房產(chǎn)局和住建局【住建局的區(qū)別】

百億資金投向城市更新，“住建局”更名“住更局”，房產(chǎn)市場迎來新信號

紅星資本局6月28日消息，截至6月25日，湖北全省17個地市州“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”均更名為“住房和城市更新局”。

名稱改變背后不但反映了政府職能變化，更反映了城市發(fā)展的新趨勢和市場需求的變化。紅星資本局注意到，“城市更新”一詞在2021年首次寫入《政府工作報告》，住建部在多個文件中也明確了城市更新的“底線”是堅持“留改拆”并舉。

多位業(yè)內(nèi)專家告訴紅星資本局，存量房屋改造將成為重要的發(fā)展方向，而“城市更新”也將啟發(fā)后續(xù)各地房管部門的業(yè)務(wù)規(guī)劃。

資料配圖 圖據(jù)視覺中國

更名背后應(yīng)對市場需求變化

據(jù)湖北日報報道，湖北恩施州、十堰市、襄陽市、仙桃市、神農(nóng)架林區(qū)等地的住房和城市更新局已先后完成掛牌，這些新掛牌的住房和城市更新局均由當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)局更名而來。此外，武漢市住房和城市更新局、荊州市住房和城市更新局、黃石市住房和城市更新局網(wǎng)站目前均已公開亮相。

“城市更新”寫入機構(gòu)名，職能上有哪些變化？以武漢市住房和城市更新局為例，今年5月，武漢人大發(fā)布的《武漢市人民政府關(guān)于市政府機構(gòu)改革情況的報告》提到，新組建的武漢市住房和城市更新局負(fù)責(zé)做好房屋建設(shè)管理和住房保障、房地產(chǎn)市場、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的管理工作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)城市更新實施工作。市住房和城市更新局劃入市住房保障和房屋管理局職責(zé)；劃入市城鄉(xiāng)建設(shè)局城市道路、橋梁隧道、軌道交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理職責(zé)。

其主要職責(zé)中也寫到負(fù)責(zé)統(tǒng)籌城市更新工作。具體包括：組織編制全市城市更新專項規(guī)劃和年度安排并監(jiān)督實施；組織研究全市城市更新重大問題，擬訂全市城市更新重大政策；牽頭建立城市更新工作機制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全市城市更新的組織實施等等。

更早之前，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在2022年9月發(fā)布的《湖北省城市更新工作指引（試行）》提出，建立城市更新統(tǒng)籌工作機制，建議各地市政府明確城市更新主管部門。

城市更新局的成立背后反映的是什么？住建部專業(yè)期刊《城市開發(fā)》專家作者、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)專家黃昇對紅星資本局表示，從“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)”到“住房和城市更新”，這一變化體現(xiàn)了政策導(dǎo)向從大規(guī)模的新建開發(fā)轉(zhuǎn)向更加注重城市更新和現(xiàn)有房屋的改善。這種轉(zhuǎn)變更側(cè)重于城市的可持續(xù)發(fā)展、品質(zhì)提升和居民生活環(huán)境的改善。而這一轉(zhuǎn)變符合當(dāng)前中國城市化進(jìn)程的特點，即城市已經(jīng)進(jìn)入存量優(yōu)化和品質(zhì)提升的階段。

“名稱變更表明相關(guān)政策開始更加關(guān)注城市更新和存量房屋改造。”黃昇說，這種更名不僅體現(xiàn)了政策導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變，也反映了城市發(fā)展的新趨勢和市場需求的變化。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對紅星資本局表示，更名變化背后意味著職能變化，也是應(yīng)對市場形勢發(fā)生的調(diào)整。“從過去傳統(tǒng)住房為主，到現(xiàn)在城市更新，實際上是體現(xiàn)了整個市場需求在發(fā)生變化。這對各地房管部門后續(xù)的業(yè)務(wù)職能新規(guī)劃也是有啟發(fā)的。”

財政出手百億投向城市更新

紅星資本局注意到，“十四五”規(guī)劃綱要指出，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。這也是“城市更新”一詞首次出現(xiàn)在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展五年規(guī)劃里，并上升到國家戰(zhàn)略層面。2021年政府工作報告提出“發(fā)展壯大城市群和都市圈，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，實施城市更新行動”。

