澳洲房產代理—澳洲房價

澳洲房產交易中為什么要請律師？

買房是一件較為復雜且需要謹慎的事情，由于買房過程中涉及到很多程序，稍微不注意，就很容易吃虧。眾所周知，澳洲擁有悠久的法律發展史和嚴密的法律體系，房產買賣也有健全的法律程序規范。專業的房產律師在整個購房流程中擔當著不可或缺的重要角色，不僅協助買家完成復雜的法律程序，還需要在最大程度上維護和保障買家的合法權益。

一、房產律師的職責有哪些

在澳洲房產房屋買賣過程中，買家律師要告知買家相關的法律權利義務，在客戶違約的情況下也必須要告知客戶的法律責任。

買家律師在為客戶服務時，會為客戶提供一份律師收費協議，明確告知客戶和律師的關系，雙方在該服務項目中的權利和義務，律師所作事項，收費具體標準以及雙方的權利義務?？蛻敉獠⒑炇鹪搮f議后，會明確雙方法律服務合同的成立。

根據相關法律，一般情況下，一個律師只能為一方工作(除非特殊情況并且利益雙方明確知情和同意)，必須避免利益沖突。那么買家的律師在該購買合同中，一旦確定為買家律師，只能為買家工作，為買家爭取法律權益提供法律服務，不能也不是為賣家或者賣家的代理工作。

買家律師提供的法律服務職責一般包括審查合同，解釋合同，提供法律建議，和對方律師要求修改合同等。

二、房產律師在購房過程中的作用

房產律師在購房過程中充當著非常重要的角色，可以給大家提供多方面的幫助，包括且不限于以下：

1、購房問題咨詢

在購房過程中，買家可以就所遇到的問題向房產律師咨詢，比如印花稅該如何計算、需要準備哪些相關文件、如何正確填寫表格以確保符合法律、法規的要求。在這些咨詢中，房產律師就是最可靠的伙伴。

2、房產交割

澳大利亞對房產轉讓證書的要求較高，如果稍微處理不慎，可能會引起不小的法律糾紛。房產律師可以幫忙減少或避免法律糾紛。比如在房產交割當日，買方律師將會計算買賣雙方所應承擔的稅金、政府費用，以確保買方正確支付。除此之外，房產買賣雙方還將當面交換所有的法律文件、結算應付清款項，以便于房產的所有權由賣方合法地轉讓至買方名下。

3、房產律師可以發現可以預測可能會出現的問題

通常來說，經驗豐富的房產律師，可以預判購房過程中可能會遇到的問題。房產律師會在簽署購房合同之前，就房屋買賣合同提出相關的法律意見，最大限度幫助買方排除不利的條款，讓買方“有備無患”。

4、房產律師會參與合同的審查和協商

房產律師可以參與購房合同的審查，從以專業的角度盡可能排除合同中可能存在的陷阱。另外，房產律師會根據買方的情況，來協助與賣方協商。

5、律師具有威懾作用

正如同大多數人對律師都有種“敬而遠之”的感覺，律師是可以給人壓迫感的。這是因為律師是國家承認的具有特殊地位的，他們對國家法律非常熟悉，在必要的時候，還可以以法律手段來回擊。因此在房產交割時有了律師，就會給“對手”一種無形的壓力。如果在房產交割中一旦出現問題，可以律師的名義出具律師函，解決原本要訴訟才能解決的問題。、

三、律師怎么請？房產律師和過戶師有什么區別？

有些人在澳洲買房的時候，對房產律師（solicitor）和房產過戶師（conveyancer）沒有什么明確很清晰的概念。雖然兩者都有做房產過戶的資質，但是實際上還是有一些分別的。

在學位上，房產律師完成了系統化的法律課程，擁有至少法學方面的法律本科、或碩士或更高的學位，并通過專業的律師職業實訓（practical legal training）后才可以正式獲得執業資格。從時間上來說，房產律師一般要通過很多年的法學學習才可以正式執業。相對而言，房產過戶師則是不需要具備法學專業法律背景的，只需要完成所居住州的房產過戶相關課程，大約2年左右就可以注冊成為過戶師。

