房產(chǎn)面積測繪規(guī)范;房產(chǎn)面積測繪收費標準

2024-10-31 18:18:21

產(chǎn)證面積、測繪面積、約定面積……房屋計租面積到底如何認定？

承租人從二房東那里租來房屋，發(fā)現(xiàn)雙方之間合同約定房屋面積比二房東與大房東之間合同（前手合同）約定的面積大，如何確定計租面積？租金該怎么計算？上海市靜安區(qū)人民法院（簡稱靜安區(qū)人民法院）就審理了這樣一件租賃合同糾紛案件。

案件回顧

甲公司為開飯店向乙公司租賃了某房屋，雙方簽訂租賃合同，約定租賃面積為380平方米，同時雙方約定了每平方米租賃面積的單價，兩者相乘就是租金。

隨后，甲公司對房屋進行了裝修，圖紙上顯示的設(shè)計面積是310平方米。甲公司的飯店營業(yè)一段時間后，因經(jīng)營不善，甲公司無法按時繳納租金。這時，甲公司發(fā)現(xiàn)，乙公司是從丙公司租來的房屋，而乙公司和丙公司雙方租賃合同約定的租賃面積僅270平方米，甲公司遂向乙公司提出，應(yīng)按照270平方米計算租金。而該處房屋的產(chǎn)證面積為370平方米。

乙公司則表示，丙公司出租給自己時，找測量公司進行過測量，面積是270平方米，但隨后自己對房屋進行了修繕改造，導(dǎo)致房屋租賃面積增大了，測量公司再次測量后，面積變?yōu)?80平方米，所以不同意甲公司提出的減少租金的要求。

在甲公司未按約支付租金的情況下，乙公司依據(jù)合同，起訴至法院，要求甲公司按照合同約定支付租金等。

房產(chǎn)面積測繪規(guī)范;房產(chǎn)面積測繪收費標準

人民法院審理

靜安區(qū)人民法院經(jīng)審理后認為，雙方的爭議焦點在于計租面積的認定。對此，乙公司對房屋面積增加的原因進行了合理解釋，從測量公司的圖紙來看，租賃面積確實有較大幅度的增加；另一方面，甲公司自己在裝修的時候進行過設(shè)計，對房屋的實際情況很清楚，且自己的設(shè)計面積也大于前手合同中的面積，而甲公司直到無法按期繳納租金才提出租賃面積的問題，之前從未提出過。

綜上，法院認為，合同約定的計租面積是甲公司、乙公司合意達成，且符合客觀事實。乙公司愿意按照產(chǎn)證面積計算，并無不當，法院依法予以確認。最終，靜安區(qū)人民法院判決按照產(chǎn)證面積370平方米計算租金。判決后，甲公司提出上訴，二審維持原判。

法官說法

榮瓊英

靜安區(qū)人民法院

民事審判庭法官

本案中，出現(xiàn)了前手面積、約定面積、產(chǎn)證面積、測繪面積、設(shè)計面積等多項不同的數(shù)據(jù)，那么在房屋租賃糾紛中如何確定計租面積從而計算租金呢？

一、房屋租賃合同中的租金計算方式

房屋租賃合同對租金計算方式的約定往往有兩種。一種是約定固定租金金額，另一種是約定租賃面積及單價確定計算方式。在第二種情況下，租金與租賃面積直接相關(guān)，一般情況下，有約定的從約定，在確定計租面積時以合同約定面積為依據(jù)，但仍需進行實質(zhì)審查，在實際面積與合同約定面積確實不符時，對租賃面積予以調(diào)整，承租人有權(quán)要求減少租金甚至解除合同。

