用自己公司主人的身份便利地不正當地變動公司資產。公司制度設計層面上，用了公司資本及人格否認來平衡公司債權人的利益。
公司資本是公司的信用基礎，也是公司債權人的定心丸。從公司設立、運行到公司的終結，針對公司資本有一套規則，防止公司資本非常地減少，體現在公司法上就是資本確定、資本維持、資本不變的三原則。公司設立時股東必須充分、確定地認購確定的股份，保證公司“優生優育”；在公司經營的過程需要保持與抽象的公司資本相當的公司資產；在公司存續的過程非經法定條件及程序不得增減公司資本?？紤]到公司股東比公司債權人更方便地操控公司的地位，公司法從防止股東權利濫用的角度規定了公司人格否認的例外。如果股東濫用公司有限責任規避債務的，債權人可以否認公司人格，進而突破公司有限責任而將債務延伸到股東身上。公司資本制度從正面對公司債權人利益提供保障，公司人格否認規則從反面對債權人利益進行平衡，如兩翼一樣輔助公司組織的正常運作。
三、房地產開發的模式
房地產開發企業是有資質要求的。2000年3月29日建設部頒布的《房地產開發企業資質管理規定》將公司注冊資本設定為房地產開發企業資質的一個條件。隨著公司法注冊資本制度修訂及國家房產開發企業資質改革，修訂后的《房地產開發企業資質管理規定》已不再對房地產公司的注冊資本數額提出要求，且資質是可以直接申請核定的，這使得設立房地產公司非常方便。房地產開發基本上都采用項目公司的模式，拿一塊土地使用權就單獨設立一個項目公司，將所有的風險鎖定在項目公司內。現實中很多房地產項目公司的注冊資本均較低，房地產開發過程中如果資金不足又不能對外融資的，普遍采用股東同比例借款的方式向公司出借資金來推進項目開發。
這種模式本身并無問題，房地產項目采用公司組織模式開發，自然可以享受公司有限責任的便利。房地產公司經營過程中也并非一定需要股東投入與經營成本等額的公司資金，公司進行融資也完全符合法律規定，公司可以向外融資，自然也可以向股東進行內部融資。但如果房地產行業普遍存在注冊資本與開發成本相差較大，需要通過巨額融資來維持開發的話，注冊資本與公司有限責任所需要匹配的資本可能失衡，對房地產企業的注冊資本要求似乎還是有必要性的。同時股東內部借款的歸還及利息支付若缺少必要監督時，就會出現股東通過合法形式以內部借款方式不當地減少公司資產，進而損害到公司債權人的利益。
四、公司人格否認
《公司法》第21條規定公司股東濫用權利給公司或者其他債權人造成損失的，應當承擔賠償責任，但較為原則，具體哪些情形構成濫用并未詳細列舉。最高法院《九民紀要》就該條中有股東濫用權利細化為人格混同、過度支配與控制、資本顯著不足的三種具體情況。第10條規定在認定是否構成公司人格混同時，應當綜合考慮以下因素：股東無償使用公司資金或者財產，不作財務記載的；股東用公司的資金償還股東的債務，或者將公司的資金供關聯公司無償使用，不作財務記載的；公司賬簿與股東賬簿不分，致使公司財產與股東財產無法區分的；股東自身收益與公司盈利不加區分，致使雙方利益不清的；公司的財產記載于股東名下，由股東占有、使用的等。第11條規定的過度支配與控制情形包括：母子公司之間或者子公司之間進行利益輸送的；母子公司或者子公司之間進行交易，收益歸一方，損失卻由另一方承擔的；先從原公司抽走資金，然后再成立經營目的相同或者類似的公司，逃避原公司債務的；先解散公司，再以原公司場所、設備、人員及相同或者相似的經營目的另設公司，逃避原公司債務的。第12條明確資本顯著不足指公司設立后在經營過程中，股東實際投入公司的資本數額與公司經營所隱含的風險相比明顯不匹配。股東利用較少資本從事力所不及的經營，實質是惡意利用公司獨立人格和股東有限責任把投資風險轉嫁給債權人。
盡管《公司法》規定了股東不得濫用股東權利，但在司法實踐中，對于股東是否存在濫用股東權利的情形，法院需要綜合認定，且需滿足一定的程序性要求，這些程序性要求增加了認定濫用股東權利的難度，同時公司人格否認制度操作不好可能傷及公司制度的根本，所以司法實踐中一直對濫用股東權利的認定持保守態度。但如果過于謹慎也可能為公司股東濫用權利開了綠燈，目前出現的明明房地產項目是房價高位時銷售的、項目公司資產卻無法覆蓋施工單位建造房屋的工程款債權問題，就令人非常不解，公司正常運作的話是不應該出現這種后果的。
五、不成熟的思考
房地產項目公司資產無法覆蓋施工單位債權的現象肯定是由多種原因造成的，其與房地產市場波動因素有關，但市場波動因素很可能僅是觸發的，背后的深層次的原因早已存在。
（1）現行房地產開發模式及法律框架下，查一查房地產項目公司有無違背公司資本要求及濫用股東權利的行為是很有必要的，如果確實是市場經營風險造成的資不抵債，債權人自擔風險也心服口服。
（2）對房地產公司股東內部借款開發項目的模式要進行審視，股東利用公司主人的身份可以便利地取得公司歸還的借款本金及利息，很大程度上相當于股東債權先實現了，最后公司資產無法覆蓋其他的公司債權，這是否有濫用股東權利的嫌疑？公司破產過程股東債權還存在劣后于公司其他債權的問題，經營過程對股東借款是否也應有適當的限定及監督？這些都是有待探討與考量的問題。
作者簡介
楊國鋒律師
浙江東鷹律師事務所律師
浙江東鷹律師事務所建設工程二部負責人
浙江省法學會理事
浙江省法學會工程建設法學研究會秘書長
浙江省律師協會建設工程專業委員會委員
浙江省法學會網絡法學研究會理事
葉詩語律師
浙江東鷹律師事務所專職律師
浙江省法學會工程建設法學研究會理事
浙江省法學會民法學研究會理事