另外，房產律師處理澳洲房產法相關事務時沒有地域性限制，并且可代理可以處理全澳的房產相關的全流程法律事務。操作流程會更加嚴謹，從合約審閱、產權查冊，直到完成全部房產過戶的法律程序。過戶師則會有區域的限制，即過戶師不能跨州處理房產過戶。比如你在新州居住，但想在昆州再買套房產，新州的過戶師就不可以為你跨州處理昆州的房產過戶。

另外，還有個很多人容易被忽略問題——的購房合同衍生問題。在購房時，往往會產生很多衍生問題，比如婚前的財產協議等。作為能跨多領域工作的律師而言，他們能夠給出客戶更全方位的建議。比如如何在購房的同時保護自己的財產等。

在處理房產問題時，房產律師經驗豐富，而且對購房過戶等操作流程更加嚴謹，除了可以為客戶審核和解釋復雜的買賣合同、物業報告，房產律師更擅長找出對客戶不利的條款，進而通過專業的法律知識和談判能力，與對方律師進行交涉，提前防范并扭轉對客戶不利的局面。在澳洲，很多購房的合同是相當復雜的，如果里面有出現“‘陷阱條款’”的話，若不在簽署合約前解決，之后會產生很多不必要的麻煩，還可能涉及高昂的時間成本和金錢損失。

三、真實維權案例

案例背景：

近年來，悉尼房地產業曝出的建筑質量丑聞可謂是接二連三。繼Opal Tower和Mascot Tower的樓板開裂事故之后，位于悉尼的另一樓花公寓項目也因建筑原因，在買家簽署購房合約的5年以后仍遲遲未能獲批入住許可證進入物業交割程序。

案例核心問題：

獲批入住許可證的延誤令買家陷入了兩難局面。一方面，根據購房合同條款規定，由于開發商已完成了該項目的分契式物業注冊（Registration of Strata Plan），買家無法以合約逾期（Sunset Date Clause）而主張終止合約，日落條款因而也無用武之地。

另一方面，入住許可證（Occupation Certificate）的獲批遙遙無期，導致買家始終無法完成物業交割合法入住。

同時，由于建筑原因可能帶來的風險，買家在向銀行申請購房貸款時一直受阻，也無法找到愿意接手的新買家，在可預測的將來，該處房產再度轉售的機會也很渺茫，買家深陷此“問題公寓”漩渦，十分無助與絕望。

在合約簽署的5年后，開發商向買家提出更改合約協議書，要求同意再次延長成交日期，其在電郵中再三向買家保證說明，開發商一定可于此限期前獲批入住許可證并完成交割。但買家因為該樓花成交日期的一再延誤, 已對開發商失去了信心; 加上坊間對此公寓的各種傳聞及買家自身因素, 強烈要求終止合約。

解決方案：

為保障客戶作為買家的合法權益，買家律師在仔細研讀開發商提出的更改合約協議書條款后，擬定了兩條關鍵性限定條款，并進一步要求加入協議書中。

在堅持不懈與開發商律師進行反復溝通協商、多輪修改完善后，買家律師終于成功說服其將有關限定條款加入更改合約協議書內。而正因為這有了兩條新加入的限定條款的保障，買家順利地終止了合約，并取回了所有的定金及利息退款。雖然維權過程漫長，但最終取得了一個圓滿的結局。

本文來自澳洲房產網

澳洲房產中介巨頭中國公司“爆雷”：賬上只剩下1萬多元

記者/楊寶璐 鄧慧元

編輯/劉汨 宋建華

金天佑鞠躬道歉

8月17日下午，北京財富金融大廈30層，澳信集團北京公司的負責人Maggi走進會議室，在那里，有著100來位澳信的客戶，和從下午就一直呆在會議室里做解釋的澳信中國深圳總部的負責人金天佑。

這是澳信中國成立的第10個年頭。澳信集團是一家澳洲房產代理公司，創始人兼CEO是Joseph Zaja，其中國業務由深圳澳信投資公司運營，法定代表人為金天佑。根據澳洲安全與投資委員會官網上的企業信息，金天佑曾是澳洲澳信集團的股東之一，占股50%。

