房產(chǎn)商資金、房地產(chǎn)項(xiàng)目資金計(jì)劃

4萬(wàn)億元！“沒(méi)想到能給到這么大的資金規(guī)模”，有開發(fā)商直言“政策出乎意料”

每經(jīng)記者：劉頌輝 每經(jīng)編輯：程鵬,陳夢(mèng)妤

新增100萬(wàn)套城中村改造、4萬(wàn)億元項(xiàng)目信貸規(guī)模，存量房貸利率下調(diào)惠及5000萬(wàn)戶家庭、1.5億居民??五部門同臺(tái)發(fā)聲穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，引發(fā)行業(yè)人士和資本市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注。

“這次政策有點(diǎn)出乎意料了，從沒(méi)想到‘白名單’信貸規(guī)模能夠翻倍到4萬(wàn)億元。”

10月17日上午，國(guó)新辦發(fā)布會(huì)后，一家總部位于上海的大型房企內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，如果各項(xiàng)措施得以落實(shí)，市場(chǎng)信心將逐步得到恢復(fù)，房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”的保底目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，“在我的理解中，這個(gè)資金規(guī)模在當(dāng)年足以拯救整個(gè)市場(chǎng)，促使經(jīng)濟(jì)面煥然一新，如今這只是政策之一”。

發(fā)布會(huì)上，住建部部長(zhǎng)倪虹明確，將通過(guò)貨幣化安置房方式新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造、危舊房改造，重點(diǎn)支持地級(jí)以上城市，對(duì)條件比較成熟、通過(guò)加大政策支持力度可以提前干的項(xiàng)目，可以提前干、抓緊干。

多家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)和房企人士認(rèn)為，此舉將有利于擴(kuò)大房地產(chǎn)銷售需求，對(duì)整體市場(chǎng)銷售行情產(chǎn)生正面影響。

江蘇南通一處存量閑置土地 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

“10月相關(guān)數(shù)據(jù)一定會(huì)是積極樂(lè)觀的”

??

倪虹表示，住建部已會(huì)同財(cái)政部、自然資源部、、金融監(jiān)管總局等部門，指導(dǎo)各地迅速行動(dòng)，抓存量政策落實(shí)，抓增量政策出臺(tái)，打出一套“組合拳”。“組合拳”怎么打？概括起來(lái)包括“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”。

在“兩個(gè)增加”方面，倪虹表示，將通過(guò)貨幣化安置房方式新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造、危舊房改造，利用五項(xiàng)政策支持貨幣化安置房：一是重點(diǎn)支持地級(jí)以上城市，二是開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)給予專項(xiàng)借款，三是允許地方發(fā)行專項(xiàng)債，四是給予稅費(fèi)優(yōu)惠，五是商業(yè)銀行根據(jù)評(píng)估發(fā)放貸款。

回顧我國(guó)棚改貨幣化安置工作，共分為三個(gè)階段，2014年開始全國(guó)推廣，2015~2018年貨幣化安置比例與棚改規(guī)模雙雙走高，年均實(shí)際開工總量在600萬(wàn)套左右，2019年后棚改開工量大幅縮減，計(jì)劃調(diào)整為285萬(wàn)套。

上述房企內(nèi)部人士為此叫好，其表示：“新增100萬(wàn)套城中村改造，意味著有100萬(wàn)個(gè)拆遷機(jī)會(huì)產(chǎn)生，無(wú)論一手房還是二手房，就能創(chuàng)造100萬(wàn)個(gè)置業(yè)可能，對(duì)樓盤銷售行情有著積極影響。”

58安居客研究院院長(zhǎng)張波也分析指出，以貨幣化支持安置房為主的方式，不再主要新建安置房，有利于市場(chǎng)上存量住宅的消化，同時(shí)把更多選擇自主權(quán)給到購(gòu)房者，減少更新過(guò)程中的各類過(guò)渡性安排。而且本身重點(diǎn)支持的是地級(jí)以上城市，尤其是人口集中的大城市，對(duì)這類城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求提升將起到一定作用。

“雖然本次規(guī)模相比2015年的貨幣化棚改涉及的城市面要窄，在城市中啟動(dòng)的規(guī)模也會(huì)更小一些，但政策側(cè)的保障力度更強(qiáng)，更加關(guān)注涉及群眾的實(shí)際需求。”張波認(rèn)為。

在發(fā)布會(huì)上，倪虹提到，中國(guó)房地產(chǎn)在系列政策作用下，經(jīng)過(guò)三年不斷調(diào)整，市場(chǎng)已經(jīng)開始筑底，10月相關(guān)數(shù)據(jù)一定會(huì)是積極樂(lè)觀的結(jié)果；對(duì)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”充滿信心，接下來(lái)是要齊心協(xié)力把組合拳打好、狠抓落實(shí)，讓這些政策效果能夠充分顯現(xiàn)。