二、綜合考慮各方因素確定計租面積

確定約定面積是否為有效的計租面積是實踐中經(jīng)常碰到的難題。在確定計租面積時，可以從面積出現(xiàn)不同數(shù)據(jù)的原因、出租人是否履行了必要的告知義務(wù)、承租人是否履行了對面積的審查義務(wù)等綜合考慮。本案中，乙公司對房屋進行了重新裝修，兩次測量圖紙對比說明前手面積與約定面積存在差異確實有其客觀原因，乙公司依據(jù)設(shè)計圖紙確定租賃面積，并無惡意隱瞞，且約定面積與產(chǎn)證面積相差不大。而承租人在承租前查看過系爭房屋，還曾自行委托設(shè)計單位出具過設(shè)計平面布置圖，對承租房屋有全面的了解。

三、承租人應(yīng)在合理期限內(nèi)對計租面積提出異議

如果存在約定計租面積不合理的情況，承租人實際使用房屋應(yīng)會發(fā)現(xiàn)，或其轉(zhuǎn)租房屋也應(yīng)會收到相關(guān)回饋。如計租面積不合理，承租人在合理時間內(nèi)發(fā)現(xiàn)并提出，人民法院應(yīng)積極審查。而本案中，承租人在簽訂房屋租賃合同后，直至雙方發(fā)生爭議之前，承租人從未就租賃面積提出過異議。在此，法官提醒廣大群眾在簽訂房屋租賃合同時，應(yīng)遵循誠實信用原則，承租人應(yīng)對房屋進行全面的審查，及時提出相關(guān)異議，采取措施維護自身合法權(quán)益。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第六條民事主體從事民事活動，應(yīng)當遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。

第五百零九條當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當事人應(yīng)當遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

當事人在履行合同過程中，應(yīng)當避免的浪費資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

第七百二十二條承租人無正當理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

來源｜上海市靜安區(qū)人民法院

責(zé)任編輯：牛心蘭

聲明｜轉(zhuǎn)載請注明來自“上海高院”

關(guān)于印發(fā)《上海市房產(chǎn)面積測繪成果爭議處理辦法》的通知

房產(chǎn)面積測繪規(guī)范;房產(chǎn)面積測繪收費標準

各區(qū)住房保障房屋管理局，市房地產(chǎn)交易中心，各房屋調(diào)查機構(gòu)，各房屋調(diào)查成果管理部門，市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會：

經(jīng)評估，2014年5月制定的《上海市房產(chǎn)面積測繪成果爭議處理辦法》（滬房管規(guī)范權(quán)〔2014〕1號）需繼續(xù)實施，有效期延長至2028年12月31日。

特此通知。

2023年12月28日

(此件公開發(fā)布)

上海市房產(chǎn)面積測繪成果爭議處理辦法

第一條（制定目的）

為維護房地產(chǎn)權(quán)利人及其他有關(guān)當事人的合法權(quán)益，保障房產(chǎn)面積測繪成果的客觀、公正、正確，根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》（建設(shè)部、國家測繪局令第83號）相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本市行政區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)面積測繪成果爭議處理，適用本辦法。

第三條（申請復(fù)核和鑒定途徑）

對房產(chǎn)面積測繪成果有爭議的，有關(guān)當事人可以向出具房產(chǎn)面積測繪成果的房屋調(diào)查機構(gòu)申請復(fù)核，也可以向上海市房屋調(diào)查專家委員會（以下簡稱專家委員會）申請房產(chǎn)面積測繪成果鑒定（以下簡稱鑒定）。

第四條（申請復(fù)核和鑒定的當事人范圍）

下列當事人（以下簡稱異議人）可以申請復(fù)核或者鑒定：

（一）房產(chǎn)面積預(yù)測和實測的委托人（以下簡稱委托人）；

（二）尚未申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的商品房預(yù)購人；

（三）尚未申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的新建商品房買受人；

（四）專家委員會認為可以受理的其他有關(guān)當事人。

第五條（復(fù)核程序）

對房產(chǎn)面積測繪成果有爭議的，異議人可以在收到房產(chǎn)面積測繪成果報告或者測算表、計算表的十五日內(nèi)向出具房產(chǎn)面積測繪成果的房屋調(diào)查機構(gòu)申請復(fù)核。

