番禺房產(chǎn)拍賣-廣州市最新拍賣房信息
廣州第二貴！5小時(shí)148輪競(jìng)價(jià)，頭部房企激戰(zhàn)廣州，保利發(fā)展超117億競(jìng)得天河宅地
本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋
圖源：圖蟲創(chuàng)意
頭部房企激戰(zhàn)廣州，爭(zhēng)搶“欽點(diǎn)”的地王。
9月29日，保利發(fā)展全資子公司廣東保利城市發(fā)展有限公司以117.55億元的總價(jià)，競(jìng)得位于天河區(qū)金融城的一線江景宅地（下稱“金融城地塊”），樓面地價(jià)6.70萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到33.35%。
時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，參與報(bào)價(jià)的房企一共有3家，均為頭部房企，包括保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)和中海地產(chǎn)。盡管參拍房企較少，但競(jìng)爭(zhēng)卻頗為激烈，上半場(chǎng)幾乎由保利發(fā)展和中海地產(chǎn)兩家房企“單挑”，下半場(chǎng)中海地產(chǎn)鮮少出手，越秀地產(chǎn)上場(chǎng)與保利發(fā)展展開了膠著的競(jìng)價(jià)比賽。
最終，經(jīng)過(guò)5個(gè)小時(shí)、148輪競(jìng)價(jià)，保利發(fā)展報(bào)價(jià)117.55億元一錘定音。
圖源：廣州公共資源交易中心
該地塊既刷新了廣州總價(jià)前十榜單，躋身廣州第六；也刷新了單價(jià)前十的排名，位列廣州第二。
時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)得知，截至9月29日，廣州總價(jià)地王為2009年富力、雅居樂(lè)、碧桂園聯(lián)合體以255億元競(jìng)得的番禺亞運(yùn)城地塊，排名第十的為廣鐵集團(tuán)在2010年以86億元競(jìng)得的荔灣區(qū)黃沙大道（廣鐵南站）地塊。
廣州單價(jià)地王則是越秀地產(chǎn)在去年競(jìng)得的海珠琶洲西區(qū)地塊，樓面價(jià)將近7.57萬(wàn)元/平方米；排名第十的天河區(qū)燕塘地塊三（AT020883地塊）同樣由越秀地產(chǎn)競(jìng)得，成交時(shí)間為2022年，樓面價(jià)約為5.08萬(wàn)元/平方米。
市場(chǎng)此前預(yù)測(cè)能拍到120億以上
金融城地塊的激烈競(jìng)爭(zhēng)早已在市場(chǎng)的預(yù)期之中，廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜表示，在競(jìng)拍之前，“市場(chǎng)的預(yù)測(cè)是這塊地能賣到120億元至130億元，首先是因?yàn)檫@塊地實(shí)在太好了”。
值得一提的是，金融城地塊是一宗被廣州市規(guī)劃和自然資源局稱為“金融地王”的宅地，地塊坐落在金融城板塊，屬于廣州第二CBD范圍，西臨珠江新城，南望珠江一線江景，對(duì)岸是知名的廣州會(huì)展中心。
金融城地塊的地段和價(jià)格決定了該項(xiàng)目是豪宅項(xiàng)目，豪宅市場(chǎng)在低迷的市況中走出獨(dú)立行情，亦是金融城地塊引起房企激烈競(jìng)爭(zhēng)的重要原因。
克而瑞廣佛區(qū)域的數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，廣州總價(jià)千萬(wàn)元以上豪宅一共成交2563套，為近四年來(lái)同時(shí)期的第二高峰，僅次于去年同期的2972套。
不同總價(jià)段位的豪宅也有不同的市場(chǎng)表現(xiàn)。根據(jù)合富研究院，廣州總價(jià)在千萬(wàn)元以上的一手豪宅網(wǎng)簽占比，從2023年下半年的7%上升至2024年上半年的9%；2024年上半年總價(jià)2000萬(wàn)-5000萬(wàn)元之間的一手豪宅網(wǎng)簽量同比升幅多達(dá)17%，而總價(jià)5000萬(wàn)元以上一手豪宅網(wǎng)簽量同比升幅也達(dá)5%。
合富研究院指出，作為高凈值群體抵御風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)配置優(yōu)選，廣州豪宅市場(chǎng)一直都具備較強(qiáng)的購(gòu)買力支撐，再加上在市場(chǎng)調(diào)整期廣州豪宅價(jià)格抗跌性特征凸顯，樓價(jià)變動(dòng)幅度遠(yuǎn)小于其他類型物業(yè)，更能帶給豪宅買家入市信心。
“每平賣到12萬(wàn)都有錢賺”
除了優(yōu)質(zhì)地段的加持，政府對(duì)出讓要求的松綁也提高了金融城地塊的吸引力。
