調控收緊 21城連出26策降溫樓市

9日，江蘇銀監局發布通知指出，對于實施限購措施的城市，居民家庭首次購房和首套房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例不低于30%；二套房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例不低于40%。這是國慶以來的第26個有關房地產調控收緊的政策。

國慶小長假本是地產商計劃中的銷盤最好時機，樓市調控政策卻在這場已硝煙漫布的戰場中拿出“殺手锏”，喧囂戛然而止……自9月30日北京出臺首個樓市收緊新政后，截至目前已有21個城市出臺多達26個收緊新政，以快速為燥熱的樓市降溫。

在此背景下，樓市成交應聲下滑。中原地產研究中心數據顯示，2016年國慶長假期間，北京新建住宅簽約216套，二手房住宅簽約209套，合計簽約425套。較2011年的1039套、2012年的587套、2013年的863套、2014年594套、2015年的543套均大幅度下調。此外，武漢房管局數據顯示，武漢國慶期間樓市成交呈現過山車。10月1日1067套，10月2日792套，10月3日612套，10月4日271套，10月6日227套。天津方面，二手房買賣交易量與9月同期相比下滑20%至30%。

中原地產市場總監張大偉表示，成交陡降的原因便是樓市收緊政策的快速上線。在預期仍然不明朗的情況下，政策出臺使購房者陷入觀望，漲幅有望快速放緩。

值得注意的是，成交分化依然明顯。CRIC研究中心報告顯示，在京、滬成交同比跌4成，廣州成交卻同比增454%。同時，在南京、廈門等熱點市場降溫顯著的同時，南昌、南寧等地成交火熱。數據顯示，南昌2016年國慶七天共成交住宅面積20.31萬平方米，較2015年、2014年同期分別上漲344%和292%。濟南更是較2015年、2014年同期大幅上漲322%與980%。

CRIC研究院分析師楊科偉表示，資金外溢至熱點城市促使周邊大幅上漲。例如，在蘇州政策不斷收緊之下，揚州、溫州今年黃金周成交較去年分別上漲157%和320%，而廣東、佛山、東莞集體政策收緊，也導致部分需求外溢至江門、韶關等城市，其中韶關國慶7天共成交8.63萬平方米，較2015年同期上漲157%。

楊科偉表示，房產已經成為全社會資產保值增值的金融工具。在產能過剩、實業投資萎靡不振大背景下，資產配置荒愈演愈烈，居民及產業資本保值、增值需求急需尋找一個出口，恐慌式搶購帶來城市房產價格爆發式上漲。寬松的貨幣政策環境又讓金融體系資金給購房者加高杠桿提供便利。

“現階段來看，基于宏觀經濟環境、貨幣政策沒有顯著改變，地方出臺的限購、限貸等限制需求端的政策并未觸及本輪樓市量價暴漲的核心動因，地價漲、房價漲的預期普遍存在，房企業績完成度較高而沒有降價出貨的動力，預計熱點城市價格并不會顯著下調。”楊科偉說。

不過，楊科偉也表示，如果未來貨幣政策出現階段性收緊，或者嚴控房地產行業資金流入，或出臺有力措施引導社會資金“脫虛向實”，部分熱點二、三線城市樓市可能會陷入較長調整期，“量價齊跌”將是大概率事件。

張大偉則表示，調控新政的快速落地，加上央行的收緊預期，四季度樓市調整可能性加大。