2021年，住建部公布了北京、廈門、景德鎮(zhèn)等21個城市（區(qū)）作為首批城市更新試點。21個試點涵蓋一、二、三線城市，其中，有國家中心城市、歷史文化名城、傳統(tǒng)工業(yè)型城市等多種類型。

試點通知中提到，堅持“留改拆”并舉，以保留利用提升為主，開展既有建筑調(diào)查評估，建立存量資源統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制。

這些關(guān)鍵詞在去年7月住建部發(fā)布的通知中也出現(xiàn)過，明確了“城市更新底線要求”，是堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，鼓勵小規(guī)模、漸進(jìn)式有機更新和微改造，防止大拆大建。

此前，多個城市曾針對城市更新發(fā)布相關(guān)條例。2021年3月22日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》公布；2021年7月7日，《廣州市城市更新條例（征求意見稿）》發(fā)布；2021年8月31日，《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》印發(fā)；《上海市城市更新條例》于2021年9月1日起實施。

最近一次有關(guān)“城市更新”備受外界關(guān)注的是，中央財政直接出手撥款超百億，真金白銀投向“城市更新”。

5月，財政部、住建部日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開展城市更新示范工作的通知》明確，自2024年起，中央財政創(chuàng)新方式方法，支持部分城市開展城市更新示范工作，重點支持城市基礎(chǔ)設(shè)施更新改造，促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)由“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。首批評選15個示范城市，重點向超大特大城市和長江經(jīng)濟(jì)帶沿線大城市傾斜。其中：東部地區(qū)每個城市補助總額不超過8億元，中部地區(qū)每個城市補助總額不超過10億元，西部地區(qū)每個城市補助總額不超過12億元，直轄市每個城市補助總額不超過12億元。

5月底，2024年城市更新行動評審結(jié)果出爐，首批擬支持的15個城市為：石家莊、太原、沈陽、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安。

并且提到補貼具體投向，分別是城市地下管道更新改造、城市污水管網(wǎng)全覆蓋樣板區(qū)建設(shè)、市政基礎(chǔ)設(shè)施補短板、老舊片區(qū)更新改造這四大重點工作。

在多項政策和資金的直接支持下，全國的城市更新正在進(jìn)入一個全新階段。可以預(yù)見的是，接下來還會復(fù)制推廣到全國更多的大中城市，也會有第二、第三批城市得到財政支持。

存量房市場將成重點

“從目前的情況來看，湖北多地住建局更名為‘住更局’可能是一個趨勢的開始。”黃昇認(rèn)為，隨著城市化進(jìn)程的加速和居民生活水平的提高，城市更新和存量房屋改造將成為未來城市發(fā)展的重要方向。

而這種轉(zhuǎn)變是否會成為全國范圍內(nèi)的普遍趨勢，還需要觀察其他地區(qū)的改革情況。

對于房地產(chǎn)行業(yè)，又將帶來哪些影響？受訪專家都認(rèn)為，存量房市場將是接下來的重點方向。

黃昇認(rèn)為，在城市更新的推動下，房地產(chǎn)行業(yè)將更加注重存量市場的開發(fā)和運營，“包括老舊小區(qū)的改造、城市更新項目等。開發(fā)商需要調(diào)整業(yè)務(wù)模式和經(jīng)營策略，以適應(yīng)城市更新和存量改造的市場需求。政府也將加大對城市更新和存量房屋改造的政策支持和資金投入，推動相關(guān)項目的實施。”

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，進(jìn)入存量市場之后，拆跟建肯定還會存在，但與增量市場有著本質(zhì)區(qū)別。而城市更新對超大城市跟特大城市的房地產(chǎn)開發(fā)，會更具有積極作用。

“可以肯定的是，存量房屋改造將成為重要的發(fā)展方向，房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者可能會更加關(guān)注舊建筑和已有設(shè)施的改造和升級。”科方得智庫研究負(fù)責(zé)人張新原告訴紅星資本局。

張新原認(rèn)為，城市更新局的出現(xiàn)和名稱的變更表明政府和業(yè)界正在加大對城市更新的投入和重視程度，這對于房地產(chǎn)行業(yè)來說無疑是一個重要的變化。

“將會有更多的資源和政策傾向城市更新方面。更側(cè)重于對現(xiàn)有城市資產(chǎn)的再利用和改造，以提升城市品質(zhì)和居民生活質(zhì)量。”

