房產(chǎn)證是開發(fā)商的名字;開發(fā)商名下已辦房產(chǎn)證的房子

2024-11-02 11:38:29

律師普法||房產(chǎn)證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）寫你的名字，房子就是你的嗎？

—— 一起來了解下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的證明力吧

【先看案例】

1、張三新建一棟房屋后到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，不動(dòng)產(chǎn)登記中心工作人員大意，將房屋登記在了張三鄰居李四的名下。張三事后才發(fā)現(xiàn)名字登記錯(cuò)誤。

2、張三為人低調(diào)，不想用自己名義購買商品房，后找朋友李四商議：“張三借用李四名字購房，并約定由李四出面與開發(fā)商簽訂購房合同，房產(chǎn)登記在李四名下，購房款則由張三全額支付給李四后由李四支付給開發(fā)商公司，最終李四取得房產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證后交由張三保管?！睆埲c李四據(jù)此簽訂一份《借名買房合同》后，李四與開發(fā)商簽訂了購房合同并取得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，登記的產(chǎn)權(quán)人為李四。

上述兩個(gè)案例，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上登記的名字都是李四，請(qǐng)大家思考：

房產(chǎn)歸李四所有，還是歸張三所有？

【律師分析】

先說結(jié)論：

上述兩個(gè)案例的李四雖然是房子的登記產(chǎn)權(quán)人，但房子的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸張三，李四對(duì)房子并不享有所有權(quán)。

理由：

1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的推定效力

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書上記載的產(chǎn)權(quán)人，一般推定為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的享有者?；氐桨咐?，在不考慮其他情形下，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書登記的產(chǎn)權(quán)人是李四，我們可以推定李四就是房子的所有權(quán)人。但這僅僅是推定效力，不能因此得出房子就一定歸李四所有的唯一結(jié)論。

2、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的產(chǎn)權(quán)人可以被推翻，以真實(shí)權(quán)利狀態(tài)認(rèn)定產(chǎn)權(quán)人

上述兩個(gè)案例中，第一個(gè)案例張三以建造的方式原始取得房屋所有權(quán)，張三理應(yīng)是房子的所有權(quán)人，僅因工作人員登記錯(cuò)誤將房子登記在鄰居李四名下，張三對(duì)房子享有的所有權(quán)與李四因登記被推定為房子的所有權(quán)人存在沖突，登記事項(xiàng)與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符，張三才是房子的真正主人。第二個(gè)案例張三與李四存在借名買房的約定，真正履行付款義務(wù)的人是張三，因此張三是真正購房的人，即使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書登記李四為產(chǎn)權(quán)人，但李四并不享有房子的所有權(quán)。

現(xiàn)實(shí)中，還有很多情形，登記的產(chǎn)權(quán)人與真正的權(quán)利人狀態(tài)并不一致的情況。

如房產(chǎn)登記的所有權(quán)人去世，未辦理變更手續(xù)前，房子的所有權(quán)已經(jīng)因繼承而歸繼承人所有。

又如夫妻婚后共同買房，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上僅寫一方名字，另一方雖然沒有登記為產(chǎn)權(quán)人，但房子仍屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然歸雙方共同所有。

因此，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書僅具有推定效力，無特殊情形，法律推定登記的產(chǎn)權(quán)人即是不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)人，但是如登記的權(quán)屬狀態(tài)與真正的權(quán)利狀態(tài)不符，則不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的推定效力被推翻，應(yīng)以真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬。

【附相關(guān)法律規(guī)定】

民法典

第二百一十六條　不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。

第二百一十七條　不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

第二百二十條　權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

第二百三十條　因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時(shí)發(fā)生效力。

第二百三十一條　因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

第二百三十四條　因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》物權(quán)編的解釋（一）

第二條當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

本文到此結(jié)束，希望對(duì)您有所幫助！

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作者：胡儒春，廣西執(zhí)業(yè)律師

感謝關(guān)注！