房屋調(diào)查機構(gòu)應(yīng)當復(fù)核有爭議的房產(chǎn)面積測繪成果，并向異議人解釋房產(chǎn)面積測繪情況。異議人要求出具書面復(fù)核結(jié)果的，房屋調(diào)查機構(gòu)應(yīng)當在接受復(fù)核申請的三十日內(nèi)向異議人出具書面復(fù)核結(jié)論。

經(jīng)復(fù)核，房屋調(diào)查機構(gòu)更正房產(chǎn)面積測繪成果的，應(yīng)當書面告知異議人，并應(yīng)當更正房產(chǎn)面積測繪成果，及按有關(guān)規(guī)定申請更正房屋樓盤表信息。異議人不是委托人的，房屋調(diào)查機構(gòu)還應(yīng)當將房產(chǎn)面積測繪成果更正情況書面告知委托人。

第六條（房產(chǎn)面積測繪成果爭議鑒定）

房產(chǎn)面積測繪成果爭議鑒定（以下簡稱成果鑒定）是指專家委員會按照國家和本市有關(guān)法律、法規(guī)、房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)范等規(guī)定，對有爭議的房產(chǎn)面積測繪成果的合法性、規(guī)范性、準確性進行鑒定并出具鑒定結(jié)果報告的行為。

第七條（專家委員會）

專家委員會由上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會組織成立。專家委員會由本市從事房產(chǎn)測繪教學(xué)、科研和實務(wù)工作的學(xué)者、專家和專業(yè)人士等組成。

專家委員會鑒定受理窗口設(shè)在上海市房地產(chǎn)交易中心。

第八條（鑒定受理）

房產(chǎn)面積測繪成果有爭議的，異議人可以在收到房產(chǎn)面積測繪成果報告或者測算表、計算表的十五日內(nèi)或在收到房產(chǎn)面積測繪成果復(fù)核結(jié)果十日內(nèi)向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定。

異議人是委托人的，申請鑒定時，應(yīng)當提交以下文件：

（一）申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）房產(chǎn)面積測繪成果報告；

（四）申請人認為測繪成果有誤的證明材料；

（五）鑒定需要的其他材料。

異議人是其他當事人的，申請鑒定時，應(yīng)當提交以下文件：

（一）申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）證明與房屋測繪成果有關(guān)的購房合同、房產(chǎn)面積計算表、測算表等；

（四）申請人認為測繪成果有誤的證明材料；

（五）鑒定需要的其他材料。

對屬于本市政府部門核發(fā)且已歸集到電子證照庫的申請材料，能通過調(diào)用電子證照等途徑獲取的，申請人免于提交紙質(zhì)材料。

鑒定受理后，專家委員會應(yīng)當對異議人申請鑒定進行核實，不屬于本辦法第四條規(guī)定范圍的，應(yīng)當在七個工作日內(nèi)書面告知異議人不予鑒定的理由。

第九條（鑒定專家組）

專家委員會應(yīng)當自受理申請的七個工作日內(nèi)組織成立鑒定專家組。鑒定專家組一般由三人及三人以上單數(shù)組成，有較大影響的房產(chǎn)面積測繪爭議鑒定的鑒定專家組應(yīng)當由七人組成。

第十條（回避和保密）

鑒定專家組成員有下列情形之一的，應(yīng)當回避：

（一）鑒定項目的當事人；

（二）鑒定項目當事人的近親屬；

（三）與本案有利害關(guān)系；

（四）可能影響鑒定公正處理的其他情形。

參加鑒定人員對鑒定有關(guān)情況負有保守秘密的責(zé)任。

第十一條（鑒定程序）

鑒定專家組開展鑒定工作應(yīng)當按照下列程序：

（一）調(diào)閱成果管理部門備案的房產(chǎn)面積測繪成果資料和出具報告的房屋調(diào)查機構(gòu)工作檔案；

（二）集體審議調(diào)閱的資料；

（三）對申請鑒定的房產(chǎn)面積按照設(shè)計圖和有關(guān)資料進行計算，需要實地測量的，應(yīng)當重新進行實測；

（四）撰寫鑒定結(jié)果報告。

重大疑難鑒定項目，鑒定專家組可以申請?zhí)峤粚＜椅瘑T會全體會議集體審議決定。

第十二條（鑒定結(jié)果確定）

鑒定專家組的鑒定結(jié)果應(yīng)當由參加鑒定的專家作出，并按照多數(shù)意見確定。提交專家委員會討論的鑒定結(jié)果由出席會議的全體委員表決，并按照多數(shù)意見確定。