相當長的一段時間里，澳信是澳洲房地產市場的龍頭企業，前幾年業務好的時候，一年能賣出3000套公寓別墅，但今年8月，數百名中國投資者發現，自己的購房款項并沒有用于投資在澳洲房產上，而澳信中國的賬上只剩下了1萬多塊錢。

澳信CEO稱中國市場崩盤

海外地產公司“爆雷”

這是金天佑的至暗時刻。8月17日下午，100多位客戶齊聚澳信北京公司的辦公室，等他給大家一個解釋。在他現身北京的兩天前，深圳的客戶已經在平安金融中心的辦公室堵截過他一次，在傳出來的視頻中，金天佑低著頭，連聲道歉，但并不能抵消客戶們的憤怒。

目前，奧信在深圳、北京、上海三地的辦公室，已陷入業務停滯狀態。

這場風暴在幾個月前便開始醞釀。從六月起，就有客戶發現打進澳信的錢款去向不明——購房款沒有打到開發商賬戶里，而交錢參加澳信組織的業主去澳洲當地的“考察團”旅行，也遲遲沒有出行。

羅莉（化名）發現自己的投資款出了問題，已是8月15號。澳洲普亞律師事務所發來郵件，要求她盡快打款，她跟律師溝通后才發現，律所根本沒收到她的首付款。而這時，距離他們分兩次將房款首付打到澳信中國公司的指定賬戶上，已經過去了兩個多月。

因為想讓孩子出國讀書，羅莉夫婦早早就規劃，要去墨爾本買一棟房子。在網上找了數家海外置業機構之后，他們選擇了深圳澳信公司。

“別的中介約我去談，都是去麥當勞，澳信至少有自己的辦公室，我覺得比較正規?！绷_莉告訴深一度記者，當時，銷售給他們推薦了一塊地，在買完土地之后，開發商將在這塊地上為他們蓋屬于自己的房子。

一般來講，在澳洲買房子，首付款只需要繳納10%，另外，還要付中介費、律師費以及印花稅。在房子蓋好之后，再繳納余額。但銷售告訴蘿莉，澳新公司正好有一個促銷優惠政策：“兩種付款方式，一種是分兩次付，一次付一半，收房之后可以幫我們出租3年，每年5%的回報，連回報明細都列得很清楚；第二種是付全款，可以包租5年，多了2年，回報率也是5%?！绷_莉解釋道。

按照銷售的說法，這是他們的重點打造項目，精裝修。最終，羅莉選擇了第一種付款方式，分兩次給指定賬戶打了180萬元人民幣。

今年6月，銷售又告訴她，公司組織了另一場活動，只對業主開放，一個為期9天的“考察團”，帶他們免費去澳洲參觀，還能看一下自己買的土地和房子，保證金為每人20萬元。羅莉想，買了地還從沒實地去看過，就跟丈夫一起報了名。

銷售沒有告訴她，“保證金”到底是什么，羅莉以為，就像平常出國所需的資金凍結一樣，但這40萬，卻不是在銀行凍結，而是打給了澳信的指定賬戶，換得了一張收據。

7月7號本是出團的日子，但羅莉夫婦卻一直沒等到出團通知。銷售告訴羅莉的丈夫，因為沒有湊夠出團人數，這個考察團取消了。但一個多月后，40萬保障金卻沒有打回到羅莉的賬戶上，她這才反應過來，出事了。

客戶提供的合同和打款憑證

“錢都去哪兒了？”

“澳信出事”的消息傳開后，客戶們相互溝通信息，問題才終于浮出水面。另一名北京澳信的客戶為自己的母親報名了7月7號的考察團，出事之后，他的母親直接去了深圳總部討要說法。

“每個團一開始說是10人，7月兩個團，最后都沒成行?！绷_莉的丈夫說。

澳信的高管早一步嗅到了危機。8月6號，北京、上海、華東分公司三位負責人去深圳總部了解情況，得到的消息卻是，公司連續幾年虧空，共計金額3億多人民幣。之前澳信因籌備上市，從內部籌得的4000多萬上市基金也不知去向。

