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合肥經開大學城11月最貴的小區均價超過4萬/平，均價22134元/平
買房了嗎？這句話適合于家庭聚會、相親約會、朋友聚會等等場合。合肥11月的房價也已經新鮮出爐。據房天下研究院發布，合肥11月二手房參考均價18345元/平，環比10月上漲0.01%，同比去年同期上漲13.14%。其中經開大學城11月二手房參考均價22134元/平，環比10月上漲0.01%，同比去年同期上漲18.56%。
一、大學城二手房房價走勢
經開大學城11月二手房參考均價22134元/平，環比10月上漲0.01%，同比去年同期上漲18.56%。最近一年中，9個月房價上漲，3個月房價下跌。
圖1：大學城二手房價格走勢
數據來源：房天下研究院
二、大學城二手房住宅11月最貴的小區均價超過4萬/平
大學城二手房住宅11月最貴的小區為綠城翡翠湖玫瑰園，均價超過4萬/平。
表1 大學城二手房均價較高的TOP20小區
數據來源：房天下研究院
三、大學城熱門小區房源推薦
TOP1:綠城翡翠湖玫瑰園，均價49246元/平，網友關注指數46。
TOP2:翡翠花園，均價17404元/平，網友關注指數38。
TOP3:世茂翡翠首府，均價28140元/平，網友關注指數37。
TOP4:錦繡大地城，均價15262元/平，網友關注指數33。
TOP5:禹洲翡翠湖郡，均價24795元/平，網友關注指數27。
2024年這608套二手房依然能賣到3萬+，憑什么？
想必很多人都關心一個問題，在當下的二手房市場，什么樣的房子還能賣到3萬以上？
在討論這個問題之前，我們先看一組數據。班長整理了2022-2024年貝系上半年的成交數據，其中的2022年1-6月，在11318套成交中，3萬以上成交了1061套。
2023年1-6月，合計有13041套成交，3萬以上成交了1266套。
而到了2024年，1-6月成交了13320套二手房，銷量居近三年之首，但3萬以上的成交只有608套，相較于2023年與2022年下滑的幅度非常明顯。
這其中的原因，我們可以有很多理解，如二手房價格下滑、改善購房者觀望、改善購房者進入新房市場、投資客戶退場等等。
不過，在如此低迷的市場下，依然能維持3萬以上的價格，并且有成交，證明這些小區都具備各自的優勢。
- 區域特征
大家都知道，合肥房價最高的區域是政務，但如果說高單價房源成交數量，廬陽區一直是遙遙領先。雖然有四里河板塊改善盤的加持，但核心原因還是是廬陽區擁有42/45/南門等頂級中小學學區，占據成交主力，且價格高企（大多面積較小）。
在廬陽區之后，分別是政務區和濱湖區，這兩個熱門區域排名前列都是意料之中，或地段+學區+產品，或地段+學區，或地段+產品，各具特點。
蜀山區排名第四，其中50中學區房的占比也非常高。其實，蜀山區核心地段的改善樓盤是非常匱乏的，類似金隅南七里這種樓盤，雖然學區不占優，憑借產品優勢，價格表現優異，有5套3萬以上成交。
第五位是經開區，經開區也很有特點，3萬以上成交房源主要集中在兩個小區，分別是綠城玫瑰園和國耀花半里，一個是居住+學區，一個是小戶型學區房，也位居合肥3月以上小區成交量第一和第二的位置。
之后分別是包河區和高新區，包河區雖然也有學區房，但占比不足一半，其它都是一些改善樓盤。其中又以政務東板塊表現最好，建發雍龍府成交8套，中海央墅成交3套，占總成交的三分之一以上。
高新區的3萬以上成交主要集中在蜀西湖板塊，北雁湖北習友路沿線改善盤，如悅湖山院、湖山源著、西山林語的成交量都在4套以上，西山林語更是高達9套，在全合肥也排名靠前。
二、學區房
關于學區房一直爭議是比較多的，有人覺得學區房正逐漸失去價值、無人問津，也有人覺得學區房是剛性需求。這幾年“學區房”市場變化也確實很大，和普通住宅市場一樣，分化明顯，有不少“學區房”價格大幅回落。
不過與其說是“分化”，不如說是回歸理性，前幾年隨著教育集團化的推行和樓市上行，一時間遍地“名校”和“學區房”。
如今隨著市場下行、教育集團化的普及，買房人越來越理性的看待學區這個問題，畢竟一所頂級學區的產生，從踐行自己的教育理念，中間不斷的修正與完善，到擁有成熟的理念、豐富的教育經驗、優秀的師資力量，這需要很長的時間。
所以一些沒有時間沉淀、成績支撐的學校，已經陸續被排除到“學區房”的范疇之外，對教育重視的家長往頭部學校集中，也只有這些學校才能被稱為學區房。現在購入學區房的這部分家庭，也屬于真正關注小孩教育，并不會因為害怕學區房貶值而放棄購買。
所以45/42/50東/50西/50新/48中/168玫瑰園西/46中/38中等學區房，依然能具備不同的溢價，其中又以南門+45中的表現最為亮眼，不乏5萬以上成交（上面僅指本部學區）。
三、地段+學區
“品質”是現在樓市里一個高頻詞語，產品的更新迭代也確實帶來了更好的居住體驗。那如果小區的品質沒有優勢，憑借地段和學區能不能賣上高價？答案肯定是可以。
其中最典型的當屬政務區，政務區因為開發時間相對較早，大高層產品多，普遍存在容積率高、品牌房企少、戶型和品質一般的問題，但憑借政務區的地段、配套，以及50新的學區優異，在當前市場下依然不乏3萬以上成交。
四、熱門區域+品質+學區
在這里，我們要辯證的看待品質和學區的問題。現在產品更新迭代很快，早年開發樓盤綜合品質與新房肯定有一定差距，但在板塊內對比其它樓盤是占據優勢的、稀缺的，我們也可以稱之為“品質”的。
其中最具代表性的應該是南門+45中的合作經濟廣場，產品非常普通，一環內的位置+最頂級學區組合內，稀缺性非常強，價格表現十分亮眼。
而并不是每位買房人都追求頂級學區，次一級學區或者生源房，或者居住和上學分開，買一套改善居住，再買一套小戶型掛學區，同樣是很多人的選擇。類似50蜀外、48龍川、46中山等等都有這種小區。
五、熱門區域+品質
一些熱門區域的樓盤，雖然學區普通、甚至存在劣勢，但憑借品質優勢，價格依然表現不錯。主要是地緣性改善需求旺盛，買房人購買力強、也能承受一定溢價，不過學區的劣勢也影響其在同檔樓盤中的價格上限。
最后，接下來的市場，隨著前期競品質樓盤陸續交付，限價取消后改善樓盤綜合品質再上一個臺階，以后的二手房市場的品質同樣要卷起來了。這些樓盤會有什么樣的表現，也同樣值得關注。
