西安房產按揭,按揭可以拿到房產證嗎
最新！西安各銀行房貸利率表曝光！最低5.3%
來源：西安樓市情報
此前，五年期LPR利率下調10個基點，對于購房者而言，簡單理解，即月供將會變少。
不過，一直有粉絲在群里咨詢：LPR利率下降，那西安各大銀行的房貸利率，目前是多少？ 哪家銀行 利率更低，花的錢更少？
為了解決大家的疑惑，樓市情報專門利用大半天時間電話咨詢了部分銀行，得到了10家銀行最新的房貸執行利率情況。
如果你或者身邊朋友準備近期買房，請務必將本篇文章轉發給他。
01 最新調查！西安部分銀行房貸利率是多少？
昨日上午，西安樓市情報隨機對西安部分銀行進行了電話咨詢，調查的結果如下：
從表格看到，利率較低的是光大銀行，首套房利率是5.3%，二套房利率是5.55%。
從了解到的各銀行情況來看，目前首套房的房貸利率在5.3-5.68%之間，二套房利率在5.55-5.88%之間。
不過，在電話咨詢的過程中，多家銀行均強調，每家銀行的各支行都有對應的合作樓盤，具體的房貸利率視支行與樓盤具體情況而定。
值得注意的是，各家銀行在提到具體的利率時，都提到了個人征信。
也就是說，以上表格中的房貸利率只是各大銀行執行的一般標準，決定按揭情況的最根本因素，還是購房者的個人征信情況以及不同銀行各支行與開發商的合作政策。
因此，同一家銀行與不同的樓盤，或者不同銀行與同一家樓盤，簽訂的貸款利率可能都會有所差異。
只有先明確意向的樓盤后，再向樓盤合作銀行的個貸部具體咨詢。
那全國整體情況如何呢？
就了解到的西安部分銀行執行的房貸利率看，在全國來說，還是比較高的。
目前，全國首套房最新的房貸平均利率為5.43%，二套房貸款平均利率為5.74%。
不過，整體來看，今年開始，房貸利率一直呈下降趨勢。
02 利率下降，對買房人影響大嗎？
受疫情沖擊，4月20日，迎來央行力度最大的一次降息。
其中 1年期LPR利率為3.85%，此前為4.05%；5年期LPR利率為4.65%，此前為4.75%。
（中國官網截圖）
降息后，對買房人影響大嗎？
當下房貸利率計算是：貸款基礎利率（LPR）+基點形成。
加點：每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。
舉個例子：按最新的五年期以上LPR利率4.65%計算，某銀行測算后首套房加點90個基點（100個基點為1%），你的房貸利率也就是5.55%。
對于貸款100萬元、期限30年的個人來說，按照等額本息還款方式計算，月供為5709元。
每降息5個基點，月供每月可以減少約30元，合計30年就能減少利息大約10800元。
4月份降息10個基點，相當于月供降低約60元，合計節省21637元。
從整體趨勢來看，今年開始，房貸利率一直呈下降趨勢。
LPR利率是每月20日統一報價，據專業人士預測，5月的LPR大概率還會下降，結果如何，關注西安樓市情報，我們將會在當天第一時間發送消息。
03 已經買房的，要不要轉換LPR?
央行去年發布公告，2020年3月1日起，存量浮動利率貸款原則上于2020年8月31日前完成LPR房貸合同的轉換。
存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款。
哪些貸款需要換：主要是2020年1月1日之前簽訂商業貸款房貸合同以及混合貸中商業貸款的部分。
如果在2020年1月1日之后，不用考慮這個問題。
提醒一下大家，定價基準轉換的辦理時間是2020年3月1日至8月31日，過期就不能辦理了。
另外需要注意的是，只有一次轉換機會，一旦你選定某一個利率模式后，今后是不能再做改變的。
如今，對于正在還房貸的人，糾結的問題是：到底要不要轉換LPR？
我們的建議：視情況而定。
①如果你的房貸還剩1-5年，建議按照原合同固定利率執行。
如果還貸期限剩五年以內的，按照時間推算，大概率是2000年以前或者更早時間買的房，利率基本都有折扣，當時房價有多低，現在月供有多低，心里有數，就別折騰了。
②如果你的房貸剩6年以上，可以選擇改為LPR+基點。
從目前國內經濟形勢來看，未來五年內LPR是下行趨勢，各國都在降息刺激經濟，因此現在轉換，未來幾年內，每年的房貸也會少還一些。
不過需要注意一點的是，如果你的還貸時間大于20年，在這么長的時間周期里，誰都看不清未來經濟會發展成什么樣。
如果以后LPR降低，那么你就可以享受到降息帶來的優惠。但如果LPR升高，你也要承擔利率變高帶來的更高的利息成本，因此，還是要慎重考慮。
以上觀點僅供參考。
