非法過(guò)戶(hù)房產(chǎn)【非法過(guò)戶(hù)房產(chǎn)如何追償】
北京二中院：使用虛假文件擅自過(guò)戶(hù)近親屬不動(dòng)產(chǎn)的行為應(yīng)當(dāng)如何定性？
司法實(shí)踐中，使用虛假證明文件擅自過(guò)戶(hù)近親屬不動(dòng)產(chǎn)的行為存在詐騙罪、盜竊罪、偽造印章類(lèi)犯罪等不同認(rèn)定思路。如何準(zhǔn)確把握此罪與彼罪的界限？刑事司法中應(yīng)當(dāng)如何考量？
【基本案情】
被告人湯某某在其母親栗某不知情的情況下，使用偽造的公證處公證書(shū)和栗某的委托書(shū)等材料，于2016年9月8日將栗某所有的某房屋過(guò)戶(hù)到其個(gè)人名下。栗某于2017年3月18日書(shū)寫(xiě)遺囑，指定上述房屋由湯某某及栗某的女兒湯某2、孫女湯某3繼承，并于2017年4月16日因病去世。湯某某于2017年6月28日，在其他繼承人不知情的情況下，將涉案房屋予以出售。被告人湯某某于2018年5月30日被公安機(jī)關(guān)查獲歸案。
【裁判結(jié)果】
北京市第二中級(jí)人民法院作出生效判決認(rèn)為：湯某某雖然在其母親栗某不知情的情況下變更了涉案房屋的所有權(quán)證，但栗某仍在該房屋內(nèi)居住直至去世，依然享有占有、使用等權(quán)能，在此情況下湯某某無(wú)法對(duì)涉案房屋進(jìn)行出售，故其對(duì)房屋的所有權(quán)并沒(méi)有完全取得和實(shí)現(xiàn)。湯某某在其母親去世后，將處于待繼承狀態(tài)的涉案房屋出售，實(shí)際上侵犯了其他繼承人的民事權(quán)利，其他繼承人可以通過(guò)民事途徑進(jìn)行解決，湯某某的行為不宜評(píng)價(jià)為盜竊行為。湯某某在辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)中，向他人支付報(bào)酬，提供身份、房產(chǎn)等信息，偽造了蓋有公證處印章的公證書(shū)、委托書(shū)等材料并使用，其行為符合偽造事業(yè)單位印章罪的法定構(gòu)成要件，應(yīng)予刑罰處罰。
【法官評(píng)析】
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是被告人偽造公證書(shū)等證明文件將其母親名下房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到自己名下，在其母親去世后尚有其他繼承人的情況下擅自將房產(chǎn)出賣(mài)給他人的行為應(yīng)當(dāng)如何定性。
擅自過(guò)戶(hù)他人不動(dòng)產(chǎn)行為的定性思路
行為人通過(guò)冒用身份、使用虛假證明文件等非法手段擅自將他人名下的不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)，此類(lèi)案件主要存在以下認(rèn)定思路：
觀點(diǎn)一：行為人對(duì)第三人構(gòu)成詐騙類(lèi)犯罪。行為人通過(guò)非法方式取得了房產(chǎn)登記人的地位，對(duì)第三人隱瞞了自己對(duì)房產(chǎn)不具有處分權(quán)的事實(shí)，騙取他人購(gòu)房款，構(gòu)成詐騙罪。
觀點(diǎn)二：行為人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人構(gòu)成詐騙罪。行為人使用虛假證明文件欺騙不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)陷入認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤處分了不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人的房產(chǎn)，屬于三角詐騙的構(gòu)造，對(duì)原權(quán)利人構(gòu)成詐騙罪，詐騙對(duì)象為不動(dòng)產(chǎn)。
觀點(diǎn)三：行為人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人構(gòu)成盜竊罪。行為人在房屋原權(quán)利人不知情的情況下，秘密將他人名下的房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶(hù)，導(dǎo)致他人在法律上失去對(duì)房產(chǎn)的控制，構(gòu)成盜竊罪。
觀點(diǎn)四：行為人構(gòu)成偽造印章類(lèi)犯罪。行為人使用虛假證明文件的行為可能構(gòu)成偽造國(guó)家機(jī)關(guān)印章罪或偽造事業(yè)單位印章罪。
擅自過(guò)戶(hù)他人不動(dòng)產(chǎn)行為的罪名適用
（一）善意取得的法律效果應(yīng)阻卻對(duì)第三人構(gòu)成詐騙罪
