房產大咖—房產大咖面對面

一季度已過，2024年房地產會變好？3名大咖這樣說

進入4月，中國也已踏入夏季。而廣州而言，這是自1961年以來最早的“氣候入夏日”。

在房地產市場，伴隨3月份結束，各地的成交數據紛紛官宣樓市三月有“陽春”。那么，2024年的房地產市場會進入夏季嗎？接下來的走勢會如何？

4月2日，觀點機構主辦的2024觀點年度論壇在廣州正式召開，其會議主題為“信心的周期”。會上，國家統計局原局長、陽光保險集團首席經濟學家邱曉華，中國房地產業協會商業文化旅游地產專業委員會秘書長、研究員蔡云，廣東省房地產行業協會會長王韶等業界大咖均對房地產市場形勢作出分析和預判。

邱曉華：

政策明確房地產要健康平穩

大家一定要有信心

國家統計局原局長、陽光保險集團首席經濟學家邱曉華在論壇上指出，今年中國經濟升溫可期，但不確定性也不可忽視。

對于當前的房地產形勢，邱曉華指出，從今年前兩個月的房地產表現情況看，深度調整還在路上。但未來政策是明確的，房地產要盡快回到平穩、健康發展的軌道，國家從財政到金融、到主管部門都在積極地支持房地產，所以大家一定要有信心。

邱曉華指出，房地產在現階段往前走，政府責無旁貸的要解決歷史問題。雖然已從去年下半年開始推出三支箭，但還是有一些限制政策需要政府考慮。而作為房地產開發商而言，盤活存量也需要想辦法，只有兩邊配合，才能解決問題。

“對開發商來說，今后的路一定是怎么建好的房子，以質量求勝，怎么以環境來求勝，比如新型的建材、智能化的管理等等”。邱曉華表示，開發商將運營和開發相結合，需要解決三個最關鍵的因素：怎么建設高質量的房子，怎么提供高水平的服務，怎么適應大環境變化階段綠色轉型、智能化轉型的需要。

邱曉華認為，在這個過程中，政府需要建立穩定的政策，讓政策的預期有一個穩定性，不能夠多變，“要讓企業家能做事，能做成事的機制要建立起來；讓消費者能消費，有意愿消費的機制要建立起來；對政府官員來說，能擔當、能負責、能作為的機制要建立起來，這才是最好的營商環境”。

蔡云：

賽道變了，市場變了

開發商的努力方向和手段也要變

中國房地產業協會商業文化旅游地產專業委員會秘書長、研究員蔡云在會上指出，一個成熟、穩健的房地產市場，在供求關系達到平衡時才是最好的市場。這些年來，國家出臺房地產政策和措施，都是在尋求達到這樣的平衡。

“當今的市場，從需求端看，老百姓的購房消費肯定是存在的。對美好生活的向往，以小換大、以舊換新，隨著人口的改變、收入的改變、居住條件的改變，還有非常大的需求”。蔡云指出，從供應看，這些年房地產開發企業從無到有、從小到大，把這個行業支持到將近20萬億的規模。

蔡云表示，當前國家政策在重大調整時期，開發企業要考慮如何拿出適應市場的好產品，如何供給好房子，以適應這個市場的需要。她建議開發企業一定要正視當今的現實，比如前些年的房地產開發模式帶來的效應，還有當前國家的新舊動能轉化、產業結構調整、人口減少，包括后疫情時代帶來的影響等等。解決這些問題，一個是國家的引導政策，同時還有開發企業自己調整產業方向。

蔡云認為，現在面臨的城中村改造、城市更新、舊改等等，其實都是在向存量資產要效益的最好措施。開發商應該清醒地認識到，賽道變了，市場變了，努力的方向和手段也要發生根本性的變化，這才取勝的唯一辦法。

蔡云認為，隨著房地產供求關系的變化和產業政策的調整，房地產存量時代的到來，商業地產是中國整體實體資產的重要構成部分。“我們粗略估計中國整體實體資產的資本價值應當在150-200萬億元之間，其中狹義的商業地產在40萬億-50萬億元，占比可能在30%左右。作為一個綜合性的市場，房地產服務市場是一個巨大的經濟體。”