最后，需要說明的是，這里所說的是商業性住房貸款，公積金貸款不需要轉換。
文章來源：西安樓市情報
西安樓盤業主發“停貸聲明”直指按揭貸款未入監管賬戶 西安新政來了
經濟觀察網 記者 蔡越坤 2022年8月5日是徐磊的房貸的還款日，但這一次，他不打算還了。
作為西安市未央區“世茂·璀璨傾城二期”項目的業主，徐磊的房子在2022年6月30日已經到了交房期。然而，房子并沒有如期交房。
2019年7月，徐磊以總價近140萬元買入了一套107平方米的房子，當時首付不到30%，共計45萬；貸款94萬元，貸款銀行為交通銀行西安分行，貸款利率為5.6%。
徐磊說，之前，他和家人一直處于一邊租房一邊還房貸的生活——付房租的同時，每個月需要還房貸及車位貸累計將近6700元。
原本希望6月30日可以順利搬進新房，但是未能如期交房的噩耗打破了他的計劃。
多位“世茂·璀璨傾城二期”項目業主向記者表示，目前小區數百位業主已經自主聯合發布了“停貸告知書”的聲明。截至7月14日，部分業主已經采取了停貸的措施。
其中一位已經停貸的業主向記者表示，停貸后其已經收到了銀行發送的短信，短信內容提示稱：到期如未及時還款，您的逾期信息將被報送至個人征信數據庫。
該業主稱，并不是沒有想過停貸后帶來的連鎖反應，可能影響征信，以及可能造成工資卡被凍結，但自己沒有選擇。他希望停貸能夠引起各方重視，可以“保交樓”。
據了解，“世茂·璀璨傾城二期”開發商為“陜西開城實業有限公司”，是世茂集團旗下子公司，總包方為陜西建工集團有限公司和中鐵建設集團有限公司西北分公司。
除了“世茂·璀璨傾城二期”，據記者不完全統計，在西安，發布了“停貸告知書”的聲明的小區還包括德杰狀元府邸二期、綠地蘭亭公館等。目前延期交房的包括西安錦領公寓、西安易合坊等多個小區。
停貸告知
多位“世茂·璀璨傾城二期”項目業主向記者表示，7月12日，該項目數百名業主聯合發布了“停貸告知函”，正式宣告將對渤海、秦農、中信、昆侖等十幾家銀行牽涉該樓盤的按揭貸款銀行強制停貸。
“停貸告知函”中指出：
現在，因購房資金被挪用，我們買的房子停工爛尾，未能按合同約定的交房時間交付。對此，你們負有不可推卸的法律責任。
故我們業主一致決定，自7月起，暫停償還貴行的按揭貸款，直至房子交付。嗣后，一旦房子交付，我們將立即恢復還貸。”
根據“停貸告知函”內容，記者發現，“世茂·璀璨傾城二期”項目業主爭議點在于按揭款脫離了監管，導致房子出現了爛尾。因為目前房子已經出現了延期交付的情況，因此業主們希望當房子交付后，才會恢復還貸。
按揭貸款未入監管賬戶
7月14日，“世茂·璀璨傾城二期”項目的業主向記者提供了多份關于陜西銀行保險違法行為舉報調查意見書回函，其中顯示，多位業主的按揭貸款未劃入陜西開城實業有限公司開立在渤海銀行的預售資金監管賬戶。
其中一份陜西銀保監局向一位業主涉及昆侖銀行西安分行按揭貸款的調查回函顯示：
“你向昆侖銀行西安分行申請個人住房按揭貸款142萬元用于購買‘世茂璀璨傾城’項目住房。放款資料顯示，昆侖銀行西安分行于2019年9月17日將142萬元貸款劃入陜西開城實業有限公司在昆侖銀行西安分行未央湖花園支行開立的賬戶（賬號：79102100454310000015），未劃入陜西開城實業有限公司開立在渤海銀行的預售資金監管賬戶(賬號：2003603319000283)。針對該問題，我局將在職責范圍內采取相應的監管措施。”
另一份陜西銀保監局向一位業主涉及秦農銀行蓮湖支行個人住房按揭貸款未劃入預售資金監管賬戶的事項已調查回函顯示：
“你向秦農銀行蓮湖支行申請個人住房按揭貸款60萬元，用于購買“世茂璀璨傾城項目”住房。放款資料顯示，秦農銀行蓮湖支行于2019年10月22日將60萬元貸款劃入陜西開誠實業有限公司在秦農銀行蓮湖支行開立的賬戶（賬號2701051801201000132023)，未劃入預售資金監管賬戶。針對該問題，我局將在職責范圍內采取相應的監管措施。”
（“世茂·璀璨傾城二期”項目業主提供）
據上述“世茂·璀璨傾城二期”項目業主提供的陜西銀保監局回函還涉及建行、工行、中信銀行、浙商銀行、華夏銀行等多家貸款銀行，均顯示業主按揭貸款未劃入陜西開城實業有限公司開立在渤海銀行的預售資金監管賬戶。
7月14日，為有效防范商品房延期交房增量問題，西安市住房和城鄉建設局聯合西安市金融工作局等部門聯合發布《防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知》。