刑法中的詐騙罪是針對(duì)整體財(cái)產(chǎn)的犯罪，認(rèn)定詐騙罪中的財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)當(dāng)對(duì)比被害人財(cái)產(chǎn)在處分前后的整體價(jià)值，確定其整體財(cái)產(chǎn)是否有所減損。在買(mǎi)賣(mài)房屋這種履約型詐騙中，財(cái)產(chǎn)損失具體體現(xiàn)為被害人交付了購(gòu)房款，卻未獲得與其給付義務(wù)價(jià)值對(duì)等的房屋之權(quán)利。換言之，被害人即使受到行為人的欺騙交付了財(cái)物，但只要得到相應(yīng)對(duì)價(jià)，就不存在刑法上的財(cái)產(chǎn)損失。因此，此類(lèi)案件中如果發(fā)生民法上善意取得的法律效果，買(mǎi)受房產(chǎn)的第三人便可以取得房屋的所有權(quán)，其并不存在財(cái)產(chǎn)損失，難以認(rèn)定行為人對(duì)第三人構(gòu)成詐騙罪。
（二）擅自過(guò)戶(hù)他人不動(dòng)產(chǎn)的行為不構(gòu)成對(duì)原權(quán)利人的三角詐騙
三角詐騙是詐騙罪的一種特殊構(gòu)造，其成立需以第三人具有處分被害人財(cái)產(chǎn)的權(quán)限為前提。行為人使用虛假的授權(quán)委托和公證書(shū)欺騙了不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)，但不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)并無(wú)處分被害人財(cái)產(chǎn)的權(quán)限。一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)缺乏法律上的處分權(quán)限，其僅是根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)、將當(dāng)事人意欲發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。另一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)缺乏事實(shí)上的處分權(quán)限，其雖對(duì)當(dāng)事人提交的材料進(jìn)行審查，但這種審查以形式審查為主，從社會(huì)觀念上看，當(dāng)事人認(rèn)為只要自己提供的材料形式上符合要求，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)即有義務(wù)配合自己完成相應(yīng)的登記行為，而不會(huì)認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)處分了自己的房產(chǎn)。
（三）擅自過(guò)戶(hù)他人不動(dòng)產(chǎn)的行為可構(gòu)成盜竊罪
關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)能否成為盜竊罪的對(duì)象，理論與實(shí)踐中均存在一定爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)作為盜竊罪的犯罪對(duì)象并無(wú)理論及規(guī)范上的障礙，可以通過(guò)法律解釋的方法得出不動(dòng)產(chǎn)能夠成為盜竊罪保護(hù)對(duì)象的結(jié)論。
從文義解釋的角度，將不動(dòng)產(chǎn)納入盜竊罪的犯罪對(duì)象不違背罪刑法定原則。我國(guó)刑法中盜竊罪的罪狀為“盜竊公私財(cái)物”，并未對(duì)財(cái)物的范圍作出特別限制。刑法總則亦明確將公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他生活資料等納入公民私人所有財(cái)產(chǎn)的范圍。我國(guó)刑法并未采取與德國(guó)、意大利等國(guó)家相同的立法例，將盜竊罪對(duì)象限于“他人的動(dòng)產(chǎn)”，故從文義解釋上難以得出不動(dòng)產(chǎn)不屬于盜竊罪對(duì)象的結(jié)論。
從目的解釋的角度，將不動(dòng)產(chǎn)納入盜竊罪的犯罪對(duì)象有利于實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的保護(hù)。盜竊罪的保護(hù)法益是他人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，在所有權(quán)占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能中，處分權(quán)能是享有所有權(quán)的根本標(biāo)志。不動(dòng)產(chǎn)的公示方式為登記，行為人以秘密竊取方式取得不動(dòng)產(chǎn)名義登記人的地位，實(shí)現(xiàn)對(duì)他人的不動(dòng)產(chǎn)在法律上的占有，取得實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)處分行為的可能性，已實(shí)際侵害到原權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，可以被評(píng)價(jià)為盜竊行為。
（四）使用虛假證明文件的行為可構(gòu)成偽造印章類(lèi)犯罪