8月16日，澳信北京負責人Maggi在辦公室里向討錢的客戶解釋情況。Maggi告訴客戶們，在2017年，澳信籌備上市時，金天佑曾大力擴張，租賃豪華辦公室、增加雇員，向二三線城市拓展。高管們曾勸他不要盲目擴張，但金天佑沒理會。

當天，Maggi向客戶提出，北京、上海等幾家大的分公司高管正在積極謀求解決方案，其中一個解決途徑，就是找其他資本收購，但客戶們對這個解決方案疑慮重重，“誰會接手3.6個億的負債？”

在眾多疑點中，最讓客戶們沒法理解的，就是“錢都去哪兒了？”

17日下午，金天佑從深圳來北京。“你先告訴大家，你到底有沒有拿錢去搞p2p？”會議剛開始不久，客戶就打斷了金天佑的道歉。

根據客戶們匯總的轉賬記錄顯示，不少人的購房款、定金和“考察團”保證金，都打到了金芳、金美玉、吳亦洞、黃道湘等幾個私人賬戶上。其中，金芳和金美玉是金天佑的姐姐。客戶們質疑，金天佑通過親友賬戶，轉移私吞了客戶的錢款。

金天佑堅稱，他沒有去搞p2p，也沒有侵吞客戶資金，虧空的原因，僅僅是因為經營不善。他承認，公私賬沒分清，是他的管理失誤，但這幾個名下賬戶的往來資金，都用于企業經營，“發工資、支付辦公租金什么的”。

金天佑稱，由于攤子鋪得太大，“幾乎一個月要虧損上千萬”，但他并未給出詳細報表，且深圳公司的財務主管已經離職。Maggi則告訴客戶，在澳信工作7年，她從未見過公司報表，只是對澳信北京公司的成本有個大概估算。2017年，她曾想讓澳信北京公司獨立經營核算，向金天佑要一份報表，但金天佑只給了她一份模擬財務報表。

高管逼宮下“罷免令”

17日，是澳信北京公司在財富金融大廈租賃辦公室到期的最后一天。據了解，北京公司的辦公室租金已經用光，最后這個月用的是押金款項維持。

這個曾試圖依靠上市來挽救命運的公司，在投入了大筆費用之后，最終還是走到了拉閘關門的時刻。

金天佑試圖補救。他提出，澳信中國公司尚有部分傭金還沒收回來，如果這些傭金收回來，將優先退還給客戶，并希望能將北京澳信公司進行重組，由各位客戶擔任股東，獨立核算，公司盈利將償還客戶的資金。

但客戶們對這張“大餅”顯然不感興趣。他們更關心的是，客戶的錢都去了哪里，還能不能要回來。

16日凌晨，澳信澳大利亞總部發表聲明稱，澳信集團（澳洲）與深圳澳信投資咨詢有限公司終止合作伙伴關系，并將此事報告給澳大利亞相關部門。澳信集團（澳洲）對問題的初步調查發現，金天佑的行為與澳洲15個地產項目中的約130筆交易有關。澳信集團（澳洲）未持有任何與這些交易相關的資金。

但在17日的見面會上，金天佑解釋，澳信集團（澳州）與他作出切割，是他們單方面的決定。不過，他早已知曉并簽字同意，此舉是為了保全澳洲澳信公司，以期東山再起。

下午，Maggi進入會議室里，當著客戶的面打開手機免提，跟上海分公司高管Stella進行溝通。Maggi稱，澳信高管希望聯合起來，直接跟澳洲澳信對話，并幫助客戶討要資金，挽救澳信中國公司。她拿出澳信北京公司的一份聲明，希望金天佑簽字，將管理權移交給高管。

客戶們對Maggi的意見表達了贊同。實際上，在客戶群體中，分歧一直存在。一部分客戶主張走法律途徑解決問題，另一部分客戶則認為，應該給金天佑一點時間，讓他自己想辦法融資，不要“把雷點爆”，而Maggi的方案似乎是解開這個局中的惟一出路。