第十三條（鑒定結(jié)果報告）

鑒定結(jié)果報告一般應(yīng)當包括以下內(nèi)容：

（一）鑒定申請人、鑒定對象、鑒定事由等鑒定基本情況；

（二）鑒定所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)、測繪技術(shù)規(guī)范及其他有關(guān)資料等鑒定依據(jù)；

（三）鑒定結(jié)果和理由。

鑒定結(jié)果報告應(yīng)當由參加鑒定的專家簽章。

鑒定結(jié)果分為確認測繪成果或者不予確認測繪成果。

測繪成果合法、規(guī)范、準確的，專家委員會應(yīng)當出具確認測繪成果的結(jié)論。測繪成果不合法、不規(guī)范或者不準確的，專家委員會應(yīng)當出具不予確認測繪成果的鑒定結(jié)論。不予確認測繪成果的，專家委員會還應(yīng)當將鑒定結(jié)果報告送達出具房產(chǎn)面積測繪成果報告的房屋調(diào)查機構(gòu)。

鑒定結(jié)果報告由鑒定受理窗口通知申請人領(lǐng)取。

第十四條（更正成果）

專家委員會出具不予確認測繪成果的鑒定結(jié)果報告的，房屋調(diào)查機構(gòu)接到鑒定結(jié)果報告后，應(yīng)當更正房產(chǎn)面積測繪成果，并按有關(guān)規(guī)定申請更正房屋樓盤表信息。

第十五條（鑒定檔案）

鑒定工作完成后，專家委員會應(yīng)當將有關(guān)鑒定結(jié)果報告與工作底稿整理歸檔并長期保存。鑒定工作檔案主要包括以下內(nèi)容：

（一）鑒定受理材料；

（二）鑒定結(jié)果報告；

（三）鑒定工作中的調(diào)查取證材料；

（四）有關(guān)的會議記錄；

（五）鑒定工作其他有關(guān)的資料。

第十六條（測繪資料的調(diào)用）

鑒定所需有關(guān)測繪資料由專家委員會向房屋調(diào)查機構(gòu)調(diào)用，房屋調(diào)查機構(gòu)應(yīng)當在接到通知后的三個工作日內(nèi)將調(diào)用資料移送專家委員會。上海市房地產(chǎn)交易中心的房產(chǎn)測繪管理部門應(yīng)協(xié)助專家委員會調(diào)取有關(guān)測繪資料。

第十七條（鑒定工作期限）

鑒定工作期限是指自鑒定申請受理日起至通知鑒定申請人領(lǐng)取鑒定結(jié)果報告止所需的工作時間。

鑒定工作期限一般為六十日。

第十八條（鑒定費用管理）

鑒定收費標準由專家委員會參照國家有關(guān)房產(chǎn)測繪產(chǎn)品價格標準合理制定。

專家委員會確認測繪成果的，鑒定費用由申請人承擔；專家委員會不予確認測繪成果的，鑒定費用由出具房產(chǎn)面積測繪成果報告的房屋調(diào)查機構(gòu)承擔。

第十九條（其他事項）

出具房產(chǎn)面積測繪成果的房屋調(diào)查機構(gòu)已經(jīng)撤銷的，由承受其權(quán)利義務(wù)的單位負責(zé)復(fù)核；無承受其權(quán)利義務(wù)的單位的，異議人可直接申請鑒定。

第二十條（施行）

本辦法自2024年1月1日之日起施行，有效期至2028年12月31日。