使用虛假證明文件的行為與后續(xù)過(guò)戶(hù)房屋產(chǎn)權(quán)、向第三人處分房產(chǎn)的行為屬于手段行為與目的行為的關(guān)系。前述三種觀點(diǎn)不否認(rèn)手段行為構(gòu)成偽造印章類(lèi)犯罪，只是按照牽連犯的理論以處罰更重的目的行為罪名論處。行為人的目的行為不構(gòu)成相關(guān)罪名時(shí)，最終按照手段行為論處。
盜竊近親屬不動(dòng)產(chǎn)行為的司法限縮認(rèn)定
（一）近親屬之間的盜竊犯罪應(yīng)堅(jiān)持從寬的刑事政策導(dǎo)向
雖然擅自過(guò)戶(hù)他人不動(dòng)產(chǎn)的行為具有被評(píng)價(jià)為盜竊罪的可能，但司法實(shí)踐中此類(lèi)案件多發(fā)于近親屬之間，對(duì)于近親屬之間的犯罪，我國(guó)傳統(tǒng)法律文化立足于維護(hù)社會(huì)基本關(guān)系、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的價(jià)值考量，采取從寬處理的基本價(jià)值導(dǎo)向。
由于近親屬之間具有法律上的撫養(yǎng)、贍養(yǎng)、繼承等方面的人身和財(cái)產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系，可能形成“生活共同體”關(guān)系，財(cái)產(chǎn)權(quán)歸屬意識(shí)相對(duì)比較淡薄，因而從實(shí)質(zhì)違法性的角度來(lái)看，盜竊近親屬財(cái)物的行為對(duì)法益的侵害相對(duì)輕微，僅在其行為具有更緊迫、現(xiàn)實(shí)的法益侵害時(shí)才有入罪的必要。此外，從社會(huì)相當(dāng)性的角度，將能夠被社會(huì)一般觀念所容納和體諒的盜竊行為留給家庭內(nèi)部自行處置，保持刑法的謙抑態(tài)度，更有利于維護(hù)家庭的穩(wěn)定和社會(huì)的和諧。
故對(duì)于近親屬之間的盜竊不動(dòng)產(chǎn)案件，應(yīng)結(jié)合具體案件的情況，充分考量被告人的社會(huì)危害程度和主觀故意，從刑事政策的角度進(jìn)行司法上的限縮認(rèn)定。
（二）本案的司法認(rèn)定
本案中，被告人雖然在其母親不知情的情況下變更了涉案房屋的所有權(quán)證，但被害人在該房屋內(nèi)居住直至去世，依然在事實(shí)上享有占有、使用等權(quán)能，被告人難以?xún)H憑借名義登記人的身份就排除其母親事實(shí)上的占有權(quán)利，故其對(duì)房屋的所有權(quán)并沒(méi)有完全取得和實(shí)現(xiàn)，其母親對(duì)房屋的所有權(quán)尚未遭受現(xiàn)實(shí)、緊迫的危險(xiǎn)。從主觀故意來(lái)看，近親屬之間由于“生活共同體”的關(guān)系，從社會(huì)觀念上看應(yīng)允許存在財(cái)產(chǎn)歸屬相對(duì)模糊的狀態(tài)。本案中，被告人在其母親去世前事實(shí)上并未進(jìn)一步實(shí)施處分財(cái)產(chǎn)的行為，可見(jiàn)其主觀上尚不具備完全非法占有故意。此外，從被告人是否獲得近親屬諒解的角度，本案被告人轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)其母親并不知情，處分給第三人的行為亦發(fā)生于其母親去世之后，難以推斷其母親對(duì)被告人行為的態(tài)度，其行為的社會(huì)危害程度與近親屬明確不予諒解的案件相比，亦有所不同。故被告人擅自將近親屬名下不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)到自己名下，但未進(jìn)一步實(shí)施處分不動(dòng)產(chǎn)行為，未實(shí)際妨害近親屬對(duì)不動(dòng)產(chǎn)占有、使用的，不宜認(rèn)定為盜竊罪。但其實(shí)施了偽造蓋有公證處印章的公證書(shū)、委托書(shū)等材料并使用的行為，可以認(rèn)定為偽造事業(yè)單位印章罪。
結(jié)語(yǔ)
雖然擅自過(guò)戶(hù)他人不動(dòng)產(chǎn)行為能夠以盜竊罪論處，但盜竊近親屬不動(dòng)產(chǎn)案件須充分考量被告人的社會(huì)危害程度和主觀故意，從刑事政策的角度作出司法上的限縮認(rèn)定。對(duì)于將近親屬名下不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)到自己名下，但未進(jìn)一步實(shí)施處分不動(dòng)產(chǎn)的行為，未實(shí)際妨害近親屬對(duì)不動(dòng)產(chǎn)占有、使用的，可以不認(rèn)定為盜竊罪。在此過(guò)程中使用虛假證明文件構(gòu)成偽造國(guó)家機(jī)關(guān)印章罪、偽造事業(yè)單位印章罪等犯罪的，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)罪名定罪處罰。
（本案相關(guān)案例分析獲評(píng)全國(guó)法院系統(tǒng)2022年度優(yōu)秀案例分析二等獎(jiǎng)）
來(lái)源：北京二中院金色天平微信公眾號(hào)
編輯：常躍旺
江蘇蘇州：兄弟倆假借房屋買(mǎi)賣(mài)套取貸款 15年后訴至法院被認(rèn)定合同無(wú)效