今年上半年，土地市場(chǎng)有所降溫，為了促成交易，各地不約而同地拿出核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊，并對(duì)出讓規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，以期為房企創(chuàng)造更具吸引力的投資環(huán)境。從多地的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，土地出讓規(guī)則調(diào)整的常見內(nèi)容包括修改“7090政策”、取消最高限制地價(jià)、取消新房限價(jià)、放寬土地出讓金繳納時(shí)限、提高得房率等。
在土地新政的支持下，自6月以來(lái)，房企更為積極參與土地拍賣，多個(gè)一線城市和熱門二線城市接連出現(xiàn)土地溢價(jià)成交的現(xiàn)象，個(gè)別城市成功打破今年以來(lái)零溢價(jià)的局面，熱度較高的城市甚至久違地迎來(lái)“地王”。
由于下半年積極補(bǔ)倉(cāng)，多家房企年度累計(jì)拿地金額降幅縮窄?？硕鸬臄?shù)據(jù)顯示，今年1-8月，保利發(fā)展拿地金額為267.6億元，同比下降60.0%；中海地產(chǎn)拿地金額為136.1億元，同比下降66.9%；越秀地產(chǎn)拿地金額為301.4億元，同比下降5.7%，
上半年，保利發(fā)展拿地金額為115.8億元，同比下降69.86%；中海地產(chǎn)拿地金額為111.5億元，同比下降72.55%；越秀地產(chǎn)拿地金額為110.7億元，同比下降45.36%。
就本次出讓的金融城地塊而言，土地新規(guī)大幅提高得房率，半開敞空間比例可由從20%提升到30%，不計(jì)容的公共開放空間面積則可由5%擴(kuò)大到10%，增加了新房項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。黃韜表示，“金融城地塊后期入市，每平方米賣到12萬(wàn)到15萬(wàn)都是有錢賺的，我認(rèn)為還賺得不少”。
政策新風(fēng)向刺激土拍市場(chǎng)
此外，多部門持續(xù)釋放對(duì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的支持性政策，也在一定程度上刺激了房企此次拍地的積極性。
9月24日，中國(guó)行長(zhǎng)潘功勝宣布，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅0.5個(gè)百分點(diǎn)；統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國(guó)層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。
9月26日，中央政治局會(huì)議提出一系列針對(duì)經(jīng)濟(jì)的支持性政策，關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域，會(huì)議指出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
很快，廣州市南沙區(qū)率先對(duì)房地產(chǎn)政策作出調(diào)整。9月27日，廣州南沙區(qū)發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整南沙區(qū)房地產(chǎn)政策的通知》，在南沙區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買商品住房不再審核購(gòu)房資格，該政策自2024年9月28日起施行。
“之前市場(chǎng)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)大動(dòng)作現(xiàn)在基本落地，原本市場(chǎng)存在變數(shù)，現(xiàn)在實(shí)實(shí)在在地落實(shí)了，大家的信心也更足了”，黃韜說(shuō)道。
封頂價(jià)，番禺兩宗宅地又要搖號(hào)了
番禺樓市的好戲還在后頭。
呂穎雅/發(fā)自廣州
廣州第二批集中供地土拍大戰(zhàn)密集上演。
6月13日，荔灣、番禺和從化共出讓了5宗地塊。其中，番禺區(qū)的兩宗地塊異?；鸨?，吸引了眾多房企參與，線上競(jìng)拍階段就迅速觸及地價(jià)上限。
特別是番禺大道以西地塊成為拍賣的焦點(diǎn)。該地塊占地23680.54平方米，計(jì)容總建面≤53840.73平方米，周邊配套設(shè)施完善，距離番禺廣場(chǎng)地鐵站僅1公里，總起拍價(jià)約11.2億元，符合當(dāng)前房企拿地的“小而美”原則。因此吸引了包括保利、招商、綠城、中鐵建、中鐵置業(yè)、美的、龍湖在內(nèi)的多家房企競(jìng)拍。經(jīng)過(guò)激烈的18輪報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，達(dá)到最高限制地價(jià)約12.9億元，折算樓面價(jià)為23957元/平方米，改為搖號(hào)確定競(jìng)得人。