這在一家華南房企上海區(qū)域公司的營(yíng)銷總監(jiān)看來(lái)，“是值得振奮的一段回答。”其認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷的行情下，中央部委層面明確了“市場(chǎng)開始筑底”，并提出銷售回升的預(yù)期，這有利于穩(wěn)定購(gòu)房者信心，促進(jìn)市場(chǎng)良性循環(huán)。

“沒(méi)想到能給到這么大的資金規(guī)模”

市場(chǎng)筑底，行業(yè)“止跌回穩(wěn)”是各家企業(yè)和機(jī)構(gòu)關(guān)注這場(chǎng)發(fā)布會(huì)的重點(diǎn)，不過(guò)，最受開發(fā)企業(yè)關(guān)注的，是會(huì)議明確年底前將“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億元。

有企業(yè)直呼，“沒(méi)想到能夠給到這么大的資金規(guī)模”。

根據(jù)金融監(jiān)管總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企在發(fā)布會(huì)上的表態(tài)，截至10月16日，“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過(guò)貸款達(dá)到2.23萬(wàn)億元。預(yù)計(jì)到2024年底，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額將翻倍，超過(guò)4萬(wàn)億元。

而且，其表示，要將商品住房項(xiàng)目貸款全部納入“白名單”，做到“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目，商業(yè)銀行要做到“應(yīng)貸盡貸”，優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。

上述房企內(nèi)部人士坦言，房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度推行以來(lái)，在公司內(nèi)部的關(guān)注度非常高，年初集團(tuán)通知各個(gè)區(qū)域公司緊急申報(bào)了一批。可是，在實(shí)際操作過(guò)程中卻感到了“雞肋”效應(yīng)。原因是原本申報(bào)的六七十個(gè)項(xiàng)目，銀行成功放款的數(shù)量相當(dāng)于打了三折，以至于一批陷入困難的項(xiàng)目沒(méi)有有效解決。

“如果4萬(wàn)億元信貸資金得到落實(shí)，我們肯定得考慮，重新啟動(dòng)‘白名單’項(xiàng)目的推薦業(yè)務(wù)，甚至是增加申報(bào)。”該房企人士表示，要是有了這筆資金，很多困難項(xiàng)目就能得到盤活，復(fù)工建設(shè)后完成交付，甚至產(chǎn)生新的銷售額。

與此同時(shí)，自然資源部副部長(zhǎng)劉國(guó)洪表示，盤活存量閑置土地也是自然資源部門當(dāng)前工作的重點(diǎn)，下一步將考慮優(yōu)先回購(gòu)企業(yè)無(wú)力開發(fā)或者不愿繼續(xù)開發(fā)、尚未動(dòng)工建設(shè)的住宅、商服用地，及時(shí)匹配專項(xiàng)債券等資金。另外，將會(huì)同相關(guān)部門，研究設(shè)立收購(gòu)存量土地專項(xiàng)借款，作為專項(xiàng)債券的補(bǔ)充，由央行提供專項(xiàng)再貸款支持。

據(jù)一家出險(xiǎn)房企的內(nèi)部人士介紹，以前公司開發(fā)規(guī)模大，陷入債務(wù)困難之后，一些項(xiàng)目開發(fā)不得已停滯。這兩年，公司陸陸續(xù)續(xù)和地方政府協(xié)商溝通，未開工的項(xiàng)目由地方國(guó)資平臺(tái)接手股權(quán)，或者向地方政府申請(qǐng)退地。比如在江西省，就曾實(shí)現(xiàn)過(guò)土地收回。

該人士希望有關(guān)專項(xiàng)債券的資金能夠落實(shí)，促使地方政府通過(guò)招商引資啟動(dòng)項(xiàng)目，從而帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈盤活。

記者|劉頌輝

編輯|程鵬 陳夢(mèng)妤 杜恒峰

校對(duì)|陳柯名

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

｜每日經(jīng)濟(jì)新聞 nbdnews 原創(chuàng)文章｜

未經(jīng)許可禁止轉(zhuǎn)載、摘編、復(fù)制及鏡像等使用

每日經(jīng)濟(jì)新聞

房企加速回籠資金，行業(yè)內(nèi)頻現(xiàn)大宗資產(chǎn)交易

規(guī)模房企加速了處置資產(chǎn)的節(jié)奏，被列入出售清單中的既有開發(fā)項(xiàng)目，也有寫字樓、酒店，還有公司股權(quán)等。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)顯示，12月至今，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的資產(chǎn)出售事項(xiàng)已有6筆，涉及金額超83億元。另?yè)?jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，此前11月，重點(diǎn)房企并購(gòu)交易有24筆，不少國(guó)央企也選擇將手中所持資產(chǎn)擺上貨架，其中不乏此前惜售的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在融資、銷售均持續(xù)承壓的背景下，行業(yè)流動(dòng)性壓力仍然較大，而臨近年末，房企也進(jìn)入了傳統(tǒng)的支付高峰，償還大量到期債務(wù)的同時(shí)，還有工程款等大額支出。如今，及時(shí)出手資產(chǎn)，是企業(yè)回籠資金、減輕現(xiàn)金流壓力的主動(dòng)選擇，也是企業(yè)以行動(dòng)表示自身對(duì)資金安全的重視。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也掛牌