早在2004年，兄弟倆假借房屋買(mǎi)賣(mài)套取銀行貸款20萬(wàn)元，房子由哥哥過(guò)戶(hù)給弟弟。眼看貸款還清，不料弟弟去世，其繼承人不認(rèn)賬，認(rèn)為當(dāng)時(shí)雙方是真實(shí)買(mǎi)賣(mài)，不肯交還房屋，哥哥為此訴至法院。近日，江蘇省蘇州市虎丘區(qū)人民法院對(duì)這起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案依法判決，原告與弟弟15年前簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約無(wú)效，被告一家將案涉房屋過(guò)戶(hù)至原告名下。
李大與李二是同胞兄弟。“2004年2月，因急需支付一輛大巴的購(gòu)車(chē)款，就和弟弟商量，以二手房買(mǎi)賣(mài)的方式，把我的房子‘假賣(mài)’于他，從而套出一筆銀行貸款。”據(jù)李大陳述，簽約過(guò)戶(hù)后，銀行很快發(fā)放了一筆20萬(wàn)元的貸款，“先轉(zhuǎn)到中介公司賬戶(hù)，再轉(zhuǎn)至我名下。”
“貸款本息一直都是我在還，當(dāng)時(shí)過(guò)戶(hù)的稅費(fèi)等也全都由我承擔(dān)。”李大稱(chēng)，兄弟明確約定，待貸款還清后，弟弟再將房屋過(guò)戶(hù)回哥哥名下。
不料事與愿違，2017年11月，弟弟李二因病去世，妻子和一雙兒女是其法定繼承人。而此時(shí)，上述房產(chǎn)依然在李二名下。李大在多次與弟弟一家交涉未果后，訴至法院。
庭審中，原被告雙方均確認(rèn)，自買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，案涉房屋一直由原告李大一家占有并使用。“完全因?yàn)楫?dāng)時(shí)簽訂合同只是表象，不是真實(shí)意思表示。”原告陳述，真實(shí)意思就是以房屋買(mǎi)賣(mài)的表象，達(dá)到借款融資的目的。
對(duì)此，被告辯稱(chēng)，因?yàn)樵嫱饷媲穫^多，一方面是為了讓他解決債務(wù)問(wèn)題，免得這個(gè)房產(chǎn)被其他債權(quán)人征用，同時(shí)為了解決原告的居住問(wèn)題，才同意其居住。
經(jīng)查，這套面積120平方米左右的房屋原登記于原告李大名下，系拆遷所得。2004年2月，李大與李二簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》，自愿將房屋以23萬(wàn)元總價(jià)轉(zhuǎn)讓。《契約》僅載明：此系雙方自愿，決不反悔；立約生效后出讓之房屋如產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛，概由甲方（李大）負(fù)責(zé)處理。如果買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生其他糾紛，可協(xié)商解決。
法院認(rèn)為，合法形式掩蓋非法目的之合同無(wú)效。本案中，李大、李二于2004年2月簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》，從表面上看系雙方就涉案房屋買(mǎi)賣(mài)達(dá)成的協(xié)議，但實(shí)際上雙方在房款支付期限、過(guò)戶(hù)期限、買(mǎi)受方逾期付款的違約責(zé)任及出賣(mài)方逾期交房的違約責(zé)任等涉及買(mǎi)賣(mài)雙方重大利益的條款上，均未明確約定，與真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)通常做法不符。
其次，涉案房屋的還貸存折、個(gè)人購(gòu)房借款合同均由原告保管；原告自2004年3月至2019年2月一直按期歸還涉案房屋的按揭貸款本息；自涉案房屋辦理完過(guò)戶(hù)后，雙方未辦理房屋交接手續(xù)，該房屋也一直由原告居住使用至今，且涉案房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證依然由原告保管；合同履行過(guò)程中產(chǎn)生的契稅、印花稅、抵押費(fèi)、交易費(fèi)、產(chǎn)權(quán)變更費(fèi)用等均為原告支付且相關(guān)票據(jù)原件均在原告處保管。
綜上，原告李大與李二之間并不存在真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，其簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》目的系違規(guī)騙取銀行貸款，符合以合法形式掩蓋非法目的之合同無(wú)效情形。法院最終判決如上。
連線法官
本案中，兄弟倆簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，是以二手房買(mǎi)賣(mài)之合法形式掩蓋個(gè)人以虛假按揭方式套取銀行信貸資金之非法目的，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的”之無(wú)效情形，這樣的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。
來(lái)源：人民法院報(bào)
作者：田德強(qiáng) 艾家靜
編輯：孫欣