紅星新聞記者 王田

編輯 楊程

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住建局更名背后，房地產(chǎn)的幻想真要破滅了？

在這個瞬息萬變的時代，每一個細(xì)微的政策調(diào)整都可能成為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，尤其是當(dāng)關(guān)乎國計民生的房地產(chǎn)市場迎來新的變革時，更是牽動著億萬人的心弦。近期，關(guān)于住建局（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）更名的消息不脛而走，一時間，社會各界議論紛紛，不少人開始擔(dān)憂：這是否意味著房地產(chǎn)的黃金時代已悄然落幕，那些曾經(jīng)絢爛的幻想真要破滅了嗎？

# 一、更名背后的深意：一場時代的變革序曲

首先，我們需要明確的是，住建局的更名并非一蹴而就，更非空穴來風(fēng)。它往往伴隨著政府職能的重新定位與機構(gòu)優(yōu)化的需要，是適應(yīng)新時代發(fā)展要求的重要舉措。在這個過程中，我們看到了政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控思路的深刻轉(zhuǎn)變——從過去的“重開發(fā)、輕管理”逐漸向“開發(fā)與管理并重”乃至“更加注重民生保障和可持續(xù)發(fā)展”的方向邁進(jìn)。

那么，這一更名究竟傳遞了哪些信號？是簡單的機構(gòu)調(diào)整，還是更深層次的市場導(dǎo)向變化？

# 二、房地產(chǎn)市場的“幻想”與現(xiàn)實碰撞

提及房地產(chǎn)，許多人腦海中浮現(xiàn)的是“造富神話”、“穩(wěn)賺不賠”的幻象。在過去幾十年里，房地產(chǎn)市場確實經(jīng)歷了前所未有的繁榮，房價一路飆升，不少人通過投資房產(chǎn)實現(xiàn)了財富的迅速積累。然而，這種高增長的背后，也積累了諸多問題和風(fēng)險，如房價泡沫、空置率上升、居民杠桿率過高等。

當(dāng)市場的非理性繁榮遭遇現(xiàn)實的硬著陸，那些曾經(jīng)看似堅不可摧的“幻想”還能否繼續(xù)支撐下去？

# 三、政策調(diào)控：從“救市”到“穩(wěn)市”

面對房地產(chǎn)市場的種種問題，政府近年來頻頻出手，通過限購、限貸、土地供應(yīng)調(diào)整、房產(chǎn)稅試點等一系列政策措施，旨在遏制投機炒房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。住建局的更名，可以被視為這一系列調(diào)控政策深化和細(xì)化的一個縮影，它預(yù)示著政府將更加注重房地產(chǎn)市場的長效管理機制建設(shè)，而非短期的“救市”措施。

就像一位老中醫(yī)，在診斷出病人（房地產(chǎn)市場）的病癥后，開始著手調(diào)理，不僅治標(biāo)，更要治本，力求恢復(fù)其內(nèi)在的平衡與活力。

# 四、數(shù)據(jù)說話：市場正逐步回歸理性

數(shù)據(jù)是檢驗真理的試金石。近年來，隨著調(diào)控政策的深入實施，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的降溫跡象。房價漲幅放緩，部分城市甚至出現(xiàn)回調(diào)；土地市場也趨于冷靜，溢價率下降，流拍現(xiàn)象增多。這些數(shù)據(jù)背后，是市場正在逐步擺脫非理性繁榮的束縛，向更加健康、理性的方向發(fā)展。

那么，這是否意味著房地產(chǎn)市場的“寒冬”已經(jīng)到來，還是只是春天前的短暫休整？

# 五、從“住有所居”到“住有宜居”

住建局更名的更深層次意義，在于其職責(zé)重心的轉(zhuǎn)變——從單純關(guān)注住房的“有無”，到更加注重住房的“品質(zhì)”與“宜居性”。這不僅是政府對人民美好生活向往的積極回應(yīng)，也是房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型升級的必然要求。未來，我們期待看到更多綠色、智能、人性化的住宅產(chǎn)品涌現(xiàn)，讓每一個家庭都能享受到安全、舒適、便捷的居住環(huán)境。