進(jìn)入12月，不少規(guī)模房企都傳出了出售資產(chǎn)的消息。月初，王健林割愛(ài)萬(wàn)達(dá)電影，以21.55億元的對(duì)價(jià)將其51%的股權(quán)出售；旭輝則將天津一項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給合作方金融街，交易對(duì)價(jià)約4.36億元。12月中旬，碧桂園出售了其持有的珠海萬(wàn)達(dá)商管部分股權(quán)，作價(jià)約30.68億元；萬(wàn)科也在此時(shí)以4.8億元的價(jià)格出售了多家悅榕酒店管理權(quán)；恒大以6.63億元的總價(jià)出售了上海北外灘一個(gè)項(xiàng)目所持股股權(quán)，受讓方為光大興隴信托……

據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)顯示，12月至今，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的資產(chǎn)出售事項(xiàng)已有6筆，涉及金額超83億元。

房企處置資產(chǎn)的動(dòng)作近期有明顯加速。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，11月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及24筆并購(gòu)交易，披露的總交易對(duì)價(jià)約200.5億元，環(huán)比大幅增長(zhǎng)超6成。

這其中出現(xiàn)了較多關(guān)聯(lián)交易。上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，在11月份進(jìn)行的24筆交易中，有9筆是關(guān)聯(lián)交易，例如中駿集團(tuán)10.9億元向中駿商管出售北京奧萊購(gòu)物中心、濱江和榮盛發(fā)展向旗下物管平臺(tái)出售車位等，涉及交易規(guī)模共73.9億元，占比近4成，明顯增加。

建誠(chéng)智庫(kù)負(fù)責(zé)人苑承建告訴記者，房企向關(guān)聯(lián)物業(yè)公司出售資產(chǎn)，從年初到現(xiàn)在一直都有，特別是以寫字樓、商業(yè)中心等大宗資產(chǎn)交易為主。這一方面是由于物業(yè)公司現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，部分上市物業(yè)公司原有募資計(jì)劃用來(lái)收并購(gòu)，但受開發(fā)行業(yè)影響，收并購(gòu)并未如期進(jìn)行，上市物業(yè)公司普遍現(xiàn)金流充裕；另一方面，物業(yè)公司收購(gòu)商辦項(xiàng)目向上拓展運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，提供資產(chǎn)管理服務(wù)，也符合物業(yè)公司普遍的發(fā)展規(guī)劃。

另?yè)?jù)中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水觀察，近來(lái)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目合作方也在頻繁收購(gòu)合作項(xiàng)目股權(quán)。這一方面是由于合作方為避免出險(xiǎn)企業(yè)債務(wù)違約對(duì)項(xiàng)目開發(fā)與銷售帶來(lái)影響，也為了在產(chǎn)品定價(jià)、成本分配、營(yíng)銷策略等方面擁有更大的靈活性及控制權(quán)，因而收購(gòu)合作項(xiàng)目股權(quán)；另一方面，出險(xiǎn)房企也可通過(guò)出售項(xiàng)目股權(quán)獲得寶貴的流動(dòng)資金。

值得一提的是，開發(fā)商在本輪資產(chǎn)出售過(guò)程中公開擺上貨架的資產(chǎn)中，有不少是過(guò)去較少出現(xiàn)的項(xiàng)目。例如，華僑城此前公開掛牌出售的上海寶格麗酒店，位于上海北外灘地區(qū)，系全球第六家、中國(guó)第二家寶格麗酒店；金茂近期出售的五星級(jí)酒店北京威斯汀大飯店，位于北京朝陽(yáng)區(qū)燕莎商圈，同樣擁有較高知名度。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨流動(dòng)性壓力的背景下，選擇出售的資產(chǎn)大大增多，收并購(gòu)機(jī)會(huì)也明顯增多，核心優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)才更容易獲得買方的青睞。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部投資交易副總裁魏駿亞向記者表示，隨著2020年以來(lái) “三條紅線”政策的提出，市場(chǎng)迎來(lái)了房企的商業(yè)資產(chǎn)出售熱潮，酒店類資產(chǎn)也浮現(xiàn)于多數(shù)房企的在售資產(chǎn)清單中。而由于收并購(gòu)機(jī)會(huì)變多，目前投資人出手較為謹(jǐn)慎，對(duì)于酒店類資產(chǎn)的選擇會(huì)更集中于國(guó)內(nèi)一線城市及三亞、西安等熱門旅游目的地。