此外，蔡云亦指出，“十四五”期間重點計劃新增650萬套保障性住房，保障性租賃住房解決的是新市民住房問題最直接的方式，是房地產企業轉型發展的重要方向。

王韶：

今年重點核心城市房地產市場有望復蘇筑底

廣東省房地產行業協會會長王韶在會上指出，不能把中國房地產等同于國外。在中國，房地產是一個永續性的行業，只要有人就有需求。尤其在當下，城市更新、家庭戶小型化，人口流動頻繁，還有人的壽命不斷地延長，整個住房消費不斷地呈多元化發展，只不過可能供需總量會相對縮小。

“哪怕沒有18萬億了，5萬億、8萬億、10萬億也是一個天量，用廣東話而言就是‘有得做’，所以不用擔心”。王韶認為，房地產長期穩定向好的基本面沒有變，只不過復蘇、回暖需要一定的時間，更需要我們的信心和耐心。

王韶指出，現在房地產的困難，流動性不足是第一大難題，接著就是供需雙弱、房價下降、成交緩慢、回款困難、庫存增多、資產受損等等。但隨著各項優化政策的落實，廣東的一些縣域，春節期間的成交量不比廣州差。而在3月份，可以看到一些重點城市，不管是土地市場還是上門到訪量，以及成交量，比節前都有明顯的增加，回暖的勢頭比較明顯，“所以我個人大膽預測，今年內重點核心城市有望復蘇筑底，并穩步向新發展模式過渡發展”。

王韶表示，之所以如此判斷，是基于他所理解的4個信心動力源：首先是國家對穩定市場的決心堅定，其次住房是中國老百姓最真切的民生要求；第三，改善性需求支撐大，中國人不缺房，缺的是好房子；第四是新發展模式的良性循環。

王韶指出，在新發展模式里面有一個重要的環節，就是長期以來，我們的居住習慣非常頑固——房非買不能住，租賃住房的觀念非常淡薄，此外還貪新、求大、戀近。王韶認為，隨著高速、高鐵、地鐵、輕軌、城軌等快線的快速發展，城市跟城市之間的時間、空間距離不斷地縮小，租房將會成為一種常態。如此，在這個時候建立和完善租售并舉、租售同權的新住房機制，可以讓住房真正回到居住和消費的屬性，從而穩定整個房地產市場。

采寫：南都·灣財社記者 邱永芬

百位大咖眼中的2024｜北京市房地產法學會趙秀池：在政策底到來之際，該買房就買房

風口財經記者 張亭旺

2023年，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，樓市相關政策轉向。過嚴過緊的房地產政策逐步松動，基礎性制度的完善被安排上日程，新模式的探索加速，房地產市場向新時代邁步。

2024年房地產形勢如何？如何破局？首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，2024年，保障房建設、城中村改造、平急兩用基礎設施三大工程是房地產發展新模式的重要抓手。伴隨著配售型保障房加速建設，保障房與商品房運行、雙輪驅動的房地產新發展模式將在各大城市實現，保障房與商品房的關系將更加理順，保障歸保障、市場歸市場，在做好保障房兜底的同時，商品房會回歸商品屬性。良性循環的平穩健康發展的房地產市場一定會實現。房價也會更好的從供求關系上反應出來，人口凈流入城市與人口凈流出城市，人口有吸引力的城市與人口沒有吸引力的城市，各城市分化仍然會加劇。

趙秀池表示，雖然高房價下租房劃算，但租房與購房比較而言，購房還是更穩定，能夠解決孩子上學、落戶問題，如果不接受租房，剛需和改善性住房需求，在政策底到來之際，該買房就買房。如果是投資的需求一定要謹慎出手。

展望2024年，她總結到，貳零貳肆，未來可期。先立后破，打牢根基。任重道遠，政策發力。保障兜底，市場給力，三大工程，更新模式。爬坡過坎，艱難無比。重樹信心，陽光樓市。是租是買，因人而異。因地因時，打算仔細。適合自己，幸福長期。