這就像是一場從“量”到“質(zhì)”的飛躍，如同從黑白電視時代邁入高清智能屏的變革，讓人們的生活品質(zhì)得到質(zhì)的飛躍。

# 六、房地產(chǎn)行業(yè)的未來展望：機遇與挑戰(zhàn)并存

面對新的政策環(huán)境和市場需求，房地產(chǎn)行業(yè)無疑迎來了前所未有的挑戰(zhàn)。但同時，也孕育著新的發(fā)展機遇。房企需要轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，從過去的“高杠桿、快周轉(zhuǎn)”模式向“低負(fù)債、高品質(zhì)”模式轉(zhuǎn)型；同時，加強科技創(chuàng)新和人才培養(yǎng)，提升產(chǎn)品競爭力和服務(wù)水平。只有這樣，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是繼續(xù)沉迷于過去的輝煌，還是勇敢擁抱變化，開啟新的征程？

七、結(jié)語：期待一個更加美好的房地產(chǎn)市場

住建局的更名，是時代變遷的縮影，也是房地產(chǎn)市場走向成熟的重要標(biāo)志。它告訴我們，房地產(chǎn)市場的“幻想”終將破滅，但隨之而來的是一個更加健康、理性、可持續(xù)發(fā)展的未來。在這個過程中，我們或許會遇到困難和挑戰(zhàn)，但只要我們堅持“房住不炒”的定位，注重民生保障和可持續(xù)發(fā)展，就一定能夠迎來一個更加美好的房地產(chǎn)市場。

讓我們攜手共進(jìn)，以更加理性和包容的心態(tài)，迎接房地產(chǎn)市場的每一次變革與挑戰(zhàn)，共同創(chuàng)造一個讓所有人都能“住有所居、住有宜居”的美好明天！

住建局集體改名，預(yù)示著兩點變化，跟每個人息息相關(guān)！

最近一段時間以來，全國很多地方的住建局，悄悄把名字給改了，從之前的“住房和城市建設(shè)局”，改成了現(xiàn)在的“住房和城市更新局”。這背后的意義，可不只是換個叫法這么簡單，或許意味著一個時代的結(jié)束，另一個時代的開始，與你我每個人都息息相關(guān)。

簡單梳理了一下，近期改名的各地住建局中，以湖北省居多。截至目前，湖北省包括省會武漢在內(nèi)的地市，基本上都已經(jīng)改名為住更局，甚至連神農(nóng)架林區(qū)的住建局，也已經(jīng)改了名。此外，還有沈陽新民市等地。

目前還不清楚的是，如此這般的改名，到底是一種自上而下的頂層設(shè)計，還是自下而上的自發(fā)之舉。但是，有一個地方卻極具象征意義，那就是深圳。

4月11日，深圳市發(fā)布了“城市更新局”的主要職能。深圳這個城市非常特殊，它一向被視為我國改革的橋頭堡，全國各項改革都看深圳，可以說，深圳的這一個動向，絕對會起到標(biāo)桿和引領(lǐng)的作用。有了深圳的示范，這股改名潮會否蔓延至全國，大家就可以自行腦補了。

不過，不管是自上而下的頂層設(shè)計，還是自下而上的自發(fā)之舉，這件事情，都不應(yīng)該僅僅理解為一個簡單的叫法改變，從某種意義上說，至少預(yù)示著兩點。

一點是，之前我國房地產(chǎn)大拆大建的時代將徹底落幕，而一個房地產(chǎn)新時代悄然拉開了大幕，這個新時代，是以存量房的更新改造為核心。

另外一點，這件事也預(yù)示著，興盛了二十多年的土地財政，也將逐漸走向終結(jié)，地方高層只能加速尋找新的替代來源，這其中，房產(chǎn)稅如果在不久的將來登場，你千萬不要覺得奇怪。

我們先來說說這第一點。

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，大體上經(jīng)歷了從萌芽到繁榮，再到如今轉(zhuǎn)型幾個階段。在此之前，大拆大建已經(jīng)成為了房地產(chǎn)的代名詞，高樓大廈如雨后春筍般拔地而起，不僅見證了房地產(chǎn)的快速擴張，也深刻改變了我們所有人的生活方式。

然而，隨著時代的進(jìn)步和社會的發(fā)展，尤其是如今房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，證明了這種大拆大建的發(fā)展模式，只能是短期的，不可能一直持續(xù)下去。而且，對這種模式的任何小修小補，都無法從根本上解決問題，這是時代的必然。

在過去的幾十年里，我國的城鎮(zhèn)化以前所未有的速度推進(jìn)，城鎮(zhèn)人口比例大幅提升，城市面貌更是日新月異。但是，截至目前，我國的城鎮(zhèn)化率已超過了60%，這也意味著，我國已經(jīng)邁入城鎮(zhèn)化發(fā)展的中后期，未來的城鎮(zhèn)化速度必然會有所降低。