即便如此，整體交易量仍呈上升趨勢(shì)。魏駿亞預(yù)計(jì)，今年全國(guó)酒店交易總額有望突破200億元，而過(guò)去幾年，國(guó)內(nèi)酒店大宗交易平均交易總額一直維持在150億元水平。

更快實(shí)現(xiàn)資金回籠

歲末年關(guān)，開發(fā)商更加積極地處置資產(chǎn)，多是為了更快實(shí)現(xiàn)回款，應(yīng)對(duì)當(dāng)前的流動(dòng)性壓力。

苑承建向記者表示，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，企業(yè)普遍面臨銷售狀況不佳，回款緊張，在市場(chǎng)下行階段，土地、商辦等傳統(tǒng)資產(chǎn)價(jià)值不斷下降，企業(yè)融資也面臨較大困難，時(shí)值年底，房企進(jìn)入傳統(tǒng)的支出高峰，除了償還各類到期融資，還有工程款等大額支出。

劉水也認(rèn)為，在當(dāng)下節(jié)點(diǎn)，房企面臨著年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及關(guān)鍵指標(biāo)達(dá)標(biāo)的壓力，同時(shí)也到了梳理年度財(cái)務(wù)情況的時(shí)間點(diǎn)。出售資產(chǎn)帶來(lái)虧損若計(jì)入本年度，則會(huì)減輕下一年度的財(cái)務(wù)壓力。

有近期出售資產(chǎn)動(dòng)作較多的房企內(nèi)部人士向記者透露，其實(shí)資產(chǎn)出售一直都有在談，大方向還是縮表瘦身。公司通過(guò)轉(zhuǎn)讓部分小股比項(xiàng)目給合作方，一方面實(shí)現(xiàn)了提前退出、提前確認(rèn)收入，實(shí)現(xiàn)了真金白銀的回籠，同時(shí)也可以減少進(jìn)一步注資的資金投入，減少未來(lái)的資金壓力。同時(shí)，部分則通過(guò)股權(quán)騰挪實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目全資持有，也有利于未來(lái)進(jìn)一步的經(jīng)營(yíng)安排。

值得一提的是，不少央國(guó)企、被市場(chǎng)認(rèn)為較為穩(wěn)健的開發(fā)商也出現(xiàn)在資產(chǎn)出售的名單中，例如央企背景的華僑城在11月單月就掛牌了成都文旅、西安曲江太平坊和南京商辦地塊等3項(xiàng)資產(chǎn)，動(dòng)作頗為積極。這背后的關(guān)鍵推手是持續(xù)增加的流動(dòng)性壓力。

作為房企主要資金來(lái)源的住宅銷售，今年以來(lái)一直較為低迷，多數(shù)城市仍在延續(xù)筑底行情。據(jù)國(guó)金證券研報(bào)，今年前11個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額55288億元，累計(jì)同比下降15.5%，較前10個(gè)月跌幅繼續(xù)擴(kuò)大1.6百分點(diǎn)。

在融資方面，盡管頻繁有政策支持，包括新城、龍湖、金輝等在內(nèi)的開發(fā)商落地了新債發(fā)行，但房企整體的融資情況仍不理想。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月，80家典型房企的累計(jì)融資總量為5432.88億元，同比減少34.24%；同期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后到期的境內(nèi)外債券規(guī)模合計(jì)超5930億元，11月單月到期債券規(guī)模環(huán)比增加33%，債務(wù)壓力加劇。

近來(lái)，萬(wàn)科、金地等混合所有制房企都曾遭遇大幅債券價(jià)格波動(dòng)，皆是因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)其面臨的資金壓力、安全性有所擔(dān)憂。兩家企業(yè)或通過(guò)國(guó)資站臺(tái)，或通過(guò)按時(shí)償債等舉措打消了市場(chǎng)顧慮，但巨大的行業(yè)壓力之下，仍是要以出售資產(chǎn)來(lái)補(bǔ)充流動(dòng)性。11月底便有市場(chǎng)消息稱，金地計(jì)劃出售位于深圳的環(huán)灣城項(xiàng)目部分股權(quán)，所獲收入被考慮用于幫助償還即將到期的債務(wù)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，出售這些資產(chǎn)，有助于開發(fā)商回籠資金，保證自身經(jīng)營(yíng)安全，也是企業(yè)在以行動(dòng)表示自身對(duì)資金安全的重視。苑承建也表示，眾多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛出售資產(chǎn)，是企業(yè)回籠資金、減輕現(xiàn)金流壓力的主動(dòng)選擇，也是當(dāng)前房企原有核心資產(chǎn)價(jià)值估值下降面臨的普遍狀況。