通知第六條指出，商品房預售資金全額入賬。商品房預售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應全部直接存入專用監管賬戶進行監管，開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。
第十條指出，夯實銀行責任。商業銀行違反預售資金監管協議，未經轄區住建部門核實同意，擅自撥付監管資金的，應當負責追回資金；無法追回的依法承擔相應賠償責任。
在此之前，根據2021年3月19日西安市住房和城鄉建設局發布的《西安市商品房預售資金監督管理辦法》的通知，第九條明確指出，商品房預售資金應全部直接存入專用監管賬戶進行監管，開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。
此外，第二十八條指出，監管銀行違反規定或未按照商品房預售資金監管協議約定，擅自收存、維護以開發企業名義轉入的資金，未按規定監控、反饋購房貸款入賬情況，擅自撥付資金，或存在其他違規行為的，依法承擔相應法律責任；市住房建設行政主管部門可按合作協議約定暫停合作關系。購房貸款發放銀行未按規定將發放的貸款資金直接劃轉至監管賬戶的，依法承擔相應法律責任；市住房建設行政主管部門可按合作協議約定暫停合作關系。
而商品房預售資金，是指房地產開發企業取得《商品房預售許可證》預售商品房時，購房人按照合同約定支付給開發企業的購房款,包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款。
開發商何時交房？
根據記者向多位“世茂·璀璨傾城二期”項目的業主采訪發現，開發商何時交房是業主關注的問題之一。
對于停貸的后果，徐磊也斟酌了很久，擔心可能會導致個人征信出現等出現一系列問題。他希望業主集體抱團停貸能夠引起相關方的重視，促進項目盡快施工建設，只要房子順利交付了，也不會出現停貸的情況。
對于“世茂·璀璨傾城二期”項目施工進展情況，世茂相關人士7月14日向記者表示，該項目于6月下旬已經復工了，但是業主對于復工的程度不滿意。目前集團內部也在研究，把更多的資金調撥過去支持項目的建設。
而談及地產行業出現延期交房增多的情況，該人士也表示，當前地產企業遇到了流動性困難，不是企業不愿意復工，而是現金流有限。企業還是會優先把錢先投到能產生正現金流的項目，因為這樣才能收到回款，再去支援那些沒有產生現金流的項目，這是房企現在生存的一個艱難狀況，這也是行業當前流動性環境下的普遍性選擇。
據不完全統計，近日，已有約150個停工或爛尾樓盤項目的業主發出停貸告知書，涉及鄭州、長沙、武漢、西安、南昌、上海、重慶等多個城市。購房人強制停貸能否解決爛尾樓的問題？是否會引發大規模的購房人停貸斷供?
對此，上海市光明律師事務所律師付永生表示，該現象反映出買受人對開發商能否依法、依約、按期履行交房義務，有深深的擔憂。若普遍存在不能依法、依約、按期交房的現象，甚至出現爛尾現象，則意義重大。
付永生稱，買受人強制停貸不能夠直接解決爛尾樓問題，但有助于引起政府、銀行進一步強化購房款的監管和專款專用制度，從而降低因為購房款被挪用而導致的項目爛尾的發生概率。在沒有依法解除擔保貸款合同的情況下，如果銀行不存在違反監管規定，買受人以聲明方式明確表示停止還貸，即以聲明方式明確表示不履行還款義務或者真的不還貸，就均屬于違約行為。若不能意識到“買受人停貸聲明”的法律后果，可能會引起越來越多的類似模仿聲明，但是否真的停貸，則取決于項目的開發進展以及買受人對商品房價值的預期與經濟能力等。
不過，對于預售資金未進入監管賬戶的情況，付永生律師認為，如果銀行違反了規定，比如將專項用于開發建設的購房款資金劃入非專門賬戶甚至用于其他用途，從而導致商品房項目發生停工、爛尾的，買受人集體發出停貸的聲明就具有正當理由。
斷供風波范圍多大、有何傳導鏈條？
華泰證券固定收益動態點評表示，斷供首先影響涉事主體和相關區域，目前規模有限但提防效仿蔓延。更需要提防的是，斷供風波沿信用鏈條產生的連鎖反應沖擊金融體系。用目前停工項目或違約房企項目規模等方法推測斷供規模容易夸大其詞。當業主斷供時，一旦銀行啟動訴訟程序，業主存在成為失信人、失去房屋所有權、承擔訴訟費等風險。從過往判例看，除非房價大幅下跌或有充分法律依據，否則斷供很難是普遍性現象。值得安慰的是，本次斷供風波并非居民資產負債表所致，更多是“保交樓”的手段。因此，地方政府協調下保交樓等政策如果能夠落到實處，能夠有效的避免風險的傳染。
（應受訪者要求，文中徐磊為化名）