同時，過去人們的住房需求簡單粗暴，就是以住為主，國家發(fā)展房地產(chǎn)的最初目的，也是以解決大家的住房困難為主。如今，我國人均居住面積已經(jīng)達(dá)到42平米以上，應(yīng)該說，大多數(shù)人已經(jīng)有了住房，只有個別的一二線城市還存在住房短缺的問題，但這是結(jié)構(gòu)性問題，加上人口數(shù)量的持續(xù)下降。

因此，從整體上來看，我國住房短缺的時代，應(yīng)該已經(jīng)結(jié)束了。如今，人們對房子的需求，已經(jīng)不僅僅滿足于有個住的地方這么簡單，而是更加看重生活品質(zhì)。

此外，以往那種高密度的土地開發(fā)，帶來了一系列的問題，比如，破壞環(huán)境、交通擁堵、基礎(chǔ)設(shè)施壓力增大等，各種“城市病”日益凸顯，這也要求城市發(fā)展必須從外延擴張，轉(zhuǎn)向內(nèi)涵提升。

所有這一切，都宣告大拆大建已經(jīng)徹底行不通了。

那么我們再來說說第二點，為什么說土地財政將逐漸走向終結(jié)，房產(chǎn)稅或許在不久的將來正式登場呢？

因為在大拆大建的過程中，土地變成了一種稀缺的資源，地方通過招拍掛，帶來了巨大的土地收入，誰都知道，很多地方前幾年的土地收入幾乎成為其主要經(jīng)濟(jì)來源。

而如今，時過境遷，地方賣地收入直線下降，再也難以看到地王的出現(xiàn)，地方手里沒錢了，怎么辦？現(xiàn)有的任何一個稅種，無論怎么挖掘潛力，從總量上來看，都無法彌補土地財政退出后后留下的空缺。

而新建商品房越來越少了，相反的是存量商品房越來越多，那么存量商品房就成為了一個巨大的稅源，高層唯有開征房產(chǎn)稅，才能彌補賣地收入。

沒見最近一兩年各地的二手房掛牌量屢創(chuàng)新高嗎？即使是房地產(chǎn)救市政策不斷的今年，二手房的掛牌量依然只增不減，這是一些先知先覺的人在提前出貨了。如果有多套房的人還將房子拿在手里，那未來絕對是房產(chǎn)稅的征收對象，這將成為一個巨大的支出。

因此，我在這里好心提醒一下各位，如果你手里有多余、閑置的二手房，尤其是這些房子還有房貸的話，我勸你盡早出手吧，現(xiàn)在很多地方的房子已經(jīng)是負(fù)資產(chǎn)了，就是房子的市價已經(jīng)跌到貸款本金以下了，如果未來再征收房產(chǎn)稅，那很有可能是壓垮多數(shù)人的隨后一根稻草。

當(dāng)然，我國房地產(chǎn)從大拆大建的新建商品房模式，轉(zhuǎn)為存量房的更新，其實是一件好事。有人說，現(xiàn)在我國有很多上世紀(jì)八九十年代的樓房，很老很破，但是你有沒有發(fā)現(xiàn)，國外上百年的房子比比皆是，中國這些老房子從房齡上來說并不老，他們?nèi)钡恼歉赂脑臁?/span>

國外的房子，人家都有全部產(chǎn)權(quán)，自己會更新，國內(nèi)老百姓沒錢更新房子，那么高層出錢，主導(dǎo)老房子的更新，包括上下水管道、燃?xì)狻㈦娞荨⑼忾堋⑿^(qū)綠地、停車位等方面的改造，真的是好事一樁。

但是，除了對老舊建筑本身的翻新外，城市更新還包括對城市功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生態(tài)環(huán)境、社會文化的全面升級和優(yōu)化。比如，很多小區(qū)都沒有商業(yè)配套，甚至買個菜都要去很遠(yuǎn)的地方，再比如，有些小區(qū)交通不便，公交站點配備較少等等，城市更新實際上，也包括這些大社區(qū)空間的優(yōu)化組合。

因此，中國的房地產(chǎn)發(fā)展模式，真的是山雨欲來風(fēng)滿樓，要變天了。感興趣的小伙伴們，都來說說你們當(dāng)?shù)氐淖〗ň钟袥]有改名？