金天佑把頭埋進手里，那手指上沾著紅紅的印泥——除了要求他講明資金去處，客戶們挨個要求他簽署個人欠條。“盡管知道他要是破產了，簽欠條也是白簽，但不能不簽。”數名客戶說。

拉鋸一直持續到凌晨一點多?？蛻魝儾环潘?，要求他交出銀行卡帳號和密碼，寫下授權書，并張羅著找審計單位查賬。

稍前，在另一間辦公室里，金天佑面對媒體表示，由于2016年澳洲政策調整，他們的業績就已下滑，出現虧損，但只有幾千萬?！爱敃r想找資本融資”，金天佑說，但最終，融資沒有成功。“到2017年時，覺得前景還可以，就又想擴張經營，增加美國業務部。”

金天佑稱，2017年的擴張，主要是在上海、北京增加了寫字樓辦公場所，以及在其他城市開辦了一些業務點，人員增加了10%到20%。

澳信的市場推廣廣告

海外斷貸的澳洲樓市

金天佑所說的政策調整，是指2016年4月澳州四大銀行收緊海外貸款。

在澳洲做地產中介的林先生告訴深一度記者，在澳洲，澳信的確是一家比較大的企業，目標客戶主要是海外市場。政策出臺后，對澳信這樣的公司而言，影響確實比較大。由于外國投資者不能在澳洲買二手房，只能買新房，“政策一出，很多投資者意識到自己將來是沒有能力交割的，所以就放棄了之前的置業計劃?！?/p>

目前，中國人在澳洲投資房地產，主要是在悉尼和墨爾本。一位去了澳州移民的華人告訴記者，墨爾本市中心，一間兩室一廳的公寓，大概在250萬人民幣以上，悉尼則要更貴一些。

不少人買房是為了子女留學，靠近市中心和學校附近的房子會比較搶手。在澳洲房地產市場，有著“七年翻一番”的說法，“其實這個說法是基于澳洲的二手房市場得出的結論?！绷窒壬f，但不可否認，澳州房產投資的確火了起來，從2014年起，越來越多的人考慮到澳州進行房地產投資。

“如果一個國家房地產市場大多數是被海外投資者掌控，其實蠻危險的，就相當于一個氣球，不知道什么時候就爆掉，所以澳州四大銀行收緊海外貸款，其實是希望能夠以理性的方式、基于當地的需求而發展。”林先生說。

著急的不僅僅是中國的客戶，還有澳州的相關律師事務所和開發商。林先生告訴記者，澳洲本地的房地產中介在收取房款時，通常要求客戶支付到信托賬戶里，再轉給開發商。至于中間的貨幣兌換，中介公司則會建議客戶通過相關的換匯公司來操作，“我們不會把自己放進去，不會直接跟客戶對接（匯兌）。”

但澳信深圳公司把這兩項業務都攥在自己手里，截留了客戶的買房資金，這讓不少律師事務所和開發商的進度也跟著停了下來。

“我覺得（澳信）出事只是時間問題，我入行之后做樓花轉讓，澳信的交割的問題很嚴重，就是他交不了東西。”另一位不愿具名的澳洲房產中介對深一度說。

客戶們把希望寄托在Maggi和其他高管身上，期待她們能夠與澳洲澳信直接對話，解決問題。8月19號，上海奧信的高管stella告訴客戶，她正在與澳洲澳信建立聯系，期望能在48小時之內找到解決方案。

8月20日，北京澳信的高管Maggi在客戶群里發通知，聲稱自己已正式被離職，接下來，她要為自己維權?！?月20日，北京澳信會正式由金天佑先生親自關閉，所有公章及相關文件都已交還金天佑先生。”對此，金天佑表示，北京公司只是暫時關閉。

8月23日，金天佑接通記者電話，他表示已經見了一些投資者和債權人，正在統計受損客戶人數和金額，下午還將繼續跟投資人見面，希望能夠引來資本進駐，還一部分債務。

他還讓卷入風波中的姐姐金芳錄了一段視頻?！斑@件事其實跟家人沒什么關系。他們也希望我振作起來，積極地去解決問題。”金天佑說。

本文由樹木計劃支持，北青深一度獨立出品，首發在今日頭條平臺