番禺客運(yùn)站北側(cè)地塊同樣采用搖號(hào)確定競(jìng)得人。共有5個(gè)開發(fā)商參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)15輪報(bào)價(jià)后，地價(jià)也達(dá)到了最高限制約10.4億元，折算樓面價(jià)為20269元/平方米。目前，毗鄰的龍湖金地天峯售價(jià)約為3.8萬(wàn)~4.6萬(wàn)元/平方米。
值得一提的是，該地塊在去年的第三次集中供地中曾掛出，但由于無(wú)人報(bào)價(jià)，最終流拍。與去年相比，此次土地拍賣的出讓面積、起拍價(jià)和競(jìng)拍條件并沒(méi)有發(fā)生變化。
此外，荔灣、從化，以及位置相對(duì)偏僻的番禺市橋貨運(yùn)站三宗地塊無(wú)人報(bào)價(jià)流拍。
番禺地塊為何受開發(fā)商青睞？
番禺宅地受追捧，正成為廣州土拍市場(chǎng)的新常態(tài)。
實(shí)際上，番禺這兩宗地塊，已是今年以來(lái)，番禺區(qū)第四和第五宗需要通過(guò)搖號(hào)產(chǎn)生的宅地。
早在4月份，華潤(rùn)+長(zhǎng)隆聯(lián)合體以166.8億元的總價(jià)搖號(hào)成功地拿下了漢溪兩宗宅地，樓面價(jià)分別為32176元/平方米和33434元/平方米。此外，番禺區(qū)迎賓路地塊吸引了16家房企爭(zhēng)搶，最終南通亞倫以23.2億元的總價(jià)幸運(yùn)中簽，折合樓面價(jià)為24082元/平方米。
番禺區(qū)之所以如此受歡迎，原因在于它依靠華南快速路、南大干線（預(yù)計(jì)今年開通）等交通要道，承接著來(lái)自天河、海珠等中心區(qū)域的置業(yè)需求外溢，該區(qū)各板塊項(xiàng)目百花齊放且房?jī)r(jià)豐儉由人，是廣州商品住宅交投最活躍的區(qū)域之一。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，近期番禺土地市場(chǎng)熱度較高，主要有幾個(gè)因素：一是今年首批供地中長(zhǎng)隆、迎賓路地塊均搖號(hào)出讓，開門紅為番禺土地市場(chǎng)吸引了更多的關(guān)注度；二是推出的地塊較為優(yōu)質(zhì)，不僅地段較為成熟，地價(jià)也與周邊一二手房有明顯的價(jià)差，利潤(rùn)空間可觀；三是置業(yè)需求有支撐，不僅可以承接中心城區(qū)的價(jià)格外溢需求，其二手房交易量也常年排在廣州各區(qū)前列，地緣置換需求充足；四是近年以萬(wàn)博板塊為首的網(wǎng)紅樓盤在市場(chǎng)上既有價(jià)格又有流量，起到了帶動(dòng)番禺各個(gè)板塊的“吸睛效應(yīng)”。
番禺新盤新貨供應(yīng)量充足
伴隨土地市場(chǎng)的高熱，番禺樓市的新增供應(yīng)量明顯上升。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，5月番禺區(qū)的一手住宅新增供應(yīng)13.72萬(wàn)平方米，僅次于廣州“糧倉(cāng)”增城。
僅在6月份，番禺區(qū)就有多個(gè)新盤新貨推出。其中，位于國(guó)際創(chuàng)新城板塊的越秀·大學(xué)·星匯錦城預(yù)計(jì)6月底開盤，產(chǎn)品為76和84平方米的2+1房，以及98平方米的3+1房，小三房吹風(fēng)價(jià)300萬(wàn)元/套，價(jià)格極具競(jìng)爭(zhēng)力。此外，南站板塊的新鴻基峻鑾首推96~124平方米的三房四房，定位偏剛改，吹風(fēng)價(jià)6萬(wàn)元/平方米。
新貨方面，亞運(yùn)城加推天逸組團(tuán)3棟，產(chǎn)品為139~227平方米的大平層，總價(jià)約480萬(wàn)元起。珠江鉑世灣加推A2-2棟，戶型面積為107~137平方米三房四房，均價(jià)4.8萬(wàn)元/平方米。越秀星寰TOD加推6棟92~129平方米三房四房，均價(jià)4.1萬(wàn)元/平方米。
不僅如此，番禺新地塊的開工進(jìn)度也在不斷加快。南通亞倫拿下迎賓路地塊不久后，龍湖高調(diào)宣布將由其操盤，并引入全新的高端產(chǎn)品系。根據(jù)之前公布的規(guī)劃，該地塊占地3.2萬(wàn)平方米，計(jì)劃建6棟30~32層住宅，部分戶型可望江。
而華潤(rùn)長(zhǎng)隆項(xiàng)目目前已開放“歡聚客廳”展點(diǎn)。首推包括少量90平方米單位，主力產(chǎn)品為100~140平方米三房四房，后期會(huì)有面積180平方米以上大戶型。據(jù)了解，長(zhǎng)隆萬(wàn)博綜合體集頂級(jí)文旅、萬(wàn)象商業(yè)、活力居住和靈感商務(wù)于一體，橫跨2公里，建筑面積約為85萬(wàn)平方米，是下半年番禺樓市熱度最高的項(xiàng)目之一。
可以預(yù)見，番禺樓市的好戲還在后頭。
