限購限貸能否拉住“脫韁的房價”？

這種“一放就熱”、“一熱就限”、“一限就冷”的“房地產糾結劇”還將持續到何時？

文｜董少鵬

由于8月重點城市房價再度暴漲，政府重新舉起了限購、限貸等調控的拳頭，目標十分明確，就是給“已脫韁的房價”降溫。不過，這一次主要是各地政府出手，中央并沒有宣布全國性的調控措施。至10月8日，北京、上海、深圳、南京、杭州、昆山、蘇州、廈門、濟南、武漢、南昌等共22個城市出臺樓市新政。

隨著各地限購令出臺、貸款收緊，多地房產成交量驟降。長江證券（000783公告,行情,點評,財報,圈子）研報顯示，10月第二周其覆蓋的45個城市成交711.29萬平方米，環比下降35.76%。有的城市堪稱“斷崖式下跌”。那么，房地產新政會長期執行下去嗎？這種“一放就熱”、“一熱就限”、“一限就冷”的“房地產糾結劇”還將持續到何時？

筆者認為，高房價是中國經濟發展到一定階段的必然產物，是“迫不得已的選項”，躲是躲不開的。試圖通過政策等人為手段控制房價，不僅難度相當大，而且可能醞釀更大風險。

很多人認為，高房價是投機資金使然，所以要收緊貨幣供應。其實不然，貨幣流向哪里，主要是受利益驅動。如果房地產價格上漲預期呈剛性，那么，貨幣供應緊也不能阻擋“趨利的貨幣”。貨幣政策不是推高房價的核心因素，而只是跟隨因素。貨幣政策應著眼全社會供需平衡，如果只針對房地產行業施策，不僅會事倍功半，還會傷及房地產上下游產業。

導致房價長達20年上漲、近10年暴漲的核心原因有兩個：一是保障房制度仍是短板。我國究竟建造多大比例的保障房才是適宜的，需要認真加以論證，但有一點是相對確定的——保障房比例偏低，且其分布不合理。不少城市把保障房建在“三不靠”的地方，把低收入人群“趕往”城市邊緣，這樣的政策是很不當的。調查發現，北京中心城區其實也存在大量的貧民窟式的低收入者聚居區。二是土地供應還沒有做到市場化。地方政府靠掌控土地供應閘門維持房價只漲不跌，是人所共知的事實。

要解決高房價和房價過快上漲問題，首先應當把影響市場供需的這兩個突出矛盾解決掉。這兩個基礎性制度問題不解決，房地產市場可能會“永無寧日”。毫無疑問，過高的房價已導致社會資本過度流入房地產行業，不利于各大產業部類協調發展，必須采取措施加以疏導，將聚集于房地產行業的利潤分流到相關上下游產業中去。而不應采取簡單的打壓政策。

對于衡量房價合理與否的標準問題，一定要保持清醒頭腦。西方發達國家一般把房價收入比作為衡量房價是否合理的常用標準，通常在3—6之間。也有專家提出房價漲幅高于CPI漲幅、低于GDP漲幅即為合理。筆者認為這兩種說法都是紙上談兵。由于我國房地產基礎制度的不完善，這兩種方法都不能完全適用。目前需要測算我國不同地區所需保障房的大體合理比例。同時，要真情實意地滿足這些需求。

建議盡快召開專家座談會，傾聽各方面專家的意見，把房價問題放在“經濟制度整體設計”中去考慮，否則將一誤再誤。必須使住房回歸到第一屬性即居住屬性，需要下決心恢復公租房制度，大力完善保障房制度。

作者系經濟日報集團證券